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《房地产江湖》
前奏
30年的地产江湖，一幅波澜壮阔、跌宕起伏的历史画卷。伟人的巨手推动着“房改”这只轮子，改革的先行者们推动着“土改”的另一只轮子，历史就这样滚滚向前。于是，你能看到无数英雄豪杰如何踏入江湖，财富曾经梦幻般的增长，又在一夜之间化为泡影，如今风光无限的开发商也有入不敷出、饥寒交迫的日子，他们的流金岁月究竟是怎样开始的，中央政府与开发商之间的政策博弈又是如何的迂回曲折……
在地产江湖这部气势雄浑、跌宕起伏的交响乐奏响之前，一些必要的前奏是不可错过的。让我们把视点从1980年这个地产江湖风生水起的肇始之年稍稍前移，捕捉历史长河中两个既普通又耐人寻味的场景——从国家的最高层到社会的最底层，围绕“房子”，伟人在那一刻流露出的真挚亲情和老百姓辛酸、窘迫的“房事”，令人怦然心动。
场景一：1978年10月20日上午，邓小平视察北京新建的一批住宅楼，他问了身边的人一个问题——居民住宅能否成为商品？在那个曙光初现，夜色尚未褪尽的特殊年代里，在场的人没有人敢回答这个敏感的问题。于是，伟人自问自答，“如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要９９ｌiｂ.照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。
邓小平的提问并非无心之语，背后隐藏着他对住房问题的深思熟虑。轻易不开口，一开口就是重磅炸弹，每句话都有深意，暗藏机锋，是这位伟人的风格。
前一个月，即当年9月，全国住宅建设会议在北京召开。会上，时任国务院副总理的谷牧同志传达了邓小平关于解决住房问题的指示——路子能不能宽一些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小；建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置99ｌｉｂ.。
后一个月，即当年11月，邓小平访问新加坡，考察了新加坡的公共住房建设情况。由于安全原因，他没能到普通住宅小区里现场观摩，而是带着遗憾登上了新加坡住房发展局22层的办公大楼，俯瞰周围的住宅小区。他还将刚刚考察过的北京新建的住宅楼与新加坡的住房进行了对比，说：“北京在前三门一带建了30栋房子，外面好看，里面就不行了。可以派人出来看藏书网嘛，学习人家是怎么搞的。”
为了完成邓小平新加坡之行的未了心愿，人们想出了一个变通的办法。就在回国的那一天，翻译施燕华正在收拾行李，邓办主任王瑞林突然走进她的房间，告诉她：“赶快准备一下，首长要看看你住的房子。”邓小平不但去了，还非常认真地观察了房间的布局，尤其是洗澡间，自言自语地说：“很好，安排得很合理。”
从这一连串的、相互联系的场景中，从伟人的一言一行里，我们可以明显地感受到一个新时代的脉动和房地产大变革的先声。在改革开放的元年，地产江湖也暗流涌动、蓄势待发。
场景二：如今已是大学教授的老穆是1979年的返城知青。当年，一家五口人挤在一间不到20平方米的房子里，父母睡一张双人床，奶奶和妹妹睡一张双人床，他睡一张单人床，三张床摆在一起，中间用布帘隔开。
半年后，老穆结婚了，结果是他的单人床变成了双人床。新婚头三天，家里人到亲戚那里借住，让小夫妻享受了一下短暂的新婚快乐，然后就是“三代同堂、六口一房”的憋屈日子，生活空间是现在无法想象的局促和拥挤。妻子不愿意在众目睽睽之下与他亲热，一到晚上就不让老穆碰她。
年轻人血气方刚，实在忍受不了，有一天晚上，老穆一咬牙，买了四张电影票，把家人都打发出去了。两个人在紧张和慌乱中进入了梦幻般的二人世界，当一切都归于平静之后，妻子激动地对他说：“如果我们有一间自己的房子，那该多好啊！”老穆深有同感地把妻子的话重复了一遍。
今天，“蚁族”、“蜗居”被炒得火热，但与30年前中国人围绕房子问题的辛酸与无奈相比，这种炒作显得有些矫情。那时，所有的中国人都被西方媒体形容为“蚂蚁”，都是“蚁族”——穿着颜色、款式相同的衣服，住在拥挤、破旧的房子里，忙忙碌碌，渺小得微不足道。也就是说，每一个中国人都摆脱不了“蜗居”的命运，不管你是工人、干部还是大学教授……“蜗居”，成为一个民族的生存状态。
一个简单的数字就可以说明当时的住房紧张局面——1949年，我国人均居住面积是4.5平方米，而30年后，这一个数?99ｌib?字下降到3.6平方米。1979年的知青返城大潮使住房紧张局面骤然恶化，就像一根导火索，把积累了几十年的住房矛盾引爆了。历史的经验表明：矛盾的总爆发导致的往往是社会的大变革。驱动中国房地产历史的两只轮子——“房改”（住房商品化）和“土改”（土地有偿使用）马上就要转动起来了。
第一章 江湖源头活水来（1980～1983）
我们之所以把1980年视为地产江湖的元年，是因为房地产行业发展的两只轮子——“土改”和“房改”都是在这一年同时转动起来的，只不过两只轮子的转动方式有所不同：“房改”是自上而下的，“土改”自下而上的。房地产专家顾云昌的说法异曲同工，“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场的起飞”。
1980年4月2日，是当代中国房地产的生日。这一天，邓小平登上北京前门的一座高楼，俯瞰周围灰蒙蒙一片的低矮陈旧的房屋，纵论建筑业和住宅问题：
关于建筑业，邓小平说：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是一个可以为国家增加收入、增加积累的重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。所以在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位。与此相联系，建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。”
关于住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖；新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁荣的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”
这篇后来被冠以邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》标题的、具有历史意义的重要讲话，直接推动了“房改”这只轮子，催生了当代中国的房地产市场。关于住房问题，邓小平明确了以下几点：“房子是可以卖的”，因为它是商品，而在此前，住房一直是作为福利来分配，等单位分房是中国人解决住房问题的唯一途径；城里人可以买房，也可以自己盖房；新建住房和原有的公房都可以拿去卖，还可以分期付款；要提高作为福利分配的公房房租，“逼”人们买房，并给职工租金补贴。
住房商品化、公房出售、提租补贴，涵盖了此后30年中国房改的核心内容。伟人画了一个圈，我们就一直在圈子里转。在近20年的时间里，我们转了四圈：20世纪80年代前期，第一轮房改以新建住房和原有公房?出售为主要内容；80年代后期，以烟台房改为起点的第二轮房改侧重于提租补贴，鼓励人们买房；第三轮房改以1994年住房公积金制度的建立为标志；1998年，第四轮房改全面终止了住房的实物分配，住房抵押贷款制度建立，房子完成了由一种福利到商品的华丽转身。
1980年6月22日，中共中央、国务院批转国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发至全国。
“房改”这只轮子转起来了，“土改”这只轮子也转起来了。这里不能不提到一个人——骆锦星，他的江湖地位可以用“祖师爷”来形容，今天的房地产开发商都是他的后生晚辈。
1979年，骆锦星来到深圳，担任房地产管理局副局长。领导给他下达了任务：在1年之内，建好2万平方米、300多套干部宿舍。当时深圳的地方财政收入1年只有3000万左右，捉襟见肘。要完成2万平方米的建设任务，起码要200万的资金，但财政只能拨给骆锦星50万。为了完成上级领导交给的任务，他不得不想方设法地找钱。
一次，骆锦星在一位香港朋友面前诉苦，这位香港朋友告诉他：“你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不像香港那样，把土地变成黄金？”骆锦星闻言，吓了一跳：“这是违法的，宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地。”
但严峻的现实逼迫他去思考和尝试这种“违宪”的做法。一天，骆锦星陪同领导考察居民住房情况，看到有的夫妻结婚后孩子都快上学了，还是无房户；一间小房子里住了三代人，厨房安在走廊上，楼下就是一条臭水沟——“深圳龙须沟”。当时，骆锦星就想：深圳如果像香港一样，可以把土地变成钱，这么多的地，那不是财源滚滚来，可以拿来建成多少房子？
上级领导告诉他，可以走政策边缘，打“擦边球”，这也是那个特殊的时代背景下情有可原的做法，同样是需要勇气和魄力的做法。骆锦星想出了一个变通的办法——“补偿贸易”，即政府出地，港商出钱，合作建房，利润分成。
出租土地毕竟是违反宪法的，为了给自己找顶保护伞，骆锦星向马列主义“祖师爷”列宁求助。他在《列宁选集》“住宅问题”一节中发现，列宁曾引用恩格斯的话说：住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。
骆锦星耍的这个“花招”得到了上级领导的认可，领导还补充说：马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说过“剥夺地产，把地租用于国家支出”，你们就先试试看吧！
和港商合作的消息传出去之后，一个叫刘天就的港商最先来到深圳投资。骆锦星与他洽谈，双方一拍即合。骆锦星起草了两页多纸的“补偿贸易”协议，由深圳方面组织施工，刘天就在香港销售房子。
利润分成一开始提的是“三七开”，但骆锦星了解到，在香港只要有地，银行就给贷款，等于只要付清地价，建筑费用由银行出，所以，地价成本占香港房地产总投资的七成。他试探性地对刘天就说：“三七开不行，要干就85：15，我们拿85%，你拿15%。”没想到，刘天就爽快地答应了，“行！”
1980年1月1日，双方签订了合同。一周后，骆锦星受命组建深圳、也是全国第一家房地产公司——“深圳特区房地产公司”。这时，离深圳特区成立还有8个月零18天。
骆锦星与刘天就合作开发了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。设计图纸刚刚出炉，项目还没有正式动工，刘天就已经在香港开始预售，均价为2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。并且，一次性付款有9.5折优惠，购房落户，每户享有3个户口名额。结果房子被抢购一空，深房公司赚到了500多万元。土地真的变成了黄金！
作为土地使用制度改革的先行者，骆锦星遇到的阻力和风险是我们今天难以想象的。他刚和刘天就签订合同，就有同事对他说：“你胆子不小啊！这是违反宪法的，要是有第二次‘文化大革命’，你就跑不掉了。”一些人指责他：“深圳的干部、群众都没房子住，你这个房管局长反倒去为资本家建安乐窝。”还有人公开宣扬：“深圳发生了惊天卖国案”，更有甚者，指名道姓地批评骆锦星。有的报纸刊登文章——《旧中国租界的由来》，实际上是影射骆锦星搞的“土地出租”就是“租界”。
尽管遇到这么大的阻力，土地使用制度改革这只轮子还是越转越快。“补偿贸易”的房地产利润，需要房子建成后才能拿到，周期要两三年；而合作盖房，即使房子盖成了，也只能先分到房，拿不到现钱。对于急需建设资金的深圳来说，“远水解不了近渴”。
骆锦星和同事们经过研究，大胆提出收取土地转让费，让外商独资开发。计划的第一步是在罗湖开发0.8平方公里，拿出40万平方米的土藏书网地，收取土地转让费。当时，一位深谋远虑的市领导提出，将“土地转让费”改为“土地使用费”，听起来没那么“刺耳”，也可以减少一些不必要的争论。这就是今天我们耳熟能详的“土地使用费”一词的源起。
在罗湖地区，深房公司引进外商独资开发了10个房地产项目，出租土地4.54万平方米，收取土地使用费2.2亿港元，吸引外商投资40亿港元。90万立方米的罗湖山被夷平了，罗湖地区0.8平方公里的土地平均增高了1.07米，最低洼处增高了4米。国商大厦、国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等建筑相继拔地而起。依靠土地使用费收入，深圳进行了大规模的基础设施建设，为特区的崛起奠定了坚实的基础。
1980年8月，全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，对深圳自下而上的土地使用制度改革进行了自上而下的肯定，“国有土地有偿使用”的原则和通过“外商独资、合资、合作”等方式开发土地资源的做法，以法规的形式得到了认可。
同年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。”各地的房地产开发公司在原有的“统建办”的基础上纷纷成立。
次年，在国务院副总理谷牧同志的支持下，国家建工总局局长肖桐和建设银行行长武博山共同创办了第一家全国性的房地产企业——中国房屋建设开发公司（1987年更名为中国房地产开发总公司，1993年更名为中国房地产开发集团公司）。20世纪80年代，中房公司一度是中国房地产业的龙头企业。当时，全国的房地产开发量最高时是1年1亿平方米，而中房公司1年的开发量是2000万到2200万平方米，占到20%以上。
同样.是在1981年，内地第一家物业公司成立了。率先引进物业管理的住宅小区就是骆锦星的深房公司与港商刘天就合作开发的东湖丽苑。
1982年，邓小平关于“房子是可以卖的”的论断开始从理论转变为现实。常州、郑州、沙市、四平等4个城市开展住宅出售试点，新建住房按照“三三制”的方案补贴出售，政府、企业和个人各负担购房款的1/3。房屋售价在150元/平方米～200元/平方米之间，个人负担的部分约相当于家庭年收入的2倍。为了鼓励大家购买住宅，各地还出台了许多优惠措施，如一次性付款打折、分期付款等。所以，这次试点在一定程度上调动了人们的买房积极性，出现了踊跃认购的场面。
实际上，同样的试点早在1979年就开展过，当时的试点城市是西安、南宁、柳州、桂林、梧州，售价为120元/平方米～150元/平方米。但由于工资水平和公房租金过低等因素的影响，那轮试点并没有取得实质性进展。直到1981年，全国23个省、自治区、直辖市共60多个城市进行了新建住房出售试点，仅仅卖出了36.6万平方米的房子。
而1982年启动的这一轮试点，到1985年年底，推广到全国1604个城市和300个县、镇，共卖出1095.8万平方米的房子。虽然取得了这样的成绩，但由于当时企业正在进行放权让利改革，住房补贴出售给企业造成了沉重的负担，遭到企业的反对，加之各地出现了贱卖公房的风潮（1984年6月，国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”），房改试点纷纷被叫停或者不了了之。
“买房就是有私产，谁还敢买房子？”“住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子？”这是20世纪80年代中国人的普遍想法。
“房改”在艰难地推进，“土改”也在曲折前行。1982年年底通过的新《宪法》仍然规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。直到1988年，《宪法》才删除了“不得出租土地”的规定，“土地使用权可以依照法律的规定转让”。
1982年年初，一个叫尚志安的山西人来到深圳淘金，他走进深圳市政府，放出话来：“给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”几位市领导商量了一下，“既然不用政府投钱，就给他一块地，让他自个折腾去吧！”看似天方夜谭，但机会就这样被尚志安抓住了。
政府给他的地的确是荒山野岭，杂草丛生，这块地方叫“上步”。拿到政府的土地批文之后，尚志安到银行贷款1800万，第一栋厂房很快就开工了。几天后，就有一家香港企业找到他，交钱买厂房。尚志安迷惑地说：“厂房还没建好呢，怎么能收你的钱呢？”对方向他解释说：在香港都是先交钱认购，然后再收房。尚志安恍然大悟，立即开始预售厂房，再用收到的预付款去建造新的厂房，资金像“滚雪球”一样膨胀，1800万转眼变成了1.44亿元。
深圳第一个工业区——上步工业区就是这样建成的。工业区包括17栋厂房、3栋职工宿舍、1栋管理大楼、一座仓库以及餐厅、变电站、运动场等设施。这是中国最早的工业房地产，也是房地产预售的起点。今天如火如荼又备受争议的商品房预售的源头就在这里。商品房预售加快了销售进度和资金周转速度，拓宽了房地产企业的融资渠道，降低了融资成本，为房地产企业的发展插上了翅膀。在房地产发展初期，它在解决资金短缺问题上所发挥的作用是不容否定的。
1983年先后出台的两部法规——《城镇个人建造住宅管理办法》和《城市私有房屋管理条例》，前者规定：“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工，都可以申请建造住宅”，赋予个人建造住宅的法律权利；后者则是新中国第一部保护城镇房屋私有权的法规。
而这一年，在保护房屋私人产权方面，一个更加引人注目的事件是时隔20多年后浮出水面的“经租房”。早在1958年，当时的政策要求将城镇居民手中超过一定面积的私有房屋交由国家经营租赁，以此来缓解城市住房的紧张局面。例如在北京，超过225平方米的私房就得收归国家经营租赁，多达24万户居民的私房成了经租房。
多年之后，这些人当中的一部分沦落成了住房困难的“特困户”、“无房户”，甚至流落街头。现在，他们忽然发现，被国家经营租赁的房屋产权仍然属于自己，于是，这些人通过各种方式开始讨回祖屋。而经租房问题又与当时的侨务政策和招商引资联系在一起。吸引海外投资，必须给海外华人、华侨以信心，告诉他们中国政府是尊重私人财产权的。这样一来，被经营租赁的华侨私房能否发还，就成为一个关系改革开放大局的问题。
国家先后出台了落实华侨私房的政策，而广东走在了全国的前列。经租房问题的解决给了人们财产上的安全感，鼓励人们投资置业，对于房地产乃至整个国民经济的繁荣都有深远的影响。
第二章 第一个黄金十年（1984～1993）
1984年1月22日至2月17日，邓小平第一次南巡，视察了深圳、珠海、厦门以及上海。正如1992年的南巡一样，他用自己的实际行动肯定了经济特区的成就，为干扰特区继续发展的各种争论划上了句号，改革开放从此站到了一个新的起点上。顺应时代的潮流，中国内地的房地产业也迎来了自己的“第一个黄金十年”。
在上海听取市委书记陈国栋等人的汇报时，邓小平特别提到了住房商品化问题，“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建设、住房商品化，一下子还改不过来”。伟人的巨手有力地推动了“房改”这只轮子，驱动房地产战车滚滚向前。
1984年5月，全国人大审议通过的《政府工作报告》明确提出，“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展 623f." >房地产经营业务……要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。”国务院决定：“建立城市综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售”。《关于城市建设综合开发公司暂行办法》进一步规定：“城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，对国家承担经济责任。”房地产开发公司名正言顺了。
很多今天已经广为人知的房地产企业，如万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团等都诞生于1984年，一些叱咤风云的开发商，如王石、任志强、潘石屹、楼忠福等，他们的命运都与1984年联系在一起。其中，最典型的就是王石。当邓小平站在深圳国商大厦楼顶眺望罗湖新区时，王石恰好骑着自行车从楼下经过，警车和围观的人群吸引了他的注意，一问才知道是邓小平来了，“干大事情的时候到了”，他本能地意识到这一点。
当年5月，万科的前身——“深圳现代科教仪器展销中心”成立，虽然这还是一家除了“黄、赌、毒、军火”之外什么都干的万金油公司，跟房地产还不搭边，但没有它完成的资本原始积累，就没有日后雄视地产江湖的万科。
次年，即1985年，中国房地产业协会成立，房地产企业有了自己的组织。
伟人再一次推动了“房改”这只轮子，深圳经济特区的改革家们则又为“土改”这只轮子加了把劲。
1986年，《土地管理法》颁布后，紧随其后出台的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》提出，“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投各搞一个试点，先易后难”。正是这份方案引出了具有历史意义的“土地第一拍”。不同的是，深圳上一轮土改花钱买地的是外商，而这次则是国内的企业，意义更为深远。改革进入了深水区，风险和阻力也在增加。
1987年5月，方案论证会召开，来自香港的专业人士提出：“方案是可行的，但必须修改《宪法》和《土地管理法》，否则外商是绝对不敢来买地的。”修改《宪法》谈何容易，按照当时的规定，修宪需要30个全国人大代表联名提案，而深圳只有5名人大代表。
尽管如此，方案仍然“违法”实施了。9月8日，深圳首次以协议方式出让土地，3天后，首次以招标形式出让土地。
10月中旬，中国城市土地管理体制改革理论研讨会在深圳召开。就像骆锦星当年从《列宁选集》里为出租土地找根据一样，组织这次研讨会的初衷也是为了给改革找理论根据，为此请来了社科院、中央党校、人民大学、复旦大学的理论权威，希望他们能为处于迷茫和困惑中的土地改革授业解惑。
然而，事与愿违。这些理论权威与他们带来的学生在会上发生了激烈的争论，争论的焦点是土地究竟有没有价值？老师基本持否定的态度，学生基本持肯定的态度，这也是对深圳土地改革的态度。大家一页页翻着《资本论》找依据，吵得不可开交。
“一种意见认为，地球本体是自然物，非人类劳动所能创造，并无人类劳动凝结。土地没有价值，不是商品。此外，《宪法》规定不允许任何组织和个人买卖、出租、转让土地，土地使用权不管采取何种方式转让都是不合法的……另一种意见认为，土地是商品，因为土地凝结了人类劳动，比如说土地上的‘七通一平’；此外，直接物化在某块土地上的劳动量仅仅是衡量土地价值的一部分，还有一部分是从社会总价值量中转移而来与土地结合而成的价值，而且往往与直接物化在该地的劳动量无关。改革本身具有超前性，包括理论与实践的超前，不应回避矛盾，受制于现行某些法规。为适应经济发展的需要，有必要对现行法律中的部分条款做适当的修改。”
年轻人创新的魄力和勇气与老一辈学者的墨守成规激情碰撞，发人深省，直到今天仍然不乏其现实意义。在历史重大变革的紧要关头，思想领域的这种冲突似乎是不变的主题。
争论并不能阻挡“土改”的车轮。当年11月，深圳、上海、珠海、厦门、广州、福州、天津等城市被批准为土地使用制度改革试点城市。理论在政策突破和改革实践面前暴露出它的苍白和无力。深圳在“违法”改革的路上越走越远，土地第一拍的槌声即将响起。
1987年12月，全国市长会议在深圳召开。深圳决定借中央领导和各兄弟城市参加这次会议的东风，举行中国内地第一场土地拍卖，正式的提法是“公开竞投”。
用于拍卖的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积为8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。拍卖之前，有关领导就给骆锦星透了口风，希望他支持这次拍卖，因为深房公司是深圳房地产业的龙头企业，而且有在香港参加拍卖的经验（1985年，深房挫败长江实业、新鸿基等香港房地产巨头，以5350万元拍下深水步地皮，两年后，建成的太子中心两幢大楼在几天之内被抢购一空，深房净挣4000万元。此后，深房在美、加、澳等国开疆拓土，业务全球开花）。
骆锦星和同事研究之后，决定拿下这块地，在“中国第一拍”中夺魁，不论从经济效益还是社会效益的角度看，意义都不同凡响。经过考察和测算，深房公司竞拍的上限是530万。
当时，总共有44家企业参加“中国第一拍”的竞拍。1987年12月1日下午，骆锦星一行来到拍卖现场，当时的中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长也出现在拍卖现场。深房公司领到了11号竞拍牌。
拍卖底价为200万元，每次加价幅度为5万元起。随着一声“拍卖开始！”，一些企业频频举牌报价。骆锦星料到这块土地的成交价肯定会大幅超出底价，所以非常镇定，开始阶段并没有举牌，一直到叫价390万时，骆锦星出手了，直接叫到了400万，场上掌声雷动。
这时，场上的竞争者只剩下深房公司、深圳市工商银行房地产公司和深华工程开发公司。
“420万”、“485万”、“490万”一路叫下来，最后叫到了520万元，只剩下深房公司和工商银行房地产公司两家。期间每一次举牌叫价，都会引来一浪高过一浪的热烈掌声。
当叫到520万时，骆锦星的心理紧张起来，因为离公司测算的上限530万元，只剩下两次加价机会了。骆锦星还是不露声色地再次举牌，叫价525万，再次引来一片掌声。看到深房公司志在必得的势头，也可能是觉得竞争不过这位深圳房地产行业的龙头老大，工商银行房地产公司放弃了继续叫价。
“525万一次，525万两次，525万三次。”拍卖师一槌定音。现场的记者把镜头全部对准了骆锦星，闪光灯亮成一片。整个拍卖过程持续了17分钟，中国第一拍以超出底价300多万元，地价611元/平方米成交。
拍卖结束后，骆锦星胸有成竹地告诉记者：请大家放心，我们不会亏本，但也不会从这块地牟取暴利，盈利不会超过15%。
1988年7月，在该地块上建成的东晓花园，以低于1600元/平方米的单价出售，当时的市价是2000元左右，骆锦星兑现了拍卖时承诺的利润不超过15%。房子不到一小时就全部卖完了，深房公司赚取了将近400万元的利润。
4个月后，修宪成为现实，紧接着《土地管理法》进行了修改，土地使用权转让终于合法了。北京大学房地产研究所所长陈国强评论说：“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”
与1987年年末深圳土地“惊世一拍”首尾呼应的是烟台住房“提租发券，空转起步”的“一改”。1987年1月1日，烟台住房制度改革开始模拟运行。烟台房改的背景是：1986年1月，在国务院召开的城镇住房制度改革问题座谈会上，决定成立国务院住房制度改革领导小组，落实邓小平同志提出的提租售房，鼓励个人买房建房的设想。当年3月，烟台、唐山、蚌埠被确定为改革试点城市。伟人的手推动了一下，“房改”的轮子就这样一圈圈地不停地转下去，直到目的地为止。
根据方案，烟台将公房租金从原来的0.10元/平方米提高到1.28元/平方米，同时按照标准工资23.5%的系数向职工发放住房补贴券。之所以选择一手发券、一手回收、空转起步，是因为如果马上进入实转，发放住房券的财政负担过大，政府和企业都无法承受。
“提租空转”的烟台房改冲击了旧的住房观念，让人们把房子当成了商品，“以前房子是福利，住房等国家分，现在房租大幅提高，如果我们把房子买下来，那么每个9９ｌib.月的住房补贴就可以攒起来了。”这种观念上的变革意义深远。
正如俞正声所说：“住房改革的总体思路还是邓小平同志在1980年那次重要谈话中所讲的，主要内容是：新房老房都要出售，可以分期付款，提高房租，给低收入者补贴。”1991年国务院下发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》再次指明了这一点：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开。”邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》为中国房改和内地房地产市场的发展拉开了大幕，是他为地产江湖注入了第一股活水。
1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开；次月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，新一轮房改进入全面试点阶段。
1988年4月26日，海南省挂牌成立。这个最大的经济特区点燃了无数人的激情，让他们浮想联翩。10万创业大军横渡琼州海峡，上岛寻梦。这中间就有日后在房地产界叱咤风云的人物——冯仑、潘石屹、易小迪（阳光100董事长，修佛，为人低调、谦逊。曾创办海南佛学研究会，聘请穷困潦倒的潘石屹担任秘书长）、张宝全（今典集团董事长，参加过越战，曾就读于北京电影学院，对电影事业一往情深。在海南搞过房地产和船务，赚得第一桶金后回北京发展，后回海南开发红树林酒店）、曾伟（棕榈泉国际公寓董事长）、谢强（先后任职于珠江、富力两家房地产豪门，被称为“房地产界第一CEO”）、吴一坚（金花集团董事长，1985年到海南发展，1991年回到西安，创办金花房地产开发公司，后发展为金花集团，涉足房地产开发、制药、商贸、交通、酒店、高尔夫等多个领域）……江山如画，一时多少豪杰！
正如海南知名房地产商姚慧芬所说：“这么多年走过来，所有的闯海人，包括我在内，想起当年的一幕，都会觉得非常难得，非常自豪。所以，1988年，在我们心目当中是最难忘的，而且也是最激动的、留下最深最多记忆的一个年头。今生今世，不可能再重演，今后在别的地方也不会有这么大规模的浪漫主义、理想主义的实践，这是在海南最集中的一次体现。”
1989年，房地产业的蓬勃发展催生了高校的房地产经营管理专业。遗憾的是，1998年这一专业又被撤销了，造成了房地产专业人才的断层。就像恒大地产掌门人许家印所说：“我的一只手有‘财’，另一只手却没‘才’……由于目前房地产行业人才稀缺，有些房地产公司只好直接通过猎头‘挖角’，高管跳槽成了家常便饭，造成行业新一轮的人才恶性竞争。”
1990年，在邓小平的支持下，上海浦东开发的号角吹响了。改革开放的重心由珠三角向长三角转移。如果说20世纪80年代是“广东时代”；20世纪90年代则是“上海时代”。浦东开发对房地产业的带动作用是巨大的，整个20世纪90年代，浦东动迁居民10万户，拆除旧房近千万平方米，新建住宅2000万平方米。
与浦东开发同时启动的还有上海房改。1990年春节刚过，朱镕基就到了新加坡，就像十几年前邓小平的新加坡之行一样，朱镕基的目的也是为房改取经。新加坡的住房公积金制度给了他启发，成为上海房改的核心内容。1994年，《建立住房公积金制度的暂行规定》出台，上海首创的住房公积金制度在全国普遍建立起来。
1991年，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改方案，房改全面启动，直接刺激了商品房需求和房价的上升，房地产开发公司，尤其是民营房地产企业纷纷成立。当年1月29日，万科的股票在深圳证券交易所挂牌交易，房地产和资本市场开始联姻，房地产企业有了一个支撑自己迅速做大做强的加油站。
1992年，邓小平发表南巡讲话，一位亲历者曾形象地说：“小平视察南方等于是一个已经退役的老船长，当看着船的方向摇摆不定时，他又一次跳上船头，把扭曲的方向摆正了。”改革开放掀起了一个新的高潮。
伴随这股大潮，房地产业风起云涌。房地产的热浪从海南开始，席卷广东、福建、江苏、上海，而风暴的中心是海南。然而，骤然加速的房地产就像一辆狂奔的战车，很快就失控了，失控的结果就是翻车。
以4大国有银行为首，银行、国有企业、乡镇企业和民营企业的资金通过各种渠道源源不断地涌入海南，总数不下千亿元。中字头的大型企业，包括中远集团、中粮集团、核工业总公司，再加上中央各部委，组成了中央军；全国各地知名企业组成了湘军、川军、粤军，各路诸侯混战海南。
当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3万家，平均80人一家房地产公司。这些公司当然不都是为了盖房子。大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮、楼花、项目、房子。
社会上流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”这句话。只要是拿到与房地产有关的文件，就可能一夜暴富。当时的炒地者手里都拿着一张红线图，也就是土地部门签发的关于获批土地范围和位置的草图，遇到买家后，双方谈好价格，买家复印了红线图，转而寻找下一个买家。于是，一张红线图经常可以把十几个买家串联起来。到了最后，末端的买家将钱交到银行，真正的买卖双方见面交易，中间的炒家拿到中介费后走人。
有个松雷大厦的项目，炒卖了17手，最后楼竟然还没完工。之前的16个炒家，钱也一直没到位。到崩盘的时候，最后一家将之前的16家全部告上法庭，前16家每家凑些钱，才勉强把楼盖完了。
1991年，海南房地产平均价格为1400元/平方米；1992年，即猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%；1993年上半年，房价达到顶峰，为7500元/平方米。1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产投资的50%。海口的经济增速达到83%，三亚也达到了73%，全省财政收入的40%来源于房地产。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城几乎是在一夜之间冒出了1000多家房地产公司。经过轮番倒手，一亩几万元的土地能炒到100多万元，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住警告说：北海不同于上海，北海建设要量力而行。
1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张地寻找下家时，鼓声突然停了下来。当天，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。
泡沫破裂之后，海口1.3万家房地产公司倒闭了95%。最后的遗产是600多栋烂尾楼、28万亩闲置土地和800亿元积压资金，仅4大国有银行的坏账就高达300亿元。从此，海南有了3大景观：天涯、海角、烂尾楼。而一海之隔的北海，沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
海口市地价1991年最高为98万元/亩，到1993年涨至最高为680万元/亩，而到1996年年初则下降到约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。
一位炒家1993年以5000元/平方米的价格买了3套房子，2年后跌到4000多元/平方米，再过1年跌到2000多元/平方米，再过一两年跌到1000多元/平方米。2005年拍卖的时候，才卖900元/平方米。但他自认为不是最惨的，有人投资1000万元搞的海滨度假村，10年后拍卖才300万元。这么多年过去了，不但没增值，还跌得一塌糊涂。
一位亲历者感慨地说：“有的人带着千万家产而来，两手空空离去；有的人黑着头发、白着面孔而来，白着头发、黑着面孔离开。海南每一栋高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。”海南房地产泡沫的破裂让一批人“身受重伤”，有的人东山再起，但风头已经大不如前；有的人则一蹶不振，像万通六君子、张宝全、曾伟等全身而退的人，少之又少。
在海南的房地产泡沫高峰期，邢诒前的身家一度高达2亿，“海南土地的价格直线上窜，让人心惊肉跳，刚到手的十亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩”。回想那些流金岁月，邢诒前至今仍然感慨万千。当时，他拥有海南最高楼，奔驰、皇冠、凌志等10辆豪华进口轿车，吃顿饭都要2万多元。每天，邢诒前都要在两个裤兜里各揣上1万元，唯一的心愿就是在回家前把钱花完，为裤兜减负。
1993年的宏观调控让邢诒前从九天之巅落入九地之渊。他变卖了自己的所有财产——土地、别墅、汽车，到2002年的时候，邢诒前已经身无分文，只能靠朋友的资助以及自己种的一片荔枝维持生活。一个人的命运就这样在瞬间改变，对于当年卷入海南房地产热的人来说，这样的例子司空见惯。
王石和万科当初也险些掉进陷阱，能够躲过这一劫除了靠王石.的明智之外，多少有些侥幸。1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，帅市长想了想说：“北海有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点儿，就算送给万科开发吧！”
北海政府这么慷慨，让王石大喜过望，他邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强一起前往北海考察。在北海建委的会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义是个正直的学者，他没有顾及政府和王石的面子，实话实说：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说，地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5亿～2亿元，40平方公里就得60亿～80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿～160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基础建设？”
王石听得心惊肉跳，果断地放弃了这40平方公里的廉价土地，万科躲过了第二年房地产泡沫破裂的浩劫。否则的话，地产江湖上就不会有万科这个龙头老大和王石这个武林盟主了。
1993年，海南房地产崩盘迅速向北海、惠州、广州、上海等地蔓延，上海市中心的房价从6000元/平方米下降到3000元/平方米。房地产业陷入了低谷，房地产公司经过整顿，数量大为减少，一位专业人士这样概括当时房地产业的情况：1/3的房地产公司注册了，但没开业；1/3的房地产公司垮掉了；1/3的房地产公司缩小了规模，房地产交易量下降，投资势头减缓。
房地产业的“第一个黄金十年”，以“硬着陆”的姿态头破血流地收场。中国经济就像一辆狂奔的客车，在即将出轨、倾覆的时候匆忙踩了一脚急刹车，一些在车厢里不安分地来回游荡的投机客被甩了出去，典型的就是海南的房地产炒家。其他人虽然没有性命之虞，但多多少少都受了些皮肉之苦，心惊胆战。代价是沉重的，教训是惨痛的。
在海南房地产泡沫破裂前，有一家媒体评论说：“在改革路线上高速驰骋的中国经济，是一匹强壮彪悍的>藏书网神驹；但它带有几分野性，并且它从来未曾在这条路线上跑过，而目前是晨光熹微、雾气重重的光景。这匹马是能够疾驰的千里驹，可是在驱策前进的时候，必须注意：既要马儿跑，又要马儿不摔倒。”遗憾的是，在1993年，这匹千里马还是重重地摔了一跤，头破血流、骨断筋折。
第三章 开发商的苦日子（1994～1997）
1993年晴天霹雳般的宏观调控把一些人打入了十八层地狱，挺过来的人也过了一段备受煎熬的苦日子。
任志强曾回忆说：“由于当时的市场是以住房实物分配为主，限制了国有企业和财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与国民经济的紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行?9９ｌｉｂ.t>业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场丧失了生命力。”
政府不希望房地产行业陷入非理性的狂热，也不希望它萎靡不振。为了给低迷的房地产市场和颓废的房地产行业注入活力，一系列政策法规出台了。
房改再次启动。只不过，这只驱动房地产的轮子是由另一双巨手推动了。
1994年7月18日，国务院出台的《关于深化城镇住房制度改革的决定》将“房改”继续向前推进。“房改房”的概念出现了，私房可以上市了，公房的售价规范了，租金水平提高了，人们的住房观念在悄悄地发生改变，从而为1998年房改大决战作好了充分的准备..。
这一年，《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法规先后出台，在规范交易秩序的同时，也在为房地产行业注入新的活力。
1995年年底，全国商品房累计空置建筑面积5031万平方米，其中普通住宅占72%，别墅和高级公寓占28%。
如何激活房地产市场，使之成为新的消费热点和经济增长点，带动相关产业发展，成为朱镕基牵肠挂肚的事情。
“总理一思考，部长赶紧跑”，时任建设部部长的侯捷马不停蹄地搞调研，面对中央电视台记者，他说出了一段肺腑之言，“老百姓拿出一辈子的钱买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子”。
可惜的是，这个良好的愿望至今未能实现。
1997年，亚洲金融危机扑面而来，拉动内需的迫切需要使房改大决战进入倒计时。
当年11月，朱镕基到深圳调研，王石参加了朱镕基与企业家的会面，并直率地说出了自己对房地产业的看法，“如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了‘把住宅>99lｉb?当作刺激内需的支柱产业来发展’。我认为，两三年内，住宅行业成不了支柱产业……”
朱镕基问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
看到朱镕基如此执着，王石的回答谨慎起来，“两年内不行”。
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业！”朱镕基斩钉截铁地说。
“既然总理说行，就一定能行。”大家都笑了起来。
“哎，你是房地产专家呀！我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”
总理突然的提议，让王石很激动，对于一个商人来说，这是求之不得的荣耀，“您不给我发工资，我也感到非常荣幸”。
从朱镕基与王石这段有趣的对话可以看出，通过房改来启动住房消费，拉动内需，已经迫在眉睫。中国的房改历经近20年的波折、坎坷，终于到了收尾的阶段。
“房子是靠单位分还是靠自己买”，为了解决这个问题，中国人付出了巨大的努力。
在20世纪末，答案终于揭晓，但还是留下了一些尾巴，直到今天，特权阶层仍然享受着老百姓无权享受的住房福利。
第四章 地产江湖，风云再起（1998～2007）
1998年1月，作为朱镕基房地产顾问的王石来到北京，朱镕基听取了他对房地产走势的看法。次月，朱镕基在讨论房改方案的会议上提出要求：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”
1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，正式“停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化”。福利分房成为了历史，住房商品化迈出了决定性的一步。
全国上下都在抢着搭上福利分房的末班车。很多单位抢购住房，分给职工，房地产市场为此红火了一把。1998年，商品房成交量从1997年的9000万平方米一跃而为1亿2000万平方米。房地产行业的增加值占GDP的比重为4.2%，对国民经济起到了明显的拉动作用。
但房地产市场并没有如预料中那样继续红火下去，进入1999年，市场又是一副不温不火、不冷不热的沉闷表情，让开发商们心里直着急。过去的单位团购没有了，大家只好把眼睛盯住普通消费者，楼市刮起了打折风，打起了价格战。北京的房价一度打到七折。
这种情况一直延续到2000年?。2000年，个人消费占到了全国房地产消费的70%，个人已经成为了买房子的主力军。房地产的消费模式完成了从“批发”到“零售”的转变。个人消费的增加带来的是房贷的增长，截至2001年年底，全国个人房贷规模达到6600多亿元，较之央行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》的1997年，增长35倍。
2001年，楼市不温不火的局面结束了，房改之后积蓄的能量集中爆发，房价像火箭一样一飞冲天。第一季度，北京房价的涨幅达到97.3%，令人目瞪口呆。楼市的暴涨一方面是因为房贷利率降到了最低点，买房出租，收益率都比银行的利率高；另一方面，当年股市暴跌，挤出的资金涌向了楼市。在首届博鳌房地产论坛上，经济学家樊纲面对几百位房地产商，情不自禁地感叹说：“在座的是中国最为幸福的人！”的确，对于开发商来说，这是苦尽甘来的好日子。
这一年，随着天鸿宝业挂牌上市，高悬8年之久的房地产企业上市禁令解除，开发商的幸福时光锦上添花。
房价的暴涨很快激起了质疑的声音。2001年年底，清华大学经济管理学院教授魏杰接受中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话。魏杰认为，房地产已经产生了比1993年更严重的泡沫，而“2002年将是中国房地产业的冬天”。当时，魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话虽然为他在普通民众当中赢得了不少声誉，但并没能阻止房价在此后几年的继续疯涨。
2002年1月26日，《中国建设报》头版“权威预测”专栏刊登了中国房地产及住宅研究学会副会长包宗华的署名文章《2002年不是房地产业的冬天》，对魏杰的观点进行批驳。此后，围绕“房地产泡沫论”的争论不断升温。
“泡沫论”引起了朱镕基总理的关注，按照他的要求，建设部组织了调研，并提交了《关于当前房地产市场运行情况的报告》，总理的批示发人深省——“防止房地产过热仍然是一个重大问题”。
当年5月，建设部等部委联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，查处商品房销售中存在的虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题；国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地协议出让，新一轮土改开始了，上一轮土改解决的是土地使用“有偿”还是“无偿”的问题；这一轮土改解决的是土地使用权转让的公开化、透明化的问题。
2002年8月26日，九部委联>合发布《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，业内称为217号文。文件针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行宏观调控。新一轮宏观调控的大幕拉开，一场以中央政府和开发商为各自阵营代表的、长达八年的博弈大戏开始上演了。
当年年底的中央经济工作会议上，胡锦涛总书记出人意料地提及“房地产出现过热苗头”，“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。朱镕基的讲话一针见血，“房地产投资过多，不仅妨碍产业结构调整的顺利进行，而且会留下很大的隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕”。这些都是更加严厉的宏观调控措施的先声。
宏观调控的重点是收紧地根和银根，这也就等于抓住了房地产市场的命根。2003年年初，国土资源部出台《紧急调控土地市场的通知》和《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，清理各类园区，控制土地供应总量，停止别墅用地供应，加大土地出让后的监管力度。
2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，收紧信贷闸门，给房地产市场降温，挤压房地产泡沫。其中规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以 4e0a." >上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
121号文出台后，引起了房地产商的激烈反对。业界称之为“10年未有之铁律”，是对房地产界的“整肃令”，“房地产界的严冬到来”。
在121号文件发布后第4天出任全国工商联住宅产业商会轮值主席的任志强，充当了讨伐该政策的反对派领袖。《“冬天”来了》和《仇富政策》是他提交给中国房地产信贷政策论坛的两篇文章，被称之为声讨121号文件的檄文。任志强评价121号文件是一项“仇富”政策。他说，仇富不仅指对富人的仇视，而在于政策的出发点和行为约束，是限制、约束人们从贫穷走向富裕。他在《仇富政策》的结尾总结陈词：央行限制消费和仇富的政策，只会给中国经济发展带来不良影响，并且动摇人民对致富和小康的信心。
当时有这样一个场景，令人印象深刻，因为它标志着房地产商集团与政府的政策博弈公开化。地点是北京阜成门外的国宾酒店，活动名称“中国房地产信贷政策论坛”，主题是银行家和房地产商的对话，赞助人是房地产商。一些央行官员出席了这次活动，但活动的主角是京城的地产大佬们。对话演变成了对121号文件的声讨，银行家们无论是气势还是声浪，都矮了半截。群情激愤的房地产商向央行集体示威。
在房地产商的推动下，全国工商联草拟了一个报告，将业界的意见上报国务院。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。出于保增长的考虑，在遭到来自房地产界的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被时任建设部部长的汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。
基于一种全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。在中国房地产业20多年的发展历史上，国务院第一次对这个行业作出这样的肯定。这在房地产商当中引起了一片欢呼，他们纷纷表示“中国房地产将迎来新的春天”。18号文的出台被视为房地产商集团的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起为一支不可忽视的民间力量，并具备了与政府进行公开博弈的实力。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求立即就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为.9９ｌiｂ.由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“8·31大限”。
2004年，商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%。社会上对高房价的不满在升级。中 56fd." >国社科院金融研究所的易宪容发表了那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，警告说：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”
严峻的形势促使政府加强对房地产行业的宏观调控。2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》出台，业界称之为“国八条”。文件要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力，则要追究领导责任；2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，重点是“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。
这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。在宏观调控政策的压力下，房地产市场只是出现了短暂的观望，政策效应淡化后，房价并没有如预期的那样降低，而是有更多的消费者加入购房大军中，造成房地产交易量的“井喷”现象，进一步抬高了房价。房地产领域的三大问题——大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱，并没有从根本上得到解决。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施（简称“国六条”）。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。但最后政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资，甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在，调控变成了“空调”。
2007年，高房价问题造成的社会矛盾加剧，而主要城市保障性住房建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。也就是在这一年，“房奴”成为教育部公布的汉语新词之一，这个从2006年春天开始流行的词汇折射出高房价下的民生艰难，也反映出一部分人住房消费的非理性。
这一年的宏观调控使出了提高首付和利率的杀手锏。2007年9月27日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）。通知要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍；严格控制房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。2007年12月11日，央行又下发了《补充通知》（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。
二套房贷“9.27”新政取得了明显的效果，一直高烧不退的全国房地产市场开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致北京、深圳等大城市的房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市大降温的重要信号。
但就在此时，一个无法预测的变数出现了，美国的次贷危机爆发，进而导致全球金融危机。这让日子本来就不好过的房地产商雪上加霜，一些房地产企业不得不断臂求生，吐血大甩卖。同时，宏观经济环境恶化，让政府不得不重新考虑给房地产这匹野性十足的骏马松松绑，让它来拉动中国经济这架正在减速的马车。
第五章 冬去春来，再度狂欢（2008～2010）
2008年世界金融危机，导致宏观经济形势恶化，房地产行业呈现衰退的局面。土地流拍、地王退地、交易量萎缩、房价下跌、中介关门，房地产业的冬天真的来了。
为了拉动经济增长，政府在出台“4万亿”经济刺激计划的同时，也出台了房地产刺激政策。例如，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。
2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定1年实行减免政策；支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税……
对房地产开发商来说，政府救市无疑是天大的利好。2009年春节刚过，房地产市场迅速回暖，量价齐升。房地产业冬去春来。房价上涨的速度超过了以往任何一年，市场上弥漫着恐慌性抢购的氛围。房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄，上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。楼市的火爆带动了土地市场升温，地王频出。
2009年全年，商品房销售面积、销售额均创1998年房改以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨..至历史高点。根据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据，住宅均价上涨了25.1%。
与此同时，房地产泡沫也膨胀到了极点。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。
由于房地产泡沫破灭导致的迪拜债务危机，给中国内地的房地产市场敲响了一记警钟，同时由于中国宏观经济复苏势头良好，为出台新的宏观调控政策留出了空间，中央政府对房地产行业的态度开始发生转变。
2009年12月14日，国务院常务会议提出四条政策（简称“国四条”），从2008年年底开始，实施了1年的鼓励、促进房地产发展的政策，已经被新一轮的宏观调控政策所取代。紧接着，2010年1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。虽然中央政府释放出了打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然实行宽松的货币政策，加之整体经济复苏的大环境良好，房价过快上涨的势头并没有被有效遏制住。
2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，并在投融资、财税、土地、行业开放等领域给予充分的政策支持。
一周后的1月11日，三亚“凤凰岛”项目开盘，700多套房子当天就被抢购一空，房价被爆炒到7万元/平方米。同日，三亚湾一处楼盘打出楼价上调的巨幅广告：受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2010年2月8日楼价上调1000元/每平方米。房地产热在20年后再度光顾天涯海角。2010年第一季度，海口、三亚一手房价格同比涨幅连续3个月在全国70个大中城市中分别位列第一、第二位。
楼市犹如股市，炒的就是概念。一个“国际旅游岛”概念引发了海南第二次房地产投资开发热潮。数以百家的房地产开发企业进驻海南，“跑马圈地”；数以千亿的资金涌入海南楼市，房价一飞冲天；从岛东到岛西，处处高调发展旅游产业，村村要建五星级酒店、豪华休闲娱乐设施，一派大跃进般激情澎湃、干劲十足的场面。
在“国际旅游岛”的概念让海南楼市热得发烫的同时，CBD东扩的规划让北京通州成为了另一个海南，在炒家的想象中，通州就是第二个“上海浦东”。
2010年3月底，一位正打算购买改善性住房的网友maxhan在网上晒出了他在通州的看房经历，直观地再现了这轮惊心动魄的房价狂飙。
由于房价一路高涨，maxhan见自己的小房子已然升值到当初价格的一倍，便卖掉了现在的房子，准备换个大房子。Maxhan和妻子看中了一套通州的房子。房子比较可心，但房东开口就是240万，折合单价2.1万/平方米。Maxhan的心里直打鼓，通州已经属于远郊区县了，房子却跟东三环快一个价了，是不是蒙人呢？但他一打听，通州周边的房子都是这个价！
转了一圈，又回到了开价240万的那家。结果，房东告诉他：“我暂时要考虑一下是否涨价，你等我消息吧！”后来，房东涨价20万，Maxhan咬咬牙，接受了，但就在他准备付定金的时候，房东反悔了，“我不卖了，要再等等！”
Maxhan去看过一个新盘，售楼小姐的.9９ｌiｂ?话直接把他雷倒，“我们比周边楼盘售价要低很多，通州区本来卖的就是未来的发展，是希望！您要信呢，就买；您不信的话，就不买！”面对充满了野性和疯狂的房价，Maxhan既气愤又无奈。
房价飙升，让卖方也产生了梦幻般的不真实感。同样是在2010年3月，一个业主准备卖掉通州 4e00." >一套50平方米的房子。春节前的市场价还是65万，他打算出售的时候已经上涨到80万了。
在挂牌的时候，他想卖高一点，盘算着“先挂个高价看看吧，如果不行再降点”，于是把价格挂到了85万。看房的人如潮水一样涌来，第一个看房的人就同意85万的报价，15分钟之后，第二个人就出价88万，第三个人就到90万。1个小时之内，这房子涨到了97万，而且对方愿意全款支付。
这位业主的感觉就跟腾云驾雾一般..，本来他的心理价位是80万，没想到眨眼间就多赚了将近20万。而在2008年年底，通州二手房的售价才五六千一平方米，2009年年初也不过9000元一平方米。在房价的一路飙升中，通州地区的租售比达到了罕见的1000：1。
2010年4月17日，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条），把住房问题上升到了政治高度：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。”
《通知》要求建立房价的考核问责机制。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
知情人士透露出这次调控的背景，中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”。因为国务院领导已经拍板，当前任务就是稳定价格，“没有人会在意房地产商的压力”。
2010年2月份，海南房价达到历史最高点14087元/平方米，此后便一路下滑，3月至7月的价格分别为：12280、11932、8483、8208、70..19元/平方米，半年时间的降幅达到了50%。20年前房地产泡沫破裂的惨剧似乎又在重演。
出人意料又似乎在意料之中的是，进入2010年8月，房价再次呈现出蠢蠢欲动的报复性上涨态势，调控再次面临“空调”的尴尬境地。房地产调控已经演变为对政府权威的考验，2010年9月中旬，住建部和银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚等8个城市的二套住房贷款政策落实情况进行检查；同月底，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉，明确提出：“进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实‘国发10号’文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务。”
2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部9月29日联合发出通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策，热议已久的房产税进入试点阶段。同日央视新闻联播播报了国家有关部委近日出台房产新政的报道。综合起来主要内容是：要求各地加大调控力度、完善差异化的住房信贷政策、调整住房税收政策、增加有效供给、加大市场检查查处力度五招。“新五条”拉开了第二轮调控的大幕。
“新五条”像一股骤然而至的寒潮，让开始回暖的楼市迅速降温；又像一记重拳，将“国十条”的调控效果淡化之后又蠢蠢欲动的楼市再度打翻在地。2010年的国庆黄金周，楼市成交量锐减，交易惨淡，观望气氛再次弥漫开来。这场房地产调控的大博弈、不同阵营的大决战结果如何？仍然给人们留下了足够的想象空间。这场每个中国人都充当了群众演员的大戏何时落幕？我们拭目以待。
序 地产江湖名人
开发商无疑是房地产这部大戏的主角，作为一个利益一致、声气相通的群体，他们在时代的舞台上呼风唤雨、翩翩起舞。
王石，江湖上公认的“盟主”，但今天他遇到了一个强有力的挑战者——恒大地产的掌门人、胆识和魄力过人的许家印，谁能问鼎江湖，尚未可知；任志强和潘石屹是一对 6027." >性格迥异、争吵不断但又相交甚笃的“欢喜冤家”；还有激情如火的孙宏斌、狼性十足的黄怒波、深藏不露的朱孟依、凭一把快刀抢班夺权的楼忠福……９9ｌｉb?t>??1、王石的“野蛮生长”
1983年，王石来到深圳，进入了当时深圳最有影响力的公司——深圳市特区发展公司。他开始倒腾作为鸡饲料的玉米，才三四个月的时间藏书网
就赚了40万元。
深圳的肉鸡主要是供应香港。这一年的8月，香港媒体报道说：鸡饲料中发现致癌物质，结果，香港人在一夜间都不吃鸡肉了，玉米也随之滞销。王石的玉米全部砸在了手里，实在没有办法，只好低价处理掉，赔了110万，不仅把先前赚来的40万都搭进去了，还倒欠了70万的债务。
遭到沉重打击的王石蒙起头来睡了一天一夜，然后打点行装，踏上去广州的火车，从广州搭上飞大连的航班。他联系到大连粮油进出口公司，将该公司的1.5万吨玉米全收了，第二站天津，第三站青岛，王石把库存的玉米全都买下来，加起来有3万多吨。
这堪称孤注一掷的豪赌，把身家性命都压上了，用王石自己的话说，“当时我已经濒临破产，不赌不行啊？我也想好了，大不了失败了移民国外做个二等公民。我不相信香港人今后永远不吃鸡，但什么时候开始吃，这是个问题。如果玉米运到深圳，香港人还没有唤起吃鸡的热情，就会造成更大量的玉米积压；如果玉米到了深圳100天后香港人仍然固执地‘以鸽代鸡’，那我只有彻底认输。”
就在货轮即将停靠深圳蛇口赤湾码头的前两天，香港媒体刊登了一则更正消息：之前的报道有误，鸡饲料中不存在致癌物质。香港人又开始放心地吃鸡了，鸡饲料又有了市场，手握几万吨玉米的王石赌赢了，不仅弥补了上次的损失，还净赚300多万。
他来到赤湾港，站在一个高台上，万吨巨轮耸立在眼前，载重翻斗车掀起滚滚烟尘，飞驰而去。“我双手叉腰仰望天空，感觉天空是那么的蓝，云朵是那么的白。那种激动的时刻以后20年再也没有过。”这种快乐恐怕只有真正的赌徒才能明白——大喜大悲，命运在一夜之间逆转，那种刺激和快感不是局外人所能了解的。
挖到第一桶金后，王石办起深圳现代科教仪器展销中心（后更名为“现代企业公司”，即万科的前身），除了“黄、赌、毒、军火”之外，什么都做——经营从日本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等。
一次，展销中心签订了2万台放像机的外贸合同，45天后到货。很快，在广东外经委工作过的王石了解到，在同一时期其他公司也将有5万台放像机到货。市场马上就要陷入饱和状态，放像机肯定会滞销。为了控制损失，王石耍了个花招。他把广告投放部经理叫到自己的办公室，口授了一则消息：由于台风原因，本展销中心的放像机无法按预订时间送达客户，为保证履行合同，急购放像机2万台。
“求购信息”刊登在当时广州的两家主要报纸上，很快吸引来大批的供货商。经过查验，除了个别小数量的之外，大部分都是期货。展销中心不要期货，一定要看到现货才签合同。于是，展销中心并没有真正收购放像机，但市场零售价却上升了200元。紧接着，王石采取“不惜亏本，迅速走货”的销售策略，尽可能地减少损失，度过了一次市场危机。
从挖第一桶金时的豪赌到做外贸时的兵不厌诈，这种草莽英雄式的野蛮生长，代表了王石和万科在资本原始积累时期的生存状态。
2、以黑马姿态杀入地产江湖
1988年，中国修改了宪法，土地使用权可以依法转让了。也就是在这一年，王石与万科踏入了风生水起的地产江湖。
11月18日下午，深圳第二次土地拍卖举行。经过几轮叫价，拍卖价很快上升到了1200万。眼看无人继续叫价，拍卖师即将“一槌定音”的时候，会场上响起一个声音——“2000万”，全场哗然。
在签订土地转让协议时，时任深圳市规划局局长的刘佳胜看着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。”停顿了一下，他缓和了口气，“不管怎么说，还是祝贺你们。”按照当时的市场行情，就是把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的成本价都低于万科获得的这块土地的价格。所以，领导觉得万科是在“捣乱”。
实际上，这一切都是王石预谋好的。在当时的房地产行业，万科还是一个无名之辈，所以，王石煞费苦心地想出了一条妙计——深圳的土地拍卖受到国内外的广泛关注，只要在拍卖会上叫出一个震撼性的天价，万科在地产江湖上的第一次亮相就势必引起万众瞩目。情况果然如王石预想的那样，次日，万科就成了媒体关注的焦点。
万科开发的第一个房地产项目是“天景花园”。王石和他的部下在盖房子上完全是门外汉，只好把工夫下在了营销和售后服务上。“天景花园，深圳住宅的明天”，这句简洁大气的广告语是王石自己的手笔，富有感染力，在当时还比较沉闷的内地商品房市场上造成了轰动效应。与广告语相辅相成的是万科建起的内地最早的样板房。愿景与实物交相辉映、相得益彰，成了万科的销售法宝。
在物业管理上，交房前，万科就向业主承诺：小区内施工留下的垃圾尽快清理，力争做到地上没有一片纸屑，小区内不丢一辆自行车。在当时的深圳，很多楼盘交房时都没能把施工垃圾清扫干净，至于丢失自行车更是司空见惯。
交房后，万科又投资300万修建了游泳池。2001年，天景花园投入使用已经超过10年，万科仍然斥资100万，每户业主集资5000元，对小区建筑的外立面、楼道、庭院步道和小区绿化进行了修缮。这些做法初步树立了万科的品牌。
到1991年，由于深圳土地市场竞争激烈，万科被迫转战上海，让大家意想不到的是，在上海的开疆拓土异常顺利，城市花园、西郊花园捷报频传。从此，万科挥师北上，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出“万科城市花园”项目，确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。
3、一路坎坷，敲开资本大门
“1986年，万科响应深圳大型国营企业进行股份制改造，主要是为摆脱上级干扰，现在再回头来看，这个红头文件对万科非常关键。”这是王石的原话。可他为什么要急着摆脱所谓的“上级干扰”，从而在不经意间走上一条金光大道，还要从头说起。
那还是在1985年，“万科”的前身——深圳现代科教仪器展销中心还是深圳特区发展公司（深特发）的下属企业。当时，深特发急着归还一笔美元贷款，但深特发自己的账上并没有美元，展销中心的账上却存有800万美元。
于是，深特发的负责人找到王石，提出将展销中心的800万美元划拨给总公司，回报是调王石到总公司当副总。
王石问：“我要是不同意呢？”
“你不同意管用吗？先把你调走，接替你的人第一件事就是把钱划走。”
双方谈崩了。半个月后，深特发通知王石到党校接受培训，王石知道其中有诈，没理会这茬儿。又过了一个月，深特发再次通知王石去培训，虽然明知道是调虎离山，也不能总是硬顶着不去，无奈之下，王石只好去了党校，但才培训了3天，王石就神不知鬼不觉地跑了回来。
深特发的动作比王石想象中要快，就在这3天里，已经给展销中心任命了新的负责人。 为了守住自己的地盘，王石再也不回党校了，把深特发的任免丢在一边，继续主持展销中心的工作。接替他的人看到这个情况，也就没来上班。位置和美元虽然都幸运地保住了，但王石跟自己的主管单位从此势同水火。从那天起，王石就时时刻刻琢磨着跳出深特发的掌心。
1986年，深圳开始筹备企业股份化改造试点。王石感到机会来了，经过股份化改造，股东多了，那就不是深特发一家能说了算的了，自己也就不用担心深特发罢自己的官，抱走自己的孩子了。
展销中心（当时已更名为“深圳现代企业有限公司”）向有关部门提交了报告，作为主管单位，深特发当然不会坐视不理，极力阻挠展销中心的股份化改造。深特发的负责人毫不客气地说：“你王石一贯天马行空，独往独来，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”但王石已经铁了心，这关要是闯不过去的话，以后就没他的好日子过了。
最后，还是当时的深圳市委副书记秦文俊亲自出马，找深特发的负责人做思想工作，对方才极不情愿地点了头。能搬出市委领导给自己说情，向主管单位施加压力，可见王石的背景也很不一般。
1988年11月21日，政府批准了万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票。现代企业公司以净资产1324万元折合1324万股入股。12月，万科发行2800万股，募集资金2800万元。
公司的名字也正式改为“万科”。“万科”两个字是公司里一个英语专业毕业的员工想到的——“Marlboro”中文翻译为“万宝路”，“Morden（现代）”不就可以译成“万科”吗！于是，公司正式更名为：“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，万科的股票正式在深交所上市交易。从此，万科拥有了一条宝贵的融资渠道，企业也走上了一条做大做强的捷径。当年6月，万科通过配售和定向发行新股，集资1.27亿元，依靠这笔资金，万科进军上海；1993年5月，万科成功发行4500股B股，募集资金4.5亿港元，6月，对房地产行业严厉的宏观调控开始了，有了这笔钱，万科平稳地度过了全行业最艰难的一段时期；1997年，基于对房地产行业即将进入上升通道的判断，万科增资配股，募集资金3.83亿元，重点开发深圳市场，一举奠定了在深圳房地产市场上的龙头地位。
上市让万科如虎添翼，在群雄逐鹿的地产江湖上脱颖而出。但是，资本市场风高浪急、暗流汹涌，万科也遭遇了资本力量的威胁，险些被大浪卷走。
1993年，万科发行B股，主管此事的是中国人民银行深圳分行金融管理处副处长张国庆。张国庆告诉王石：“一个月后我就要离开人行了，运作一家证券公司。万科的B股就由我来承销吧！”
张国庆所说的这家证券公司就是“国泰君安”。在承销万科B股的过程中，君安有1000万股压在了自己手上，成本价每股12元，当时市场价9元，账面浮亏3000万。于是，不甘心的张国庆打起了收购万科的主意，目的是通过这次收购来刺激股价，并将万科掌握在手里。
为实现这一战略意图，君安联合了万科的其他股东，包括深圳新一代企业有限公司、海南证券、香港俊山投资有限公司、创益投资有限公司等，总共持有万科10.73%的股份，具备了召开临时股东大会的条件。
在发动进攻的头一天，张国庆拜访了王石，先礼后兵。在王石的办公室里，张国庆直截了当地告诉他：“君安证券准备给万科的管理层提些意见。”这话立即让久经沙场的王石感觉到来者不善。
“提意见是以‘告万科全体股东书’的形式，并在明天的《深圳特区报》上刊登，建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈，但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。”说罢，张国庆就起身告辞了。
对手已经正式宣战了，王石迅速作出了反应。仅仅半个小时的时间，王石就和万科的13位董事取得了联系。这可是关系到生死存亡的斗争。
果然，次日的《中国证券报》、《深圳特区报》全文刊登了君安的《告万科全体股东书》和《改革倡议书》。并购的消息一公布，万科股价立即上涨。王石马上申请万科停牌，打乱了对方通过收购来刺激股价的部署。
经过一番斡旋，君安的盟友深圳新一代企业有限公司、海南证券临阵倒戈。这意味着君安控制的万科股权不足10%，失去了召集临时股东大会的权利，收购计划也随之流产。
事后，中国证监会市场监管部主任张资平到深圳调查该事。在宾馆的房间里，张资平与王石面谈。
“你们的报告刘鸿儒主席已经批复：严格查处。我这次来就是处理此事的。宁志翔（在并购公告发布前，宁志翔已经提前买入了总额2000万人民币的万科股票，《告万科全体股东书》和《改革倡议书》均由其执笔）是我五道口（中国人民银行研究生部所在地）的同学，我举起屠刀的手砍不下去。来深圳是一定要调查，但你知道，这调查就像离开码头的船，船的目的地很明确：过河靠岸；但船到了河中间，风大浪急，就由不得你我开船的了，你明白我的意思吗？”
王石点了点头，表示自己心领神会。
“怎么调查，看你王石一个态度。”
“与人为善。”
“好，痛快！张国庆那里我来做工作。”
两个小时后，在同一房间，张资平、柯伟祥（深交所副总经理）、张国庆、王石坐到了一起。
张资平表态了，“柯总在这里，君安就不要再搞什么征集小股东委托投票了”。
张国庆回答：“既然是主任发话了，就是一盘子臭狗屎让我吃，我也把它咽下去。”
一场资本大战就这样戏剧性地收场了。稍提一句，王石的表妹当时在君安工作，一个月后被君安解聘。
4、南王北任过招，万科独霸江湖
万科虽然股份化了，但毕竟深特发还是万科的第一大股东，每次增发都成了王石与深特发冲突的导火索。1997年，万科增资配股，双方矛盾激化，王石气得拍了桌子。为了彻底跳出深特发的掌心，王石伤透了脑筋。2000年8月10日，经过艰苦的努力，深特发与华润集团签订了股权转让协议，将其持有的万科股权转让给华润。王石终于彻底摘掉了戴在头上的紧箍咒。
华润集团于1948年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。公司原名“德润”，取意朱德的“德”和毛润之的“润”，后来在朱老总的提议下才改名为“华润”。早在2000年时，华润集团旗下拥有119个利润中心，年营业额43.98亿美元，总资产达73亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有多家上市公司。任志强的华远房地产就是由华润旗下的华润北京置地绝对控股。
华润方面希望更深地介入房地产行业，但随着房地产市场化程度越来越高，华远的政府资源优势已经逐步弱化，华润希望引入能够适应和引领未来市场发展趋势的合作伙伴，于是，它把目光投向了万科。王石后来也公开解释过，华润方面认为万科在土地储备和商品房销售方面的市场模式是未来的发展方向，而华远主要以拆迁和集团购买为主的房地产开发模式将会逐步萎缩。所以，华润希望整合两者的优势，将华远的拆迁、建造能力和万科的市场营销能力结合起来。这应该说是华润方面的初衷。而万科的发展需要更加雄厚的资本支持，万科上市8年才募集资金16.57亿元，华远与华润结盟后，仅仅4年就筹集了33亿。华润与万科各取所需，一拍即合。
华润受让深特发名下的万科股权后，虽然已经是万科的第一大股东，但只有15.08%的股权，距离绝对控股相当远。2000年12月，万科发布公告，拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例，华润将实现对万科的绝对控股。但在万科向华润集团定向增发B股的公告中，华润集团作出了两项针对华远房地产公司的限制性承诺：一是华远房地产公司不得在北京以外发展房地产业务，二是华远或万科在北京新增住宅项目，双方都有合作的优先权。
这样的承诺对任志强和华远来说，显然是不公平的，等于是牺牲华远的利益来换取万科的控股权。北京市场一直是万科的软肋，华远巨大的土地储备优势正是万科所欠缺的。华润的承诺等于卡住了华远的脖子，为华远在北京市场上凭空地制造了一个强大的竞争对手。
不过，这次增发B股竟然因为小股东们的反对而搁浅。反对者的理由是，此次增发不能带来相应的资本溢价，另一方面，发行股数高达4.5亿股，股本扩张太快，会造成年末每股收益的摊薄。事后有人揣测，万科方面为了维护原有高管团队的稳定，不希望华润绝对控股，所以借小股东的名义否决了这次增发。无论真相如何，结果是万科董事会放弃了增发方案。
但华润并没有放弃控股万科的意图。2001年5月，华润宣布了收购万科的新方案——华润将北京置地44.2%的股权注入万科，由万科向华润按比例增发A股。这样一来，就形成了华润控制万科，万科控股北京置地，北京置地控股华远的局面。毫无疑问，这样的安排是任志强所无法接受的。鉴于华润集团公司承诺的变化，华远集团正式提出撤回“不在华远房地产公司之外进行房地产开发”的承诺，筹划建立新的房地产公司。
2001年9月，任志强宣布辞去华远房地产董事长一职，华远集团将持有的华远房地产18%的股权转让给华润集团，华润集团将拥有华远房地产90%以上的股权。一年以后，华远集团将华远房地产品牌收回。
回顾万科与华润联姻的资本大戏，情节曲折，人物丰满。一路下来，王石成了最大的赢家——华润受让深特发股权，王石摆脱了多年的冤家对头，又获得了实力雄厚的资本平台；增发B股的方案搁浅，万科原有高管团队的话语权得到巩固；华远与华润分家，任志强虽然最终收回了“华远”的品牌，东山再起，但毕竟丧失了原有的土地储备和资本平台，北京房地产市场的领军企业土崩瓦解。
“南王北任”、“南万科、北华远”，一度就像 href='2177/im'>《天龙八部》中的“北乔峰、南慕容”一样，笑傲江湖，经过这一轮博弈，任志强和华远已经元气大伤——虽然收回了“华远”的品牌，但丧失了原有的土地储备和资本平台，沦为地产江湖的二流角色，王石的江湖地位无人能出其右，万科从此开始了独霸江湖的历程。
5、“不行贿”与“高于25%的利润不做”
2004年年初，王石参加在云南弥勒举行的企业家论坛。会上，王石说：“万科诚信守法，从来不行贿。”一位紧接着发言的企业家回应说：“王石先生不行贿，我很佩服，但那只是个案，因为在中国不行贿，很难办成事，比如说我就行贿。”台下几百名听众掌声雷动。
王石把不行贿作为自己的标签，也并非是故作清高、欺世盗名之举，确实事出有因。这和他早年倒卖玉米时的一段经历有关。当时，为了搞到计划外车皮，王石打听到火车站的货运主任姓姚，抽烟，也找到了他的住处。他花20元买了两条三五牌香烟，派一个员工给姚主任送去，并嘱咐说：“烟放下，什么也不要说就回来。”
没过多长时间，人回来了，烟也带回来了，“姚主任不收”。
王石见手下人碰了钉子，决定亲自出马。进了姚主任的家，还没等他开口，姚主任就微笑着问道：“要车皮的吧？”把王石问愣了，回答“是”，显得太唐突；“不是”，那自己来干嘛呢？王石只好硬着头皮回答说：“您能批给我两个计划外车皮吗？”
姚主任把烟退给王石，“烟你带回去，明天到货运办公室来找我，不要说两个车皮，10个也批给你。”搞得王石一头雾水。
“其实，我早就注意到你了，你不知道吧？在货场，我经常看到一个年轻人同民工一起卸玉米，不像是犯了错误，也不像包工头。当时我就觉得，这位年轻人想干一番事业，自己也有心帮忙。但我能帮什么忙呢？我是搞货运的，能帮忙的就是计划外车皮，没想到你自己找上门来了。你知道计划外车皮的行情吗？”
“什么行情？”
“一个车皮红包100元，两条烟只是行情的1/10。”
回到自己的住处，王石辗转反侧了一个晚上，怎么也睡不着，“姚主任究竟是嫌两条烟太少，还是真想帮忙？”他心里真没底。
第二天，他顺利拿到了两个计划外车皮。
这是一个正面的启发，还有一个反面的教训让王石印象深刻。1995年，上海万科城市广场工程部的4名员工集体受贿案发。一开始当事人不承认自己受贿，没想到行贿的人身上藏了录音机，录下了双方的谈话，铁证如山，抵赖不得。
王石对这件事进行了深刻的反思：“以一批人进监狱为代价，换来三五千万、一个亿的利润，这个代价是不是太大了！人的毁灭、家庭的灾难，这是无法用金钱衡量的损失。项目不成功，甚至做砸了，都可以重来，而人一旦失足，不但自己终生悔恨，..对公司的影响也是非常长远的。毫无疑问，如果上一个项目要付出如此沉痛的代价，那我们宁可不上这个项目！以牺牲人为代价换取利润，是不可取的。”
除了“不行贿”，王石还有一个标签是“高于25%的利润不做”。1992年年末，在深圳市国土局举办的一次房地产沙龙上，王石公开提出，“万科超过25%的利润不做。”话才出口，底下就一片哗然，有人嘀咕说：“唱高调也不是这样的唱法呀！”也有更不客气的，直接说：“赚不到25%的利润说明你没本事！”
王石后来对这个标签给出了自己的解释，“从长远的角度看，公司要想持续发展，必须确定一个合理的回报率水平。理论上，随着竞争的加剧以及政策的调整，市场必然向社会平均利润率回归；实践上，万科有过获取暴利的经历，在最早做贸易时，利润率会达十几倍的水平，但是公司发现市场是十分公平的，后来万科在贸易低谷时期赔的钱要超过在暴利时期赚的钱。万科提出这一回报率原则，正是基于对社会平均利润率的判断，规避了高风险，加强公司适应经济周期的能力，培养公司的竞争力”。
既然是标签，就要有它的意义。在这里不能不提到1997年朱镕基与王石的那次会面。王石当时说了这样一段话：藏书网“万科是奉公守法的开发商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25%的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速下降，万科出现转机。1993年至1997年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”
朱镕基的回答是“绝无仅有！”看到没，“奉公守法”和“公平利润”两个标签都当着总理的面贴上了，还拥护宏观调控。但王石还是没摸透朱镕基当时的心思，朱镕基当时想的是如何激活房地产市场，使之成为新的经济增长点，而不是宏观调控的问题。不过，王石还是成了朱镕基的房地产顾问。别看老王一张胡子拉碴的脸，挺厚道的，骨子里精着呢！
第二章 许家印：争霸江湖的后起之秀
2010年5月5日，“国十条”出台后约半个月，广州恒大地产举起了地产江湖上第一面降价大旗，统一以85折让利销售全国项目。而在上一轮宏观调控中，扮演这一角色的是王石的万科。多年来，王石和万科一直稳坐地产江湖的头一把交椅，是当之无愧的“带头大哥”，而现在，王石与万科遇到了一个强有力的挑战者、风头正劲的江湖黑马——许家印及其掌舵的恒大地产。在《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》上，恒大地产以销售面积332万平方米居榜首，万科居次；万科以销售金额355亿元位居第一，恒大以211亿元紧随其后，形成了恒大、万科两大地产巨头分庭抗礼的局面。
自2008年以来，度过了一场生死劫的恒大地产凤凰涅槃、一飞冲天，成为地产江湖上一道波澜壮阔的风景，令人叹为观止。如今，在群雄逐鹿的地产江湖上，恒大与万科已经初步形成了并驾齐驱、平分秋色的格局。对于这轮降价促销，恒大的说法是“表达对中央政策的支持和自己作为龙头企业稳定房地产业发展的决心”，在抢占市场的同时，快速回笼资金，为行业洗牌和并购做好准备。话里话外显示出当仁不让、舍我其谁的霸气和问鼎地产江湖的雄心。后来，任志强苦口婆心地劝房地产企业降价，以免政府出台更加严厉的政策。两相对照，让人不得不佩服许家印的高瞻远瞩、先知先觉。
1、地产江湖，异军突起
比较许家印与其他地产大佬的人生经历，两者之间既有相似之点，也有不同之处。相似的是，虽然他们如今身价百亿、风光无限，早年却都曾一贫如洗，甚至连基本的衣食饱暖都得不到保障，他们以过人的智慧和卓绝的努力，把人生做成了一道从零到百亿的加法题；不同的是，在风云变幻的地产江湖上，许家印是个后来者，直到1994年，他才踏入江湖，1997年才自立门户，创办恒大地产。
1978年，许家印啃着发了霉的窝窝头考上了大学。毕业后，他被分配到了河南舞阳钢铁公司，一干就是10年。1992年，邓小平同志的南巡讲话发表后，在原单位看不到更大发展空间的许家印毅然辞职，直奔改革开放的最前沿——深圳。他当时的职务是车间主任，正处级，作出这样的选择，需要的不仅仅是对时代潮流的敏感，还需要胆识和魄力。
初到深圳，许家印的处境非常窘迫——暂时栖身在朋友家的走廊里面，四处找工作。这中间还有一个值得玩味的小插曲。急于找到工作的许家印为了加重自己的分量，多一些把握，把劲儿全用在了简历上——一份简历多达30多页。分量有了，结果却并不理想，超重的简历投出去?9９ｌiｂ.之后都石沉大海。朋友建议他给简历减减肥，变成只有两页的单薄型，命中率果然提高，很快就有好几家公司向他伸出了橄榄枝。这是深圳给许家印上的第一课。“老总们怎么可能看你30余页的简历呢！”多年之后，许家印还如此感慨。
后来，许家印与一家名叫中达的贸易公司签了约，原因是他从第一眼“就觉得遇上了好老板”。深谙人情世故的许家印明白，不管自己过去做过什么，刚到一个新公司，必须放低身段。作为一名普通业务员，连面对公司里的小女孩，许家印都张口闭口地喊“师傅”，给同事们的印象是“嘴巴甜，人谦虚”。不久，在朋友的帮助下，许家印做成了第一笔业务，给公司带来10万元的利润。这让老板和同事对他刮目相看，从而得以在中达公司站稳了脚跟。
没过多久，许家印被提拔为办公室主任。这次提升给他带来的一个收获就是从朋友家的走廊里搬了出来，住进了公司的一间小厨房。由于空间太小，只能摆下一张单人床，而且门再也关不上了，春夏秋冬都只能开着。
1993年，许家印担任了中达旗下的“全达”公司老总。老板不忍看他继续两地分居，就由公司出钱，让许家印去租套房子。他和别人合租了一套两居室。除了合租人住的一间卧室之外，其他的厅室由许家印、妻子、两个儿子和他的父亲、岳母以及一位朋友，总共7口人居住。由于只有合租人的卧室有空调，到了夏天，孩子就躺在合租人房间门口，嘴里叫着“这儿凉快！”
今天，“蜗居”、“蚁族”被炒得火热，然而，反观许家印的这段蜗居经历，艰 8f9b." >辛程度并不逊于今日，而且要比身为“蚁族”的大学毕业生更加让人难以承受。因为，作为毕业于20世纪80年代初的真正的天之骄子，他走出校门已经10多年，还放弃了国有企业风光、体面的职位和舒适的生活，中间的落差实在太大了。所以，“蜗居”也好，“蚁族”也罢，都不需要特别的同情和怜悯，这不过是在外打拼的人必须经历的一个正常阶段而已，区别是时间的长短和最后的结果。不论你想得到的是什么，都要付出相应的代价。
1994年，公司本打算派许家印北上长春，但他敏锐地意识到，远在塞外的长春不如领风气之先的广东机遇多，于是主动提出去广州开疆拓土。就这样，日后的一代地产枭雄带着1部标致车、1名司机、1名出纳、1名业务员和1个搞卫生的，转战广州，一脚踏入了地产江湖，开始书写他人生中最精彩、最传奇的那个部分。
新公司的名字叫“鹏达”。一行人就在城中村里租了一套3居室，既住人又办公。为了应付场面上的事儿，在酒店里开了个房间，方便会见客人。凭借惊人的运作能力，许家印拿下了一个叫“珠岛花园”的项目，而许家印的办事效率之高令人惊叹——1年之内盖完了108枚公章，办齐了所有的报建手续。在此之前，许家印还是个房地产的门外汉，连“容积率”是什么都不知道，一路边学边干。这和当年潘石屹被任志强批“不懂七通一平”有一拼。
当时广州楼市盛行大户型，只有拐角的地方才不得已做个小户型。许家印眼光独到，反其道而行之，第一期推出的几百套房子全是小户型，很快就被抢购一空。珠岛花园“当年开工，当年销售，当年销完”，轰动一时，成了许家印踏入地产江湖后的成名作。
2、蛟龙不是池中物，且看风兴云属时
1997年5月1日，许家印选择了这个特殊的日子，与自己的老板进行了一次长谈。“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”珠岛花园项目价值2个多亿，也就是说许家印花了3年的时间，从零开始，为公司创造了2个多亿的现金流。
而在当时，他的工资是每月3000多元。“假如一年给我10万或20万，我可能就不会去想创业了。因为创业有风险，也很艰辛。但3000多元的工资，养活家庭都困难，怎么继续干下去？3、大处着眼，小处着手
许家印说过：“没有战略的企业，就如同在恶劣的气候中飞行的飞机，始终在气流中颠簸，在暴风雨中穿行，最后很可能迷失方向。”而他自己就是一个富有战略眼光的企业领袖。从南下深圳打拼到转战广州、切入地产江湖，从择机创业到“十年磨一剑”、审时度势、果断“亮剑”、全国扩张，从在国内跑马圈地到在国际资本市场上纵横捭阖、大笔圈钱，许家印都表现出过人的决断力、开阔的视野和统揽全局的能力。
最能表现他这种高瞻远瞩的战略眼光的，就是在许家印领导下恒大地产制定的5个“三年计划”。1997年，恒大地产创业伊始，许家印就主持制定了第1个“三年计划”，时间跨度为1997年到1999年，指导思想是“艰苦创业、高速增长”。 企业采取“短、平、快”的发展策略，取得了突破性进展，进入广州房地产企业综合实力30强前10，顺利实现了第一个“三年计划”确立的发展目标。
第2个“三年计划”，时间跨度为2000年到2002年。经过第一个“三年计划”期间的高速增长，考虑到企业快速发展往往容易带来管理滞后，许家印提出“苦练内功、夯实基础”，各项工作进入盘整总结期。通过整合资源、规范流程、提升管理，企业品牌和实力突飞猛进，2003年，恒大地产位居广州房地产最具竞争力10强企业第1名。
第3个“三年计划”，时间跨度为2003年到2005年。许家印提出“二次创业、拓展全国”的目标，立足广州、辐射珠三角、进军全国。在2004年，恒大地产向全国二线城市派出首批58位员工，寻找土地项目，迈出向全国进军的第一步。
第4个“三年计划”，时间跨度为2006年到2008年。在这一阶段，许家印提出了两大战略：一是正式向全国扩张，恒大地产实现了超常规、跨越式发展，土地储备、在建工程面积和拓展城市数量都呈10倍以上的爆炸式增长；二是在集团系统范围内全面实施人才、管理、品牌、文化、资本“五大战略”，开创了“紧密型集团化管理模式”。
第5个“三年计划”，时间跨度为2009年到2011年，主题是“稳健经营、再攀高峰”。经过了前一阶段的迅猛扩张和2008年的上市风波，许家印把“稳健”摆在了第一位，在公司内部提出了两个硬性要求：一是保证公司的现金余额不低于100亿；二是力争每年的上半年完成当年任务的60%以上。
有人评价说：恒大是“一家‘狼性’十足的公司”，也有人这样评价许家印，他“身上有河南人的那股狠劲。你看看邓亚萍打乒乓球的表情，就能了解许家印的精神状态”。这种企业文化和人格特质反映在恒大的发展战略上，就是“红海战略”——许家印把它定义为企业在需求增长缓慢甚至萎缩的市场空间中，紧盯竞争对手，迎难而上，勇敢面对现实，参与竞争的战略。
“‘红海’是竞争极端激烈的市场，是血淋淋的，是非常残酷的。在红海中，恒大人只有挑战，不给借口，不找理由，坚信办法总比困难多。商场如战场，恒大就是要在血淋淋的战场上勇于竞争，并在竞争极端激烈的市场中立于不败之地。”
恒大的企业战略深深地打上了许家印的性格烙印，这不仅仅是他的“狼性”和“狠劲”，还包括他的万丈雄心——英雄只此敢争先，当仁不让、舍我其谁。早在2004年，许家印就提出恒大要进军“世界500强”，“提出挺进世界500强的战略目标是使命感使然。但世界500强不是我们的终极目标，对我们来说，是当前凝聚员工士气，激发创造热情的需要。中国的民营企业最终要站到与世界跨国企业同台竞争的舞台上，这一大趋势将使得民营企业的发展进入一个全新的历史阶段。”
精于战略谋划的人经常会有一个弱点，就是在细节上不够完美，许家印的过人之处就是把统揽全局的战略眼光和把握细节的能力统一了起来。他的大学老师倪国巨对他的评价就是“长于宏观，精于细节”；与许家印合作达3年之久的国际投行美林的代表蓬钢也称赞他：“少有地实现了眼光和细节的结合，很多事情都亲力亲为，甚至小到门把手的选用。”
恒大几十个项目中随便拿出一个，花了多少钱，施工怎么样，出了什么问题，造了多少层，许家印都一清二楚。每天晚上，全国所有项目2000元以上的支出，做成很厚的一本清单，许家印都要一一过目。
正是这种“大处着眼，小处着手”、“长于宏观，精于细节”的过硬素质，让许家印在高瞻远瞩、深谋远虑的同时，在企业突飞猛进的过程中，能把庞大的企业帝国的各个环节牢牢地掌控在自己的手中，让它的每个零件都按照自己的意志运转，避免了快速成长时很容易出现的失控局面。
4、铁腕作风，刚柔并济
在舞钢时，许家印就以作风硬朗、擅长管理著称。他主持制定了一系列的规章制度，甚至具体到“抢修设施的间隙如果吃盒饭，是在上面吃还是下面吃”这样的细节。他技术上过硬，管理上言出必行，又善于处理跟下属的关系，所以在车间里非常有权威，被人们称为“小皇帝”。
在严格管理的同时，许家印又想方设法地给员工谋些福利，恩威并重。当时，他所在的热处理车间搞了一个“热处理大院”，人们私下里称之为“许家大院”，里面休息室、会议室、洗澡房一应俱全，体现出他关心员工的人性化的一面。这些管理经验延续到了后来的恒大地产。
恒大施行的是“紧密型集团化管理模式”，这是一种垂直化管理，一切权力集中在总部，更准确地说集中在许家印一个人的手里，当然，做到这一点需要企业家本人具有至高的威信和过硬的手腕，以保证团队的凝聚力和企业的高效运行。而在制度建设上，恒大地产颁布了多达几十万字的各类《手册》，涵盖了企业管理的方方面面，巨细无遗。
在恒大，许家印下达的一个指令可以在半小时内传达到最基层的员工，“一声令下，连奔带跑去办”。有关项目、财务、上市融资等重大决策都是许家印一个人说了算。大到拿地，小到设计图纸，他都要亲自过问。
恒大的高管这样评价许家印的强势作风：“按他的话做，3岁小孩儿；不按他的话做，3岁小孩儿都不如。”他有一种无声的威严，“很多高层看到他的眼神都会自责得不得了，那种对你从失望到轻蔑、瞥着你的眼神，很多人受不了”。
许家印的强势还体现在他从2009年5月开始发动的“四大运动”上，即“严肃纪律，整治人事管理，强制贯彻实施工程、招投标等专业管理制度，彻底清除三种人”。这三种人指的是：水平能力低下、不求学习上进的人，只讲不干、人浮于事的人，混入恒大的蛀虫、想捞一把的人。
许家印也承认，“我的特点就是追求完美，所以身边的人有时压力会比较大，甚至有些紧张。但我自己也是坚持每天学习、提高，这是个无止境的过程。”在公司里，与媒体面前面带微笑、侃侃而谈不同，许家印表现出的更多的是他严肃和深沉的一面，“他平日话不多，但常常一语中的。如果开会，他能够一气讲上两三个小时，都是数据、观点和指令”。他在舞钢时的老领导陆岳璋的评价是：对内很硬，对外和善，这是一种“内紧外松”。
同样，恒大员工的压力很大，但待遇也远高于同行，例如其副总裁一级的收入每个月都有16万元，地区总经理一级每个月10万元。许家印常常提醒公司的部门主管，要让下属注意身体，多多休息，“他们是年轻人，晚上要给他们时间玩”。
5、处变不惊，当断则断
许家印曾言：“人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人，往往是心理不如人，信心不如人，目标不如人。”在风高浪急的地产江湖上，企业家稳健的心态和良好的心理素质以及决断力至关重要。
他在中达的老同事邓凡这样评价许家印：“天塌下来的感觉他不会有，什么事都挺得住，抗压能力很强，而且越压越强。”邓凡把许家印的个性特点总结为：第一是“不达目的，誓不罢休”；第二是“完美主义”；第三是“结果导向”；第四是“决断力”。“我特别佩服他的决断，什么事情，他都能敏感察觉到危险和关键所在。”
2008年初，恒大地产第一次启动赴港上市，适逢国际金融危机全面爆发，上市受挫。恒大地产面临资金链断裂的危机。恰好在这个时候，政府对房地产业进行宏观调控，银根收紧，市场萎缩，销售低迷，让恒大地产的处境雪上加霜。
舆论对许家印和恒大地产也非常不利。“10个人里面9个都说，恒大要倒下了。”地产名嘴潘石屹借机发表了著名的“百日剧变论”：“3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件……未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”；“过分的扩张、贪婪，做超出自己能力范围的事情，一定会受到惩罚。”
媒体上也不厌其烦地讲述着“被无限膨胀的野心所驱动，被无所不能的投行所蛊惑，一家中国房地产商如何由云端跌落谷底的故事”。甚至有传言说“恒大完了”、“许家印已经‘走佬’（广东话，逃跑的意思）”等。“我们经过了战斗的洗礼啊”，“2008年，很多人把恒大的老底子都翻了多少遍，包括恒大的每一个项目、每一块土地的取得，有关政府部门和媒体都以自己的方式进行全面审查。”
在危机面前，许家印表现出一个企业领袖临危不乱的大将风度，连夜召开电话会议，调整工程进度，采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针，缓解资金链紧张局面。对于外界的非议，他再三叮嘱大家沉住气，“外界怎么说，我们没有必要去解释。什么都不说，保持沉默”。
当时，有媒体给许家印指明了三条路：1.中间出路：廉价甩卖现有房，积累现金滚动开发；2.最理想的出路：获得新的追加投资，但许家印的钱饼必然进一步被摊薄；3.最差的结局：恒大地产被同业或者基金收购，而且是被“五马分尸”般地拆分式“收购”。许家印拒绝“卖儿卖女、卖胳膊卖腿（卖项目，抛售未达到销售标准的房子）”，而是选择了增资扩股，这是最理想的路，也是“最难走的路”。
此后3个月的时间里，许家印奔波于香港、美国，与香港富豪和国际投行代表会晤，其中包括香港三大富豪中的李兆基、郑裕彤（因其敢于冒险，人送绰号“鲨胆彤”）和李嘉诚长子李泽钜等人。“打拼地产界十余年，这3个月是我压力最大的一段时间”，“瘦了四五斤，但精神还不错”。
经过艰难的努力，许家印拿到了5亿美元的救命钱。但他个人的持股比例也被稀释至56.36%。“为了公司能够健康、良性发展，我个人的损失可以接受。”“拿得起，放得下”，才是英雄本色。
在这个过程中，许家印的个人魅力和丰富的人脉发挥了重要作用。由于恒大的楼盘开盘时经常邀请英皇旗下的明星代言，许家印由此结识了英皇主席杨受成，他又将许家印引荐了给香港新世界主席郑裕彤。
在香港时，许家印每个星期都要和郑裕彤吃一两次饭，去郑家打牌——跟郑欲彤锄大地，跟其子郑家纯斗地主。尽管许家印不太会广东话，郑欲彤又不会普通话，语言交流相当困难，但两位在牌桌上你来我往、不亦乐乎，有时牌瘾大，他们夜晚11点才开牌局，随手一打就是一个通宵。虽然认识仅一年，许家印已和80多岁的郑裕彤形同忘年交。
“鲨胆彤”没有辜负许家印的期望，除了给恒大输血外，他以各种方式鼎力支持许家印。在恒大酒店开业仪式上，84岁高龄的郑裕彤不顾当天40多度的高温，坚持在室外参加完开业仪式；2009年恒大再次启动上市时，郑裕彤力挺恒大“买得抵”——“恒大销售额大，定价便宜，我中意买恒大。”他的话被香港媒体广为引用，对于恒大地产二次闯关成功的作用不可低估。
香港之行结束后，许家印接受了内地媒体的采访，文章配发的图片颇有深意——许家印手捧香茗、气定神闲，这也是对此前外界质疑的一种回应。危机化解，许家印成功了。事后来看，许家印的选择有很浓的赌博色彩，因为私募融资风险很高、代价很大。但“许家印是有个基本判断才去赌、去搏，要不早就死了”，“只要是可控的风险，哪怕再大，他愿意去搏，扛风险能力很强”。真正的企业家都有一定的赌性，也就是直面风险的魄力和勇气，只有这样才能带领企业实现超常规的跨越式发展。
2008年国庆黄金周，通过降价促销，恒大快速回笼资金，彻底走出了泥潭。2009年房地产市场回暖，恒大随之一飞冲天。全年销售额303亿元，销售面积563.7万平方米，增长402.3%及396.5%。有人说过，如果没有2008年的危机，“恒大今天的表现可能不会如此突出”。就像许家印自己说的，“危机就是危险中有机遇”。
2009年11月5日，恒大地产在香港挂牌上市。恒大地产集团总裁夏海钧感慨万千，“最惊心动魄的这几年都经过了”，“数不清有多少个不眠之夜，每一天都有精彩的故事发生”。恒大上市的一个深层含义是从与战略投资者的对赌协议中解套，许家印又牢牢地掌握了企业的控制权。
上市之后，恒大本来安排了一场盛大的新闻发布会。但是，在得知许家印由此超越王传福，成为新首富的消息后，这个活动立即被取消了。许家印谢绝了所有媒体的采访，颇有“事了拂衣去，深藏身与名”的大侠风范。
6、不鸣则已，一鸣惊人
有人这样评价许家印：“高调不失务实、执着不失谋略，常常我行我素而不按常规出牌，但往往是不鸣则已、一鸣惊人。”
2009年全国两会期间，许家印抛出“三控降房价”论——政府降地价、税费和企业降利润，成为媒体争相追逐的对象，为恒大赚足了眼球。从会议开幕到结束，国内外200余家媒体争相采访许家印。有关的300余条专题评论、1700余条新闻报道席卷国家通讯社、报纸、电视、广播、网络等各类传播平台。一时间，许家印委员、恒大、“三控”、微利、民生……成为炙手可热的关键词。
同年夏天，许家印以年薪500万加300多平方米豪宅的条件，聘请郎平担任恒大女排主教练。时隔11年后，郎平再次执教中国的排球队，而且是没有资格参加甲A联赛的地方球队。国内外媒体给予了连篇累牍的报道。许家印的这笔投资收益非常丰厚——200多家媒体免费为恒大地产做了一次广告宣传，如果以广告版面计算，要达到同样的宣传效果，花费至少以亿计。
2010年3月1日，恰在足坛掀起打黑风暴的敏感时期，恒大地产集团正式宣布：斥资1亿，入主广州足球俱乐部，拯救已经降级、陷入低谷的广州足球。20多天后，以铁腕作风著称，被誉为“铁帅”的韩国籍主教练李章洙加盟，操作手法与恒大女排如出一辙——“不鸣则已，一鸣惊人”。
“对企业和产品，要高调；对个人，始终要低调。”许家印对高低调的处理具有政治家般的睿智。做起慈善来，许家印就非常高调，例如“恒大慈善万人行”活动。2009年7月2日，恒大地产集团向中国扶贫基金会捐款3000万元，救助特困人士10000人。参与这次活动的还有国内10家主流权威媒体，负责传播救助信息，帮助寻找特困人士。这既是正大光明的善举，也是对恒大企业形象的塑造和品牌的传播。
2010年的全国两会上，许家印作为中国企业界的唯一代表发言，题目是《激发企业参与热情，推动慈善事业发展》，而三度荣膺“中华慈善奖”则把他和恒大的正面形象推向了一个新的高点。在千方百计赢得社会认可的同时，许家印也拓展着自己事业的成长空间。
“恒大的成败，系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大。”
第三章 任志强：地产江湖“任我行”
任志强出身于一个红色高干家庭。其父任泉生担任过商业部副部长，母亲在文革后期主管北京副食、烟酒等生活必需品的供应。想当年，任志强的家位于西城区的平房区，是一个独立的院子，红漆大门，车能开进去。房子的外表很普通，但里面的装修是西式的，铺着木地板，安有暖气。
这样的家庭出身赋予任志强一种与生俱来的优越感。或许正是这种优越感，养成了他倔强、惟我独尊、桀骜不驯的个性，当然，也包括他的直率、敢说真话。我们看到的任志强，永远是那样一张棱角分明的脸，眉头紧锁、目光如炬、嘴唇微翘，像尊大炮一样随时准备开火，说起话来咄咄逼人，火药味十足的语言和近乎赤裸裸的表达把听众气得吐血，而他自己却习以为常，享受着酣畅淋漓的语言快感。
1、牢狱之灾及其后遗症
任志强插过队，当过兵，1980年转业后，他放弃了去公检法端铁饭碗的机会，干起了个体户。他对自己有着清醒的认识，不管是在部队、国家机关还是国有企业，以自己的那副牛脾气，永远没有出头之日。“知人者智，自知者明。”任志强先是在地安门附近租了一间房子，经营百货，批发兼零售；接着做餐饮，卖油条，还贩卖过苹果，把山东苹果倒腾到北京。
命运的转机发生在1984年。那一年，应华远经济建设开发总公司总经理戴晓明的邀请，任志强加盟华远，担任建设部经理。从此，他的命运和华远这块牌子联系在了一起，先后担任了华远总经理、华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长。任志强的第一个项目就是改造地安门商场。地安门——任志强的发迹之地。
不过bbr>，好事多磨，在华远工作不到15个月，任志强就被关进了看守所，而且一关就是14个月。“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能”，这大概是任志强在地产江湖上呼风唤雨之前，命运有意给他安排的一个考验吧！
1985年的中秋节，本来是合家团圆的好日子，任志强却被检察院的警车带走了。1985年正是开展严厉打击经济领域犯罪专项运动的时候，当晚12点，任志强就被以“贪污罪”送进了西城区看守所。由此可见，任志强的高干子弟背景并没有给他撑起一顶保护伞，他日后的事业成就也主要是靠自己的努力。
其实，这场牢狱之灾主要还是任志强的个性惹的祸。当时，西城区审计局到华远来做审计，恰好赶上华远请了很多建筑界的专家开会，任志强对审计局的人说，“你没提前约，我找了一帮工程师正开会，今天不能接待你”，一句话就把人给得罪了。当时，任志强给自己和员工发了一大笔奖金，但在领取奖金的单据上只有签名，却没有奖金的数额，这成了任志强获罪的原由。“事实上一直到我出狱，这件事如何定性都存在争议。因为我是执行公司的决议，不是个人行为。”
在看守所里，任志强能看到的书只有发给每个被关押者的《法学概论》，“连同刑法，我当时几乎快背下来了”。到了后来，遇到新来的人，了解对方的情况后，任志强可以脱口而出适用的法律条款，“他，139；他，142”。他还热心地帮助狱友分析罪罚轻重，提出申诉，当起了业余律师，先后为5个人写过申诉状。再后来，任志强到中国人民大学系统地学习了民商法学，取得了硕士学位。
尽管受了冤枉，任志强却从来不发牢骚，坚信共产党的领导，为此还跟狱友争辩过。出狱后，任志强找到了华远总经理，“第一句话，还是跟着共产党走；第二句话，娘打孩子是应该的”。
让任志强意想不到的是，就是这段经历险些葬送了华远在香港上市融资的计划。1994年，华润并购华远，1996年，华远借力海外股东华润北京置地在香港上市。就在正式敲钟挂牌的头一天——1996年11月7日，香港的八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑。按照香港法律的规定，他是没有资格作为上市公司董事的。这将直接影响公司能否上市。
华远方面迅速作出了反应，当天下午5点就拿到了检察院出具的任志强无罪的证明，发给香港联交所，并由律师紧急起草了相关函件，通告各大媒体：任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这个信息，公司要追究媒体的法律责任。由于应对及时，保证了华润北京置地顺利上市。
对于这段往事，任志强至今仍无法释怀：“这件事对我个人来说没什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港市场挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”
写匿名信的人用心可谓险恶，时机拿捏得也恰到好处。在这个时间点动手，几乎没有给对方留下任何回旋的时间。幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远成功地化解了危机。
2、任志强这张嘴！
任志强喜欢说真话，也喜欢和别人争论。一天，潘石屹见到任志强，问他：“最近和别人吵架了吗？”任志强想了想说：“还没吵。”潘石屹说：“吵架就是你的生活方式，不吵架，你这日子跟没过似的，难受！”潘石屹简直把任志强看透了。
因为口无遮拦，任志强被扣上了很多帽子——“任大炮”、“任我行”、房地产界的“总理”、“人民公敌”、“全国人民最想揍的第二号人物”（第一号是陈水扁）。但仔细分析他的言论，要表达的核心观点无非是政府和开发商各司其职，开发商负责商品房开发，政府则负责保障性住房；主张自由市场经济，反对过多的宏观调控。
逻辑和观点都没有什么问题，问题是他生硬的表达方式。任志强的表达方式，他身边的人更容易接受，但站在公众的角度，却会认为“他是刻薄的、不宽容的、唯我独尊的”。而当大家逐渐习惯了他的表达方式后，任志强也由全国人民最想揍的人变成了让人敬佩的“真男人”！
茅于轼说，任志强就像《皇帝的新装》里那个说真话的孩子。冯仑说，任志强的真话就像人把衣服脱了，不仅是自己的衣服，还有所有人的衣服，这在家里没问题，到大街上跑就是耍流氓。真理是赤裸裸的，但人们其实不愿意听。
任志强自己则认为：“我更愿意说真话的原因在于被欺骗的太多了。我不想被别人欺骗，自然也就不能去欺骗别人。说得多则在于，这个阵地你不用真话去占领，就会被别人用假话去占领。”在我们的生活中，的确需要一个经常说出刺耳的真话的人，让我们在刺痛之后变得清醒，开始思考。
任志强与王石、潘石屹、冯仑是当今中国房地产界公认的四大“侃爷”，但为人处世的风格却截然不同。王石很不安分，正如他在《道路与梦想》一书中所说的那样：“极富野性精神”。他从不放过任何表达自己的机会，但同时也具备“不说错话的能力”。因此，除了前两年的“捐款门”事件，他基本上没有什么负面新闻。
潘石屹是一个娱乐化的房地产商，八面玲珑。他嘴巴不停，却很少得罪人。他会尽量满足媒体的采访要求，像祥林嫂一样，一遍又一遍地讲述自己的童年往事、创业史、人生观、世界观、财富观、地产观、艺术观。你要问潘石屹为什么这么会讲话，他可能会半开玩笑地告诉你：“老婆常对我说，待人要友善，讲话要和气、礼貌。”他和张欣的结合证明：女人是可以成就一个男人的。
而掌舵万通集团的冯仑被称为“房地产界的思想家”，为人沉稳老练、世故圆滑，但又富有理想主义色彩和创新的激情。当过教师的他能说会道，并且极其善于打比方，又能把话说得很深刻。看过他的 href='8108/im'>《野蛮生长》的人都会觉得他的比喻很形象，他讲的道理也很好懂，妙语连珠、回味无穷。
任志强与上述三位“侃爷”不同。相对于王石的精明、潘石屹的圆滑、冯仑的沉稳，任志强显得有点嚣张跋扈，无论对谁——同行、公众、媒体或是政府，都火药味十足。
任志强的老同学，曾任监察部驻海关总署监察局副局长、海口海关关长，亲手查处过20世纪90年代末的厦门、湛江等多起走私大案的赵晓航说过这样一段意味深长的话，“哪个 8d2a." >贪官污吏如果不干净的话，哪个商人如果第一桶金不干净、偷税漏税的话，他敢这么张狂吗？现在是既仇富，也仇官。在这种情况下，任志强竟然常年坚持‘任大炮’，你说他没有一点自信，他没有一点坦诚，他没有一点纯正，他敢吗？”
任志强的这张嘴给他惹了不少麻烦。几年前，在宏观调控的风头上，任志强发表了很多言论，有关部门查了他一个月，搞得任志强天天晚上给潘石屹打电话诉苦、发牢骚。后来还是潘石屹劝他，你就写个检查吧，给人家一个台阶下，否则你难受，人家也难受。这是任志强唯一的一次妥协。
2010年4月，国十条出台后，任志强在他的博客上发表了长达13000多字的文章——《这只是个开始》，狠批国十条“违背市场规律”，再次充当房地产商的意见领袖和代言人。几天后，新华网评论员窦含章在《中国证券报》上发表了署名文章——《任志强万言书是开发商谢幕前的高音》，点名批评任志强，称“国十条”是把开发商“撵出”舞台中央的好政策。这算是一种间接的敲打和留有余地的警告。任志强感受到了气氛与以往不同，所以转而规劝开发商降价，以免更加严厉的宏观调控政策出台。
任志强这张大嘴给华远的经营带来了不少麻烦，从华远最近的一次拍地经历上就可见一斑。虽然华远报出了15.96亿的高价，地却被竞争对手以9.2亿的低价拿走了。因为标书中明确规定：是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。一直主张给富人盖房的任志强这回肯定有点懊悔了！
3、任志强这个人
在朋友眼里，任志强够义气，“第一，他不害人，第二就是朋友有了难处，他能帮的，一般都会帮。他是做事的情商高，说话的情商不高”。几年前，任志强与潘石屹去见一位高层领导，当时正在宏观调控的风头上，这位领导有意给这些开发商一些教训，当场批评潘石屹，任志强马上站出来，替潘石屹辩护，领导说一句他顶一句。潘石屹事后感慨地说：“他这个人平时可以欺负我，可是别人欺负我的时候他要帮助我。”
有人曾经问任志强：“你在公开场合批评潘石屹，有没有考虑到对方的自尊心？”任志强闻言，立刻直起腰板，瞪大眼睛，用手指着对方训斥道：“你们是以小人之心度君子之腹。双方能成为朋友，很重要的一点，就是容忍、欢迎对方提意见，不能容忍对方提意见，老是奉承话，能叫朋友吗？”
而当人们把同样的问题换个角度问潘石屹时——“你的心理素质好像很强，别人说你、批评你，你都不着急，笑呵呵的。”潘石屹的回答是：“有时我也急，但急有什么意思，他说他的，你说你的，听众会明白，你以为听众是傻瓜？人家都会明白。”两个人个性上的差异由此可见一斑。
任志强的个性争强好胜，即便是和人争论输了，他也不会直接承认。任志强认输的方式很有意思，有时他会从车的后备箱里拿出一个挂历，“哎，这个挂历特好，送给你”，算是表达对对方的认可。一位记者这样描述他对任志强的印象，“他身上透出与年龄、阅历不相称的孩子气。较真时将眼镜推高到脑门上，眉蹙成一团，死死地盯着你，一副不把问题争论清楚绝不罢休的样子”。
这种争强好胜的性格早年表现得更加明显和强悍。那时候，任志强不但动嘴，还会动手。当年，北京西单有摆冰棍饮料摊的三兄弟，简直是街头一霸，谁也惹不起。一次，任志强与三兄弟发生了冲突，怒从心头起，动起了拳脚，一拳将对方打退了好几步，身后的几筐汽水全都被撞翻了。但还有一次，华远搞拆迁，一个老太太看见任志强，上来就是一巴掌，把任志强的眼镜都打飞了，接着又抓住任志强的头发不放，硬是把头发揪下一绺来，任志强忍着没还手。“不畏强，不凌弱”，大侠风范。
更早的时候，在部队，一次战友们聚在一起抽烟，找不着火柴，任志强就从炉子里拿出一块暗红色的炭，给大家点烟。炭在任志强的手里烧得嘶嘶地响，一股子烧焦的皮肉味冒了出来。大家全都愣了，任志强催促道，赶快点！就这么拿着炭给吓得够呛的战友点了一圈烟，然后他还特别得意地看了看大家。
你可以说任志强暴力，从语言到行为都很野蛮，但他又是房地产政策研究方面的权威，搞起理论研究来孜孜不倦，比学者更学术，比专家更专业，虽然他从长相到言行都不那么儒雅、斯文。早在2003年，任志强就牵头成立了研究机构，专门研究房地产的数据。连住建部都经常找他要数据，因为他是住房和城乡建设部的顾问。
曾经多次和任志强一起参加论坛的中坤集团董事长黄怒波说：“任志强确实比很多专家，比如易宪容、谢国忠等要强，那些专家没有数据支持，而任志强有。”黄怒波曾经因为坦承房地产是暴利行业而得过楼市“最坦诚奖”，应该不会刻意奉承别人。
2010年夏天，任志强在一个论坛上演讲的时候，一个男青年把一双事先预备好的旧皮鞋扔上了台，轰动一时。事后，任志强说：“那人不是购房者，他连首付都交不起！”他说的是实话，“扔鞋男”与父母共同居住，家中的积蓄不够支付一套房子的首付，先后有两位女友因房子问题离开了他，他连当“房奴”的资格都没有。
作者很赞同网友的评论，“任志强说了很多实话，实话自然难听一些，而且他不过是在商言商，还是比那些假惺惺的人强得多”。曾有一位媒体人在与任志强会面之前，在微博里信誓旦旦地写道：“明天我准备和任老板刺刀见红，给他普及一点中国贫民的知识。”有些人总喜欢作出一副为民请命、伸张正义的姿态，但公众从他们的表演中很难获得什么利益，反倒是他们自己名利双收，可悲！
4、一对欢喜冤家
潘石屹与任志强的缘分始于1993年万通收购华远的新世界广场，十几年岁月悠悠，成就了这对房地产界著名的欢喜冤家。从一开始，潘石屹就成了任志强批评和奚落的对象，因为潘石屹那时还是房地产的门外汉，连“七通一平”的基本概念都要补课。不过，万通新世界广场后来大获成功，潘石屹反戈一击，说万通新世界广场是他从任志强废纸篓里捡来的一个项目。
两个人的争论因为任志强炮轰SOHO现代城而升级。那段时间，任志强见潘石屹老喜欢穿中式衣服，就嘲笑他：“看，又来表演了。”潘石屹曾回忆说：“我觉得他的这番话还是很有敌意的了，我就只能跟他说，‘任总，演出开始了’。”
任志强讲了这样一个段子：一个小孩生下来，有人会说“望子成龙”，也有人会说“他早晚会死”。潘石屹属于说“望子成龙”的，任志强自己则可能说“人总是会死的，早晚会死”。
潘石屹自己也讲了一个段子：进来一个人，是个瘸子。任志强可能会说“你这个瘸子”，如果对方不高兴，任志强会追加一句“你难道不是瘸子吗？”潘石屹自己则可能说“这人腿脚行动不方便”。
从经历和个性上看，两个人截然不同，一个是房地产业的老前辈，出身行伍，具有革命英雄主义精神，心直口快；一个是后起之秀，喜欢炒作和标新立异，处事圆滑。但生活的精彩之处正在于矛盾和差异的存在以及由此引发的冲突。
对于任志强的批评，潘石屹从不当面顶撞，以免捅了马蜂窝，遭到任大炮更猛烈的轰击，但事后他总能找到机会反击。在2009年的博鳌亚洲论坛上，潘石屹多次被任志强批评，当场服软，自称“我在任总面前说话没底气”，“任总讲的我都同意”。事情过后，潘石屹在他的博文《任志强相信政策，我相信市场》中就不那么客气了，“任志强的习惯就是你说东，他一定说西；你说西了，他又开始说东，而且喜欢用批判的方式表达自己的观点……我有点怀疑任志强如果不在批判、亢奋和反叛的状态下，可能就无法表达自己的观点，尤其是在会议、论坛上”。
2010年7月上旬的一天，任志强遭遇一起普通的交通事故，潘石屹也不忘在自己的微博上调侃一番：“发微博上瘾了。一次他自己开车刚离开，我就在网上发现他又和网友对话了。我打电话说，自己开车不能发微博。他说，堵在国贸桥了，不发微博干啥？看这回出事了吧！一心不能二用。”针对潘石屹的调侃，任志强回应说：“网上传播得很快。但与你说的添油加醋无关。”
两个人边争吵边合作，鸡蛋换粮票。潘石屹喜欢和任志强合作，因为“任志强这人很正派，如果和他谈好了，他从不反悔，哪怕他吃亏了”；任志强也喜欢和潘石屹合作，“我们都遵守商业契约，相关的法律问题我们不需要谈，这些是律师的事，我们只需要谈关键的价格问题，我也不操心，他也不操心”。两个人的交易有时就是一张纸，甚至是烟盒里的锡箔纸。有一次，在昆仑饭店的菜单上写上几个字，双方签上名，几十亿的生意就成交了。
当年鸡蛋换粮票的时候，有一个很有意思的小插曲，潘、任两个人个性上的差异从中微妙地反映出来。当时，潘石屹想收购任志强的尚都国际中心，由于双方的开价差异太大，谈判一时陷入僵局。任志强说潘石屹想拿“粗粮票”换他的“细粮票”，潘石屹说任志强“漫天要价”。
正在僵持的时候，转机在不经意间出现了。一天，北京的一家媒体举办一次小型座谈会，潘石屹讲完后正准备离开，首都创业集团老总刘晓光拉住他说：“小潘，那件事就这么定了，周五晚上9点我们再到贵宾楼饭店谈一次。”其实他们谈的是另一件事。但潘石屹心中大喜，因为他分明看到了任志强的脸色有了些变化。随后，任、潘两个人也定下了见面时间，一举敲定了合作条件。无意间，刘为潘作了一次局。这个老任还是脾气太直，沉不住气啊！
5、任志强语录集锦
“宏观调控的目的不是为了让房价下跌，而是让房价稳定增长，不能因为房价没有下跌就认定宏观调控不到位。”
“工资在涨，GDP在涨，房价不涨就不对了。全世界没有一个国家在收入增长时房价降低或者不涨，不符合经济规律啊。”
“有其所者不应买商品房，享受国家分配或限价、低价方式供给住房的不应购买商品房。正是因为对‘有其所’的理解变成了要有产权的‘有其屋’才产生了社会的争论和政策的动摇。”
“为什么中国30岁以下的买房占比高达30%以上？就是中国的房子太便宜了。事实上，在欧美、日本、韩国，30岁以下的年轻人是买不起房子的。中国的年轻人也应该是这样。而目前中国的年轻人，基本上是靠父母的支撑才能买得起房子，也就是典型的‘啃老族’。”
“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”
“开发商是绝对不能公布成本的，这等于让一个男人把自己老婆的衣服全部扒光，让大众目测三围是 4e00." >一个道理，所以基本上不可能实现。”
“只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫。房地产就是‘鱼翅’，而鱼翅贵也不是泡沫。”
“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”
“我认为7、8万的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它，就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，他和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心在15000以下的房子。”
“1978年月工资全国平均28.6元，到现在也增加了100倍。1978年我们大白菜2分钱一斤，现在2元钱一斤，也增加了100倍。房价只增加了16.6倍，和工资收入相比相差太远了。房子等于没有涨价。”
“买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱……你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干嘛不回农村？”
最近，任志强来了个华丽转身，对微博上了瘾，以罕见的耐心回答网友五花八门的提问，很多是和房地产无关的就业、生活等方面的问题，俨然成了网民的“知心大哥”。从人民公敌到网友的贴心人，这个转变实在有点大！由此可见舆情民意的多变和人心的不可靠。
第四章 潘石屹：精明的“二道贩子”
前卫的光头、招牌式的笑容，眼镜后面闪烁的目光透着精明，说话从来都那么委婉，待人从来不失友善，在任何情况下都心平气和，即９９lｉｂ.便是面对任大炮的强火力攻击，也从来不激动。不用说，这个人是潘石屹。潘石屹曾言：“老婆常对我说，做不做什么伟大的事，有没有什么伟大的想法，都不重要，但最起码是每天把自己洗干净，衣服穿干净，讲话和气、礼貌。”看来，张欣对他的影响并不局限于事业，还包括人生观。
1994年4月，潘石屹邂逅了在华尔街高盛银行工作的张欣，两个人势不可挡地陷入热恋当中，半年之后就喜结连理。在旁人看来，这对夫妻有点“混搭”的味道——一个是在国外生活了15年、在剑桥读过书、供职于世界一流的国际投行的“海龟”，另外一个是连一句英语都不会说，说普通话还带着甘肃天水口音——手头预备着笔和本子，一旦别人听不明白好写出来的“土鳖”。但随着潘石屹和张欣的夫妻店——SOHO中国开得有声有色，这些担心就变成了羡慕。
1、“万通六君子”
1987年年底，潘石屹丢掉河北廊坊石油部管道局经济改革研究室的铁饭碗，南下闯世界，辗转广州、深圳，最后登上了海南岛。潘石屹在海南的第一份工作是担任一个砖厂的厂长，手下管着几百号人。正当他感觉自己大权在握，准备施展拳脚的时候，天不从人愿，由于国家的治理整顿和强台风的影响，导致经济一片萧条。砖没人要，砖厂的经营也陷入了困境，甚至连饭都吃不上了。
一天，潘石屹正在自己的卧室——一个废弃的水塔里休息，突然，一块砖头破窗而入。潘石屹吓了一跳，扒窗户一看，水塔下面聚集了上百位讨工资的民工。潘石屹无路可逃，只好硬着头皮下去跟他们谈判。砖厂关门后，他漂泊到了海口，身上没钱，晚上就睡在沙滩上，衣服怕被人偷走，就埋在沙堆里。
就在潘石屹最落魄的时候，结识了易小迪。当时，易小迪组建了“海南省佛学研究会”，把潘石屹请过去当秘书长。易小迪曾在冯仑创办的海南省体改所工作过，潘石屹由此与冯仑结识，再加上王功权、刘军、王启富，这就是日后闻名的“万通六君子”。
六个人凑了3万块钱，注册了“海南农业高技术联合开发投资公司”（万通的前身）。法人代表和总经理是王功权，冯仑和刘军是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富担任办公室主任，潘石屹是财务部经理。1992年邓小平“南巡讲话”发表后，海南经济骤然升温，冯仑凭借他的三寸不烂之舌，运作来一笔资金，几个人加入了海南炒房大军。“在一楼签了房产买卖合同，到六楼加价就卖了。”这样的赚钱速度让人心惊肉跳，六君子终于挖到了第一桶金。
钱到手后，几个人兴奋得彻夜难眠。第二天，潘石屹跑去银行取了一些钱，买了块面包，又买了一份海南日报，想看看这钱到底能不能花。冯仑则不停地唠叨：“咱们没钱都赚到钱了，现在有钱了，还不得赚大钱。”
在海南房地产泡沫破裂前，六君子全身而退，北上京城，组建了注册资本8个亿的“北京万通实业股份有限公司”。1993年，由于受宏观调控的影响，任志强的华远房地产公司有意转让位于阜成门的“新世界广场”项目，被万通接了下来。任志强和潘石屹这对欢喜冤家的姻缘就是从这里开始的。
万通新世界广场经过“房地产营销之父”——香港利达行的邓智仁的包装，卖出了每平方米3600美元到5000美元的天价，相当于当时市价的3倍。在开始销售的6天内，就拿到5亿港币的回款。后来，潘石屹回忆说：“那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚，把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉OK，邓先生死死抓着麦克风，一首接一首，唱得声嘶力竭，完全是疯了一样——我从来没见过这么唱歌的。那天冯仑也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天。我去看他，说：‘那天送你去医院……’冯仑说：‘我去过医院吗？’”
正当万通的事业如日中天的时候，六君子的分歧也日益明显，最终导致大家分道扬镳。分家之后，冯仑执掌万通，潘石屹创办红石实业（SOHO中国前身），易小迪创办阳光100集团，王启富做起了地板生意，刘军从事高科技农业，王功权则搞起了国际风险投资。
想当年，六君子一起去拜访王石，王石是明眼人，“你们这些人都是从理想出发，但面对的却是利益问题，肯定会有分家的一天”。当时大家很生气，认为王石小看了六兄弟，但没过几年，王石的预言便应验了。冯仑对王石佩服得五体投地，后来还写了《学习万科好榜样》的文章，就跟王石玩儿！裁委员会提请仲裁。
潘石屹决定向业主道歉并无条件退房，赔偿业主房款的双倍利息。但业主依旧不满意，认为现代城仅按原价退还购房款，但当时的房价已经升值25%；业主装修及购买家具的费用，现代城也不赔偿。矛盾仍然无法化解。
2000年8月17日，《北京晚报》刊登了“潘石屹向受损客户道歉”的文章，潘石屹在文章中首先对所有受损住户表示诚挚的歉意；其次，他表示希望通过法律途径有一个公正的裁决；最后，潘石屹向社会广泛征求祛除氨气的更有效办法。SOHO现代城还组织了除氨设备公开招标活动，给受损业主安装了除氨设备后，又补偿了业主增加的电费。
2001年4月，SOHO现代城召开新闻发布会，向领取新房钥匙的6号楼业主作出绿色承诺，并出具了室内空气质量检测合格的证明。在新闻发布会上，潘石屹手捧证书，让记者拍照。次日，媒体刊登了配有这张照片的大篇幅报道。至此，事件基本得以平息。与此前的危机一样，潘石屹成功地表演了危机公关秀，让媒体为SOHO现代城作了大面积的免费宣传。
5、前卫艺术风波
2001年10月，SOHO现代城的新楼交房。在新楼的公共空间里，安放了一批前卫的雕塑作品。这些作品是张欣委托艺术家从全国范围内征集来的，包括正在试图爬进窗口的林一林的“小偷”、艾未未嵌在两层楼板之间的“斜房子”、像折叠纸飞机一样的丁乙的“十示”、郑国谷嵌在地板和墙上的“消费品空间”里的“瓶瓶罐罐”、李绘以一组杂技人为主的“财富”等等。
但这些前卫的艺术作品引起了业主的反感。一位业主在看到家门口摆放的“小偷”后非常生气，“这算什么事儿？门口天天有个贼惦记着，吉利吗？”还曾有业主打110报警，说有人在现代城的新楼上上吊自杀。警察赶到后却发现，原来是李绘“财富”组雕中一个走钢丝的人形雕塑，为了固定，从屋顶通过钢丝吊着，让远处的人误以为是有人在上吊自杀。
SOHO现代城交房危机乍现。..公司推广部当即制定了公关策略，借助媒体对这些前卫的艺术作品进行正面报道。2001年10月19日，几十位打扮另类的人来到SOHO现代城参观，这些人都是艺术界的评论人或者艺术媒体的记者，大家就城市建筑要不要公共装置艺术的问题进行了研讨。
媒体上很快出现了评价现代城前卫艺术作品的文章，为这些作品和SOHO现代城的创意叫好。张欣将SOHO现代城的艺术作品命名为“SOHO现代城艺术馆”，并于11月3日举办了开馆酒会，到会的嘉宾包括艺术（评论）家、文化媒体和艺术媒体记者、博物馆和美术馆人员、艺术院校学生、部分驻华大使、影视界和企业界名人等。
这些活动平息了业主的异议，从而为顺利交楼扫清了障碍。在这种舆论氛围中，即便有人心存异议，也不敢公开提出了，以免“暴露”自己的孤陋寡闻，乃至贻笑大方。
潘石屹自称，他是从克林顿在莱温斯基丑闻中的表现得到了启发。如果克林顿坦诚地面对公众，向当事人和公众道歉，不难赢得大家的理解和宽恕。但克林顿企图遮掩事实，结果适得其反，司法机关给克林顿定的几个罪名，没有一个跟性丑闻本身有关，都是因为他不当的处理方式，例如指使别人作假证、影响司法公正等等。
“看完这些事情给我一个感触，就是我们所有人都已经进入了一个信息时代，这个信息时代就是一个媒体的时代。对待媒体最重要的一个原则我认为是要坦诚。你想什么事情你就说什么事情，你做了什么事情你就承认什么事情。只要你拿出足够的坦诚，媒体和社会公众就会理解你。如果你去躲躲藏藏，反而会出现一发不可收拾的情况。”
几轮危机下来，潘石屹见招拆招，兵来将挡，水来土囤。SOHO现代城卖出了40个亿，潘石屹和张欣的夫妻店从此买卖兴隆，越做越大。
不知道SOHO现代城是不是真的触犯了什么忌讳，直到现在，还是是非不断。2009年8月，SOHO现代城因物业公司拖欠电费，导致被拉闸断电，就住在这里的潘石屹发表博文《建外SOHO雪天断电停暖，居民急切等待政府救援》，向社会公开求救。事情折腾了1年，才以潘石屹旗下的物业公司接管而暂告一个段落。在自己盖的房子里都住不安稳，小潘也郁闷啊！
第五章 冯仑：行走江湖的说书人
不止一个人提到冯仑的时候，脱口而出：“那个神人！”潘石屹的老婆张欣说，冯仑有哲学家气质，潘石屹自己则没那么客气，他认为冯仑像个导演，一点也没有房地产商必备的脚踏实地的气质。冯仑自己的说法是，“我是个职业董事长，信奉老庄，不善理财，说话写字比较专业，万通需要我这样具有前瞻性的人”。
冯仑喜欢讲“段子”、打比方，诙谐幽默，尤其喜欢拿女人说事。他就像行走江湖的一个说书人，经历了江湖的风风雨雨，见多识广，复杂的人生体验被他浓缩在“段子bbr>”里，微言大义、字字珠玑。
1、冯仑的江湖气
有人这样评论冯仑：“从别人手里拿过回扣，给官员塞过钱，帮跑路的朋友筹过资，还跟黑社会坐在一起觥筹交错过……一个‘正派人’没干和没敢干的事情，他差不多干遍了。”在冯仑身上有一种浓厚的江湖气，宛如草莽英雄、绿林好汉。
但你再看他的人生履历，20世纪80年代西北大学经济学学士、中央党校法学硕士，2003年还获得了社科院法学博士学位；曾在中央党校、中宣部、国家体改委任职，创办过海南体制改革研究所（现在的海南改革发展研究院前身）和后来的万通集团；主编过《中国国情报告》，著有《社会主义国家的经济职能》等，译著包括《狂飙突进——马克思的心路历程》以及让他名噪一时的 href='8108/im'>《野蛮生长》和个人电子杂志《风马牛》。
冯仑有几张面孔，学者的、官员的、商人的、江湖的。冯仑自己也说过，他有四套话语系统：学术的、官场的、商场的与江湖的。见到什么样的人讲什么样的话，如果对方与你谈学术，那就要用学术语言系统来应对；如果与你瞎侃喝酒，那就用江湖一点的语言来周旋；如果面对政府领导，那就采用政府的语言系统来对话；如果跟老外谈生意，就应该用比较商业的语言来商谈。
这是一个丰富的、有意思的人，更何况他还是一个叱咤风云的地产大佬。那么，冯仑的江湖气来自何处呢？
有一个人对冯仑影响很深，可以说是到了骨髓和灵魂深处。这个人就是他的研究生导师——马鸿模。此人是一个颇具传奇色彩的人物，大家出身，性格强悍，闹过学运，当过兵，出生入死；后来官至正师级，被安排到中藏书网央党校任教。冯仑当时是中央党校最年轻的学员，马鸿模感到好奇，就主动来见他。当时马鸿模留着光头，身着黑衣，抽着根很粗的雪茄，一副江湖老大的派头。两人一见如故，成为忘年交，冯仑还拜马鸿模为干爹。
至今，在冯仑的钱夹里还放着两个男人的照片，一个是阿拉法特，另一个是他的干爹。在他的身上，很多地方都折射出马老爷子的影子——一种既有知识分子的逻辑与理性，又混杂着土匪气质的复杂人格。用冯仑自己的话说，“我老了会很像他（干爹）。”
2、“天涯海角”掘金
从中央党校毕业后，冯仑辗转了几个部门。1988年，随着海南建省，冯仑受国务院体改委下属的中国经济体制改革研究所委派，到海南筹建海南体改所。不想，一场政治风波过后，研究所被撤销，冯仑到牟其中手下干了一段时间，然后不辞而别，调头杀回海南。
1991年9月13日，万通的前身——“海南农业高技术联合开发投资公司”成立，万通“六君子”——冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富陆续聚到了一起。几个人很快就卷入了海南的房地产炒作浪潮中。
关于万通的第一桶金，有一个广泛流传的说法：冯仑找到一家信托投资公司的老总，对他大谈海南房地产的投资机会。取得对方初步认可后，他又向对方兜售自己才刚刚弄明白的新名词——“按揭”。冯仑告诉对方，这是一种全新的房地产经营方式，只用很少的钱，就可以做很大的项目。说得对方云里雾里，似懂非懂。
其实，懂与不懂都不要紧，冯仑此次谈话的目的，是要从对方那里拿到钱。向对方说完“马上就能赚到钱”后，冯仑盯着对方的眼睛问：“这一单，我出1300万，你出500万。我们一起做，你干不干？”对方点头同意。
之后，冯仑在最短的时间内将手续做完，王功权在最短的时间内把钱拿了回来。他们拿着这500万，又迅速从银行贷出了1300万。这单生意，冯仑的确出了1300万，但这1300万是用对方的500万作抵押，从银行贷出来的。
冯仑他们用这1800万买了8栋别墅，重新包装之后全部卖出，大约赚了300万。这就是万通在海南土地上刨出的“第一桶金”。
不管这个版本的真实与否，类似的故事确实在当时的海南频繁地上演，冯仑几个人也是故事中的主角。一次，冯仑大赚一笔后还朋友的钱，对朋友谈起刚做完的生意。朋友问他，你买的那个楼是跟谁买的？他说跟谁。朋友再问他，你是不是把楼卖给了某某？他说是。朋友一拍大腿，“哎，我底下一个公司卖你的楼被我另一个公司买走，资金还是我借给你的，最可笑的是我们竟然都不知道”。
还有一次，六君子中的一个去广西北海（当年也是房地产泡沫的重灾区）给大家办年货，去的时候带着500万元，不到一个月，多揣了600万元回来。经过是这样的，在北海最好的酒店，他在三楼签了买地合同，然后在六楼签了卖地合同，直到钱落入口袋，他连那块地都没见过。
万通连续炒了几单，赚了几千万。1992年年底的时候，万通的注册资金已经改写为5000万——1991年注册的时候还是区区2万块钱。回忆那段时光，冯仑的感觉是“很High，快乐和陶醉……好像神经病和喝醉了酒的人”。由于钱来得太容易，整个海南都弥漫着一种梦幻般的氛围。在一个娱乐场所，冯仑亲眼见到一个客人给一个歌手20万元的小费。
江湖的法则是，“出来混，迟早是要还的”。万通曾在海南卖出了一块地，赚了5000多万，后来买方反悔，按照冯仑的说法，“他们反过来咬我们一口，说我们有问题，想让我们把钱退给他。相关部门立案了，有大领导批示封我们的账，功权在海南很难决定妥协不妥协。其他人都觉得我们没犯法，但功权判断危险非常大，有可能会被置于死地。最后功权含着泪，掐了电话不听我们的，答应人家签一个城下之盟。”
后来万通又买回了这块地，前前后后搭进去了差不多一个亿，不但赔掉了在海南赚的钱，连其他地方的利润也都填了进去。常在河边走，哪能不湿鞋啊！
3、虎口脱险
1993年，海南房地产泡沫破裂，让多少人从天堂跌进了18层地狱，跳楼的跳楼，跑路的跑路，留下遍地狼藉，“天涯、海角、烂尾楼”。万通六君子为何 80fd." >能够死里逃生，虎口脱险？下面的这个故事是流传最广的。
一天，潘石屹到海口市规划局了解一个项目的产权问题。工作人员说：“这是保密文件，你不能查。”
吃了闭门羹的潘石屹在规划局门口徘徊，恰好遇到一位来规划局办事的熟人。对方说：“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹到水果摊上称了5斤桔子，送给规划局的办事员，对方爽快地给了他一摞资料。翻阅资料时，潘石屹发现了一个触目惊心的事实：海口市的总报建面积除以该市的常住人口和暂住人口，人均竟然达到50多平方米，而在当时，北京的人均住房面积才不过小小的7平方米。潘石屹敏锐地意识到，海南的房地产行业要出大问题了。
“我的第一感觉就是天要塌下来了！没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”于是，六君子决定撤出海南。
实际上，导致六君子作出这个英明决定的主要原因，还是冯仑获得的政策层面的信息。正当海南的泡沫经济烈火烹油之际，1992年年底，冯仑来北京和朋友聊天时得知一个消息，国家要进行宏观调控，即将出台文件。对政策极其敏感的冯仑下定决心，离开海南，“到更大的舞台上去折腾”。
六君子从海南出发，分别去了北京、上海、深圳、南宁，其中，做得最成功的是北京万通。当时，潘石屹揣着5万元的考察经费来到北京。在朋友的引荐下，他先是结识了怀柔县主管经济的副书记，然后就百无聊赖地住在怀柔的龙山宾馆，等待机会的出现。
命运眷顾了他。一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，听到旁边桌上的人提起，北京市给了怀柔县几个定向募集资金的股份制公司指标，但是没人愿意做。
在深圳待过的潘石屹敏锐地意识到：指标就意味着机会。他主动找到怀柔县体改办主任，问：“我们来做一个行不行？”主任说：“那当然好哇！可是现在恐怕有点儿来不及了，规定要准备6份材料，下星期就要报上去。”
潘石屹马上联系冯仑，冯仑让他找北京市体改委的负责人通融一下。这位负责人是冯仑的熟人，痛快地说：“这是好事啊！以后的企业都要按公司的形式组建，你们愿意做，那就是积极支持改革，可以给你们宽限几天。”
万事俱备，潘石屹打电话问冯仑，公司究竟做多大。冯仑有魄力，“咱们现在做事要往大了做，不能再小打小闹了，最好注册资本能上亿，这样的话，公司才有地位和影响力。你等等，我和王功权商量一下”。
由于时间紧迫，潘石屹催问他到底做多大，冯仑想了想，说：“8这个数吉利，就注册8个亿吧！”
注册资本8个亿的北京万通横空出世，凭借从任志强废纸篓里捡来的项目——万通..新世界广场一炮打响。
4、六君子分家
万通新世界广场赚了几个亿，冯仑的信心极度膨胀，他要趁胜追击，继续扩大投资。第一个举措就是收购北京电影制片厂，连厂长都到万通上了半年的班，最后收购失败了。之后，万通相继收购了贵州航空公司、武汉国投、陕西证券，并成为民生银行的大股东。高峰时期，万通控制了70亿元的资产，触角已伸进房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域，地盘广及北京、海南、西安、沈阳、武汉等城市。
按照冯仑的说法，“公司扩张后，全国十几个城市都有业务，如同梁山兄弟一样，我们走到哪里都不用带钱，一下车‘兄弟们’前呼后拥，异常风光”。但风光背后，六君子之间的分歧也越来越大。冯仑想在各行各业、全国各地发展，而潘石屹就想在北京做房地产。并且，由于分居各地，大家的沟通自然就少了，大的沟通不畅，小的沟通就开始了。
慢慢地，潘石屹、易小迪、王启富的观点开始一致；冯仑、王功权、刘军的观点开始趋同。冯仑是董事长、王功权是总裁，容易形成压倒性意见，但那边的潘石屹是北京万通总经理，北京万通最成功，资源最多，王启富急着用钱，不跟冯仑说，会直接到潘石屹那里要。
分家成了不可避免的事情。几个人从“以江湖的方式进入”——“座有序，利无别”到“以商人的方式退出”——好聚好散，分道扬镳了。在北京的一个茶馆里，冯仑对潘石屹说：“我会骂你三个月，骂完之后，我就会说你好话”；“你是总经理，你走了，还带上几个人走。我要是不骂你，我的正确性在哪儿？这里我就没法管了。”
潘石屹点头同意。作为补偿，冯仑说：“你新做公司需要品牌，万通以前所做的无论多伟大的事情，你都可以说是你做的。”
六君子分家之后，由冯仑继续掌控的万通陆续开发了万泉新新家园、亚运新新家园、新城国际等房地产项目。
5、读书、说书
冯仑读书很杂，在他的书房里，有线装书，有港台买的禁书，有“骷髅会”式的内部神秘读物；强人系列、历史类、房地产和经济类、两性关系类、宗教类、文化类，五花八门；《黑手党百科全书》、《中国土匪大结局》、《斯大林现象史》、《吴法宪回忆录》、《胡雪岩》、《香港地产百年》、《大趋势》和《第三次浪潮》，连边都搭不上的图书济济一堂。
书房里有一个小隔间，是由厕所改装而成的，书架上收藏了一些稀奇古怪的书——从华宝斋搜罗来的古书、讲忧郁症和资讯焦虑的书、讲黑夜和痛苦的书、讲死亡和感官之旅的书……通过这种海纳百川式的阅读，地产江湖上的说书人——“段子冯”诞生了。
※ 一件事，一个公司，其价值往往并不取决于它本身，而是取决于它所存在的时间，生命力越久就越有价值。例如有人去夜总会找小姐，当时给钱是嫖，一星期给是礼品，一个月给是友谊，一年后还给是爱情，一辈子都给那就叫婚姻。显然，时间不同，不仅算账的方式不同，道德评价的尺度也完全不同。所以，一个伟大的人或者杰出的企业家，你要想拥有未来的事业，首先要对准备付出的时间在内心有一个承诺：一生一世，还是半辈子、三五年。
※ 企业是一个蜂窝。企业家像公蜂一样，在一个格子里不断地交配，不断地让其他的女蜂采蜜，酿出来的东西又不属于自己。所以我觉得企业是一个蜂窝，企业家一个公蜂。世界上有几种动物性交完了之后会死，公蜂就是一个，用个体的生命延续种群的生命。所以，企业家就是一只公蜂。
※ 民企遇到的两个问题，一个是色，一个是戒。我要学习汤唯，很好地把人性展露出来，即使露点也义无反顾，因为心地清白，所以脱得干净。
※ 人一生有四个必修课（大家不一定要去做），一是坐牢一年无罪释放，千万别埋怨政府，这一年让你想清楚了是非；二是癌症误诊，知生死；三是离异无子女，知爱恨；四是SARS误诊，知人心不古，世态炎凉。人必须要有特别的经历才明白道理，才不紧张。
※ 人类历史由傻子创造。十个聪明人最先看到，于是就有十个聪明人挤进去竞争，原先看似容易的事，刹那间就变成最难的了。而被聪明人讥讽为“傻”的事，正因为聪明人和他的追随者都不愿加入进来竞争，反而变得容易起来。不仅如此，干傻事，因为没有竞争者，时间上也很从容，三年五年之内即使每天慢慢悠悠地干都不会有人来搅局，最终的成功一定属于痴迷于它的“傻根”。
※ 伟大是熬出来的。人的差别不在于他经历多少事情，关键在于他的坚强和意志力，伟大从来就不是设计出来的，伟大是熬出来的。毅力是时间的函数，痛苦是成功的加油站。
※ 一个伟大的人一生选择一次，一个平凡的人每天都在选择。记得毛主席曾说过：“错误到头了，真理就出现了。”所以，有时你不仅是要坚持正确的，也要敢于坚持自己认为是正确的，但别人认为是错误的东西。
※ 学先进、傍大款、走正道。“学先进”是为了赶先进、自己成为先进；“傍大款”是为了结交好的企业、自己成大款；“走正道”是为了避免走弯路，铸造永续经营的坚实基础。
6、理想主义者的想象力
在冯仑身上，有他所生长的那个特殊年代的印记，理想主义、英雄主义。当初，万通六君子聚义的时候，冯仑就立下了一系列“军规”，什么正派执着啦，有责任感啦，追求理想啦，倡导牺牲精神啦，有点以天下为己任的意思。冯仑说：“你境界高，大家都高，合作空间才大。”后来，六个人还写了一篇文章——《披荆斩棘，共赴未来》。据说张欣就是受了这篇文章的感染，后来对潘石屹一见钟情的。
理想主义者有一个特点，就是创造力旺盛、想象力丰富。早在2000年的时候，冯仑就要做房地产业的戴尔，在网上攒房。就是说，万通从开发商变成了网上房屋集成商，通过网络，实现全球采购，为客户定制个性化的独立住宅。这个想法太超前了，所以遭到一些人的质疑。
冯仑为此讲了一个段子，打了一个比方——人们对一个新生事物的反应就好像一个家庭中突然来了一位陌生人，不同人的反应是不同的。小孩的反应是最紧张，三五分钟后就会跟客人融合得最好；大人表面上是欢迎的，但最终很难融合。冯仑将独立式住宅比喻为家中来的客人，是受小孩欢迎的，至于大人的那种迟疑，是很正常的。他寄希望于年轻人，“不撞南墙不回头，撞了南墙也不回头，撞倒南墙往前走”，要做中国最大的独立住宅供应商。不过，十年过去了，梦想似乎还很遥远。
2010年年初的时候，在丹麦的气候变化国际论坛上，冯仑再次异想天开，提出了一个“立体城市”计划：在大约两平方公里的土地上，打造一个平均高度400米，可容纳15万至20万人口的高密度建筑群。一个个巨大的绿色圆锥体建筑高耸入云，就像是一个个巨大的山体。圆锥体建筑的表面看上去很像梯田，可以开发成绿地，甚至可以养猪。
这个可爱的冯仑！
第六章 孙宏斌：激情狂飙，悲情落幕
孙宏斌是一个富有激情的人，而这种激情是骨子里的，没办法用理智来约束的。激情造就了他的偏执和自我膨胀，造成了人生和事业上的大起大落。就像他在文章里宣扬的，“对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重画的，世界是这样改变的”。孙宏斌注定是地产江湖上的一个悲剧英雄。
1、顺驰、顺驰，顺风奔驰
孙宏斌曾经是联想少藏书网帅和柳传志着意培养的接班人，因为闹独立被柳传志送进了监狱。4年后，1994年3月的一天，孙宏斌在餐桌上向柳传志道歉：“我当时年轻气盛，比较急躁，其实还是太嫩，很多事情想得太简单，出了这些事还是在自己。”柳传志说：“我从来不说谁是我的朋友，但是你可以告诉别人你是我朋友。”
当时，柳传志问孙宏斌出狱以后准备做什么。孙宏斌说：房地产。
在柳传志的支持下，孙宏斌组建了天津顺驰投资有限公司。“顺驰”是“孙氏”的谐音，但还有一层更深的寓意——顺风奔驰。那是一种什么样的状态？激情狂飙。经历人生的大起大落，孙宏斌本性不改，激情依旧。
在天津，顺驰先后开发了日华里、久华里、世纪城、蓝水假期、太阳城等项目，到2002年，已经累计开发了30个项目，占全市房地产开发总量的20%。
2002年5月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，规定从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。过去，土地出让主要是通过协议方式进行，没有关系和人脉，有钱也买不到地。土地交易的公开化、透明化，激发了孙宏斌的万丈雄心，他敏锐地意识到，这是一个历史性的机遇，对于顺驰这样没有任何背景、完全从市场上起步的私营企业，借助市场化手段进军全国、做大做强，已经成为可能。
2003年元旦，孙宏斌召开了决定顺驰未来发展战略的重要会议，与会人员连轴转，一直开了30个小时。会议确定了顺驰的战略目标：NO.1——做成中国房地产行业的第一；MARKET LEADER——做市场的领导者，在市场中拥有绝对的发言权。为实现这一目标，提出的进入异地市场的战略计划是：三年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力的二线城市，进入天津市周边的三线城市。五年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市。十年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。孙宏斌为顺驰制定的销售目标是2003年实现55亿元，2004年实现70亿元，2005年达到100亿元。看好未来土地潜力的孙宏斌，要求顺驰必须强势推进土地储备。
顺驰进入快速扩张阶段，孙宏斌开始公开表露自己的野心。2003年8月，在一次会议上，孙宏斌放言：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座诸位，包括王总。”他的狂言当即引起了王石的不悦：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”孙宏斌从容不迫地回答了王石的质疑：“王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧！”
会议结束后，孙宏斌立即召开公司内部会议，发表了题为《鸿鹄之志向，蚂蚁行动》的演讲，顺驰正式开始实施全国发展战略。
2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下；
2003年9月，顺驰在上海青浦拿了130多亩土地，总价格1.2亿元；
2003年10月，顺驰在苏州以5.97亿元取得金鸡湖地块；
2003年12月，顺驰在南京以6.53亿元拍得河西奥体中心地块；
2003年12月，顺驰在北京以9.05亿元天价拿下大兴地块；
2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区160万平方米的地块；
2004年4月，顺驰以5.12亿元拿下北京丰台区菜户营地块。
在不到1年的时间里，顺驰的土地储备达到近千万平方米，用于买地的资金已经超过百亿元。
孙宏斌的做法震惊了地产江湖。因为在那个土地招拍挂刚刚开始实行的年代，大部分开发商都还在观望和迟疑，以孙宏斌这种魄力和手笔到处抢地的人几乎没有。
在竞拍石家庄009号地块中输给顺驰的河北卓达集团总裁杨卓舒发表了一份致业界的倡议书，公开质疑顺驰的做法。在倡议书中，他分析了顺驰的土地成本：该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300～2400元时即属于偏高的价位，如今每亩222万元的土地出让价格，按照最高容积率计算，使得每平方米的地价成本即达到1800多元，再加上建筑安装成本和各类税费，成本价即已超过3500元，超过了石家庄市场的购买力。
他的结论是这次竞买其实扰乱了石家庄市场的土地秩序，无形中抬升了石家庄市场的土地价格，进而把危机转嫁给消费者。“对石家庄市场缺少基本把握的竞买是为了各自的品牌而进行恶性炒作，结果是破坏了当地的投资环境。”
王石也坐不住了，跑到天津找孙宏斌吃了一顿饭。在饭桌上，王石告诫孙宏斌：“这种不惜一切代价抢资源的做法是在赌博，是在赌地价持续增长、赌房价持续增长，如果地价、房价一旦停止增长，你怎么办呢？恕我直言，你拿着美国的绿卡，赌输了，扔下烂摊子，是不是一拍屁股去美国了？”
孙宏斌的回答是：“只重视眼前利润、不重视未来增长是一种短视行为，追求增长确实是有风险，但我不认为增长越快、风险越大，我觉得一个企业最大的风险是不发展。我们在石家庄5.97亿拿了地，当时开发商说我们扰乱市场，把危机转嫁给消费者，罪名大了。”
潘石屹在博客里讲述了这样一个故事。一天，在深圳的某桑拿房里，王石和陈劲松（世联地产董事长）一边蒸桑拿一边聊天。突然，一小伙子闯了进来，拿起一大桶水浇到桑拿房里烧红的石头上，桑拿房中的温度骤然升高，一阵阵热浪铺面而来，逼得人喘不过气来。
陈劲松赶紧推开门跑了出去，剩下王石和对方在里面坚持着。王石在心里面和这个小伙子较着劲，看谁能坚持到最后，谁的意志会先垮下来。终于，对方坚持不住了，开门跑了出去，王石坚持到了最后，王石胜利了！
桑拿房的温度降下来了，陈劲松走进来对王石说：王总，你真行！把这小青年给熬跑了。王石回答说：这人就是房地产界的孙宏斌，跑进来就是搅局来的，所以一定要坚持住，不能输给他。这个故事很能反映王石对孙宏斌这匹江湖黑马的心态。如今，面对许家印和恒大地产这匹来势更加迅猛的黑马，不知王石又是何种心情。已经到了耳顺之年的王石，相信会平和很多。
2、人生最辉煌的那个瞬间
2004年的博鳌房地产论坛，是孙宏斌在地产江湖上最辉煌的瞬间。论坛的第一天，王石就在演讲中含沙射影，“有些大量拿地的企业在这个时候肯定难受，他的资金链会非常紧，如果说不难受，一定是吹牛”。当时，孙宏斌还没有赶到。
当晚，首创总经理刘晓光、王石等几位地产大佬和刚刚到场的孙宏斌一起参加讨论。刘晓光直言不讳地问孙宏斌：“宏观调控中你最难受的是什么？”
孙宏斌坦言：“其实最难受的还是钱……今年目标销售回款100亿元，预计打不住，会达到140亿元。”
王石没给孙宏斌留丝毫的情面，当场就驳斥说：“睁着眼睛说瞎话，吹牛！”
次日，潘石屹在发言时，又把矛头指向了孙宏斌：“干吗非要做行业第一呢？我觉得做好自己这些事就挺好。遇到天气不好，我就想躲在家里。和三十年前比，自己的今天难以想象，多挣一毛钱都是好的，已经知足了。”
轮到孙宏斌发言时，他面带苦笑，“我最近没得罪谁吧？怎么所有的人都是针对我的？”在接下来的演讲中，孙宏斌越说越激动。“总有人对我们努力做行业第一的理想有质疑，我就不明白了，这有什么质疑的？1994年我从监狱出来，什么都没有，我现在公司做这样大，我做不到第一又怎么了？我做第二丢人吗？总得让我们有理想，有追求吧！”“是做第一的理想整合着顺驰的行动和团队，开总经理助理以上会议我们有600人参加。我们给多少年轻人提供了机会，正因为有理想才使我们创造奇迹！”
“空着手走过和负重走过来，结果肯定不同。空着手走过当然轻松，但到明年市场起来后就没你什么事儿了。我们为什么有这么大的压力？因为我们是负重走过来的。我们负重了多少？1000万平方米的土地。那会是什么情况？如果明年房子涨，土地涨，我们就是最好的公司，因为我判断对了，我还行动了。当然，明年如果房地产市场降20%，土地市场降一半，我认！”
演讲结束时，孙宏斌振臂高呼：“温室里只能长西红柿、黄瓜，还有茄子。顺驰要在狂风暴雨中长成参天大树！”那一刻，人们看到他的眼中泪光闪闪。
孙宏斌的激情感染了所有的人。在场的几百位听众全体起立，报以热烈的掌声和喝彩。在他之前和之后，都没有哪位房地产商赢得过这样的掌声和喝彩。
3、激情失控，泛滥成灾
11世纪的波斯王子昂苏尔·玛阿里在写给儿子的《教诲录》中说：“激情的滥用导致激情失控，泛滥成灾”，所以，一个人应该“把他火一般的激情化作一束主要的‘光芒’，并使其成为他生命的不竭动力，而非任由他火热的激情白白浪费掉”。
一个企业的管理和文化会深深打上老板性格的烙印，顺驰就是如此。孙宏斌火热的激情感染了顺驰所有的员工，每个人激情四射、雄心勃勃。开会时，每个员工都要发言，个个慷慨激昂。这也是顺驰的用人标准，顺驰一直在努力寻找那些“有共同价值观的人”。
但激情泛滥的同时，企业没有了章法，丧失了扎实稳健的工作作风，作风漂浮，缺乏执行力。顺驰的员工曾言：“顺驰是一个没有制度的公司。在顺驰，高层常说的一句话是：‘我们每一个人都是推进器，而不是螺丝钉！’”在顺驰的企业文化中，甚至认为规章制度会束缚人的创造力。所以，在顺驰，连上下班打卡制度、报销额度这些最基本的规章制度都无法落实。
顺驰失败后，有人总结其经验教训时，指出顺驰用人不当，片面强调人的“激情”，忽视对综合能力和道德品质的考察。“企业领导人很有激情，因此他们要求人只要有激情就行，20多岁的年轻人 5c31." >就管项目，而一旦做不好，马上就换，这就有些片面强调激情”。
“顺驰的员工年轻得叫人害怕”。适合顺驰文化的年轻人很快就获得提拔的机会，能够从销售员、工程开发岗位迅速成长为分公司经理。一名员工只用了4个月就晋升为分公司的总经理，开始应对成千上万的工程bbr>款、地价款，大量的资金经手、支出。这在其他公司是不可想象的。顺驰当时中层干部的平均年龄为28岁，被业界称为“娃娃兵”。
顺驰的人员流动过于频繁，顺驰苏州分公司前后换了4个总经理、5个分管销售的副总经理。由于缺乏成熟的管理人才和人员流动过快，导致顺驰的内部管理失控，财务监管形同虚设，腐败严重，紧缺的资金被企业内部的黑洞不断地吞噬。
顺风奔驰的战车就这样偏离了轨道，冲向悬崖，燃烧的激情最终将灼伤自己。
4、顺驰翻车，悲情落幕
在顺驰迅猛扩张期间，孙宏斌曾对人说过：如果有一天国家不支持房地产了，或者环境变化了，那我认了！那段时间，孙宏斌最喜欢说的三个字就是：我认了。他知道自己在赌，而且赌得很大。
土地储备激增的同时带来了巨大的资金压力。孙宏斌的对策是尽量拖延支付土地出让金，并快速开发和回笼资金。与此同时，取道香港上市并进行私募融资。
遗憾的是，孙宏斌的担心变成了现实，环境真的变了！2004年，就在顺驰启动赴港上市之时，国家出台了一系列的宏观调控政策，结果引发了香港股市、国内股市的大幅回落，上市计划搁浅。2005年，以新老国八条为代表的宏观调控政策出台，房地产交易量萎缩，影响了顺驰的销售回款，私募融资宣告失败，顺驰资金链濒临断裂。
自2005年年中以后，顺驰的财务状况已经严重恶化。苏州凤凰城项目每个月两亿元的销售回款任务，最差的时候，每个月只能完成1000多万元，欠苏州市政府的土地款高达10亿元。2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有16元。山穷水尽的顺驰被迫裁员，工资也改成每季度发放一次，相对于企业巨大的资金缺口，这不过是杯水车薪。
孙宏斌说：“我会尽量让顺驰避免受到我做事不留余地的风格影响，对有可能出现的风险留出余地。”但他并没有做到这一点，不留余地的结果是把自己逼入了绝境。
无奈之下，孙宏斌到香港为顺驰寻找买家。2006>年9月6日，顺驰和香港路劲基建集团宣布：路劲基建以9亿元人民币参与顺驰中国的增资扩股，获得55%股权。到2007年1月25日，路劲基建发布公告，再度以13.1亿港元增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，孙宏斌仅持其余5.26%的股份。顺驰易主！
面对当时败象已露的顺驰，王石终于出了一口气：“顺驰与万科根本不能同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”
这种说法遭到任志强的反驳：“王石这样说是没有道理的，孙宏斌应该对他的股东负责，没有必要对王石负责。如果孙宏斌违法乱纪了，可以法律制裁他，如果作为同行，作为竞争对手，说人家是害群之马这是不对的。”
对于顺驰最后的结局，柳传志有过这样的评价，“孙宏斌的失败是迟早的事。因为他违背规律，资金链是个问题，但最关键的问题还是人。一下子招那么多人，几十个、上百个的培养，没有经过总部文化的熏陶，拉出去就给很大的权力”，“真不知道他那样着急要干什么”。钱的问题、人的问题，都说到了点子上，还是柳传志了解自己的老部下！
孙宏斌用速度击垮了一切对手，最后自己也因为超速而翻车。
幸运的是，2010年10月7日，在“新五条”掀起的又一轮宏观调控风暴中，融创中国控股有限公司（1918.HK）成功登陆香港联交所主板市场，不禁让人啧啧称奇。或许是此前房地产市场的回暖助了孙宏斌一臂之力，无论怎样，我们都祝愿这位悲剧英雄能有一个圆满结局。
5、莫非是命中注定的悲剧英雄？
在顺驰公司内部，流传着这样一句话，“顺驰是用来拉车的，融创是用来赚钱的，顺驰不动产（房地产中介公司）是养大以后用来卖的”。孙宏斌说过，顺驰不动产是计划以后在美国上市的，融创是想放在国内上市的，顺驰是想放在香港上市的，三驾马车齐头并进。虽然顺驰翻车了，但孙宏斌手里还掌控着融创和顺驰不动产这两驾马车，退路是早就留好了。只是，这两驾马车也不是一路顺风。
2003年，孙宏斌成立融创，把旗下的房地产开发业务分在了顺驰和融创两个公司。而好的地段、好的人员都分配到了融创。与顺驰急进的扩张战略相比，融创走的是一条相对稳健的道路。2007年时，市场就风传融创获得了雷曼兄弟2亿美元的投资，计划在香港上市。后来雷曼兄弟在金融风暴中倒下，导致上市计划搁浅。
2009年下半年，融创再度筹备于年底前上市。但就在2009年12月14日，国四条出台——金融危机期间，国家为了刺激经济增长而出台的扶持房地产业的政策发生逆转，新一轮宏观调控揭幕，同一天，孙宏斌宣布，由于香港股市下跌，投资者信心不足，上市计划再度搁浅。这离融创预定的挂牌上市时间只有四天。联想的牢狱之灾、顺驰翻车、融创上市搁浅，难道孙宏斌命中注定就只能扮演一个悲剧英雄？
对比孙宏斌、顺驰与许家印、恒大地产，我们会发现，两者的经历惊人地相似，但结局却迥异。顺驰和恒大都曾跑马圈地，以迅雷不及掩耳的速度全国扩张，都曾遭遇上市受阻，面临资金链断裂危机，但许家印成功了，恒大挺过来了，成为了有资格挑战万科的龙头企业。
究其原因，在最艰难的时候，恒大通过私募融资拿到了救命钱，靠的是许家印的人脉和在国际资本市场上纵横捭阖的魄力。2008年底，为了应对金融危机，国家的宏观调控政策转向，扶持房地产业，恒大业绩一飞冲天，2009年11月5日，最终敲开了香港联交所的大门，上市成功依赖的是大环境的好转。恒大上市成功与融创上市搁浅，前后只差1个月的时间。由此可见，成就一番霸业，天时、人力皆不可或缺。
就人格特质而言，孙宏斌和许家印都有高瞻远瞩的战略眼光和万丈雄心，只是，相比孙宏斌的激情如火，许家印更为理性和沉稳，对企业的掌控能力也更强，避免了企业在快速扩张过程中走向失控。所以，恒大飞跃了悬崖，成功登顶。
第七章 杨国强：地产江湖的“乡巴佬”
与王石、任志强、潘石屹、冯仑这些有高干背景，上过大学，从国家机关走出来的开发商不同，杨国强农民出身，干包工头起家，没受过高等教育，属于乡巴佬型的开发商。所以，有人说：“万科是星巴克，碧桂园是王老吉。”
杨国强人“土”，不修边幅，总穿大一号的西装，脚上却穿一双吱吱作响的拖鞋，穿皮鞋还不穿袜子，一开会就脱鞋、盘腿；做企业也“土”，从来不进市区，专捡别人看不上的荒地，几百台吊车同时操作，“像卖白菜一样卖别墅”。在地产江湖上，像他这样的乡巴佬“掌门”还不止一个，也正因为如此，江湖才更觉丰富多彩、趣味横生。
1、包工头成了开发商
杨国强出身贫寒，甚至18岁之前都没穿过鞋，这大概就是后来发家之后，他也不喜欢好好穿鞋的原因——打赤脚比穿鞋爽快，穿拖鞋比穿皮鞋爽快。
1978年，在时任顺德县第二建筑公司负责人的大哥杨国华的帮助下，杨国强进了北滘公社房管所任施工员，6年后升任区建筑队队长。到1989年，杨国强已是镇政府旗下建筑公司——北 6ed8." >滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。
1992年，北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司，打算开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片1300亩土地，该项目因此而被命名为“碧桂园”。
杨国强任经理的北滘建筑工程公司成为碧桂园的承建商，同时又代表北滘经济发展总公司出任三和公司总经理。第二年，借顺德产权改制之机，杨国强联合其余四名同乡出资3395万元，收购了北滘建筑工程公司。
1993年下半年，受国家对房地产业宏观调控的影响，投资逾亿的“碧桂园”项目也基本面临死火状态，在这1000多亩“前不着村，后不着店”的土地上建起来的4000栋别墅，只卖出了三栋。当杨国强索要工程所垫费用时，三和股东们最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。
由承建商变成经销商，杨国强毫无准备，一筹莫展。一天，他到广州一所私立贵族学校参观，无意发现：一间贵族学校可以吸引有钱人到穷乡僻壤聚居，通过办学来促进楼盘销售的想法在他心里萌芽。就在这时，公司里一个喜欢看书读报的年轻人向杨国强推荐了“名记”王志纲。
王志纲参观了碧桂园之后，当着杨国强的面发表了一番宏论，“针对目前的情况，就房地产搞房地产必定死火，跳出房地产才能搞活房地产。房地产不等于钢筋加水泥。名牌背后是文化，房地产也要用文化的方式去运作。办学不是权宜之计，而是围棋上的‘生死劫’。既然办学是碧桂园的一个启动点，那就要把它当作一个系统工程进行策划定位，如同阿基米德那样，寻找托起地球的那个支点。如果仅仅把办学当作一种住宅的配套设施，那就注定要失败。大势疲软时，要高屋建瓴，出奇制胜”。
杨国强的初衷不过是想借王志纲的一支笔，为碧桂园项目鼓吹一番。但王志纲的滔滔雄辩让杨国强心服口服，当场拍板，聘其为项目总策划。
1994年新年伊始，在《羊城晚报》上登出了一个系列广告，“中国古谚云：富不过三代。今天向成功人士进言：要使事业有续，最明智的投资莫过于投资子女。儿女需要什么？孩子呼唤什么？做父母的要明白。”“21世纪经济大潮中的黄埔军校”——碧桂园学校被推向社会。
杨国强成功联系上北京名校景山学校，成为其广东分校，并以“邓小平孙子都入读景山”作招徕，结果一开校便吸引了大批旅居顺德的外地商人及当地有钱人送子女入读。碧桂园也成了人们心目中的“成功人士的家园”，奇迹般地“活”了过来。另外，通过向每位学生收取30万元的教育储备金，1300多名学生、3.9亿元的流动资金，缓解了碧桂园的燃眉之急。
对于碧桂园的成功，王志纲最有发言权，“广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪。他们很有钱，但是穷得只剩钱了，他们也渴望文化，但他们没有工夫培养自己的孩子。所以，从这点来讲，他们内心里还是希望自己的孩子能有文化。我们要帮助他们去做一个很成功的学校，让几千个孩子都来上学，接受全国最优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来，就有八千爹妈和爷爷奶奶进来，一下子就把这个楼盘给拉起来了，所以楼盘自然就获得了巨大的成功”。说到了点子上！
1995年，杨国强和4个拍档利用三和公司原股东缺乏操盘信心的弱点，逼其摊牌，仅以8000万元的代价就拿下了碧桂园物业发展有限公司。其中，杨国强占6成，其余4人各占1成。消除了产权隐患，有了自己的舞台和品牌，再加上自己盖楼，成本控制能力强，杨国强踏上了事业的坦途。包工头摇身一变，从经销商又成了大名鼎鼎的开发商。
2、杨国强的小聪明与大智慧
以顺德碧桂园为起点，杨国强一发而不可收拾，先后开发了广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、碧桂园高尔夫生活村、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧海名轩、翠锦豪庭等超大型居住社区。
在经营管理上，杨国强有自己的一套。顺德碧桂园里有个人工湖，作为老人的活动场所，可以钓鱼。因为是营业性的，收一人十元。老人说，好不容易有个地方玩还收钱，反映上来，杨国强就说，那就不收吧。老人们很高兴，常去钓，结果鱼越来越少，于是又打电话来抱怨说：让人钓鱼，却怎么不让人尽兴呢？杨国强马上吩咐采购部：去买两车鱼来给他们钓。谁知老人又投诉：你们为什么要喂鱼？鱼都不上钩啦！于是，杨国强第三次打电话给物管部门说：不准喂鱼。最后，老人都很高兴，每天都可以钓十几斤鱼，并能免费拿走。“用大智慧做小事，两车鱼钱不多，但传播回香港、广州，影响很大。”
在另外一些事情上，杨国强又表现出一个农民的小聪明。在开发广州碧桂园时，杨国强开始引进职业经理人。当时，碧桂园仍然是一个家族企业，杨国强的气魄很大，又是“山不拒石”的胸襟，又是“周公吐哺”的心态，为职业经理人的加盟扫清障碍。但在职业经理人的实际使用上，就不是那么回事了。
负责广州碧桂园市场策划的经理，一次性就招聘了12人，8男4女，内部称为杨老板的“12门徒”。12个经理彼此制约，职权上无分大小，且全部集中在一个会议室办公，同样一个问题，总是声音各异，争吵不断。
杨国强喜欢充当一个笑眯眯的仲裁者，看着这些不同性格的年轻人为了表现自己，而不惜相互攻击、自相残杀。在吵闹声中，合纵连横的好戏不时上演，杨国强既是评委，又是看戏的。被他赏识的人会被请到他自家别墅的大泳池边，杨国强会给他（她）讲述自己的梦想。他小时候经常游泳的一条小河——碧江，现在就在大泳池的外边几十米处。杨国强说，当时就希望在游累了的时候，有个地方躺下来休息，吃的喝的都不愁。
这种做法就有点小家子气了，有失企业家的胸怀和风范，也不是对职业经理人的真正需要和尊重。杨老板当初的表态也仅仅是一种姿态。所以，结局并不完美，“12门徒”最终去向各异，他们有的受不了那种被人操纵的感觉愤而出走，有的几进几出碧桂园，从杨国强身上学到了一些东西，然后再度告别。
直到今天，碧桂园依然保留着浓厚的家族企业色彩，杨国强正是靠一班“杨家将”掌控着他的帝国。除了本家族的人之外，还有他的女婿、亲家。投资、财务、采购、销售等要害部门都掌握在“自己人”手里。
3、杨国强的人生哲学
2007年4月20日上午10时，碧桂园在香港上市了。当天，代码为“2007.HK”的碧桂园上市不到两分钟就升至7.21港元，全日最高价为7.35港元，较上市价升幅达37%，成交量为1，004，020千股，成交金额达72.26亿港元，居当日香港联交所普通股成交金额第一位。
在上市之前，杨国强煞费苦心地将碧桂园集团70%的股权、最大股东和董事局成员的头衔，一并送给了年仅25岁的二女儿杨惠妍。这是他着力培养的接班人。在杨惠妍还是个十几岁的中学生时，杨国强就带着她出席公司内的重要会议，而杨惠妍显得“很沉稳，基本上不做声，只是在旁边观察父亲是如何处理事务的”。
杨惠妍在一定意义上就是杨国强的替身，一贯低调的杨国强不习惯在公司上市之后站到聚光灯下。他不喜欢接受媒体采访，也不喜欢出席各种热闹场合，与内地同行若即若离。杨国强一直回避着与媒体的见面。有一年，有一本杂志评他为中国前100名大富豪，可死活找不到他的照片，最后只好随便找了一张有着男人背影的照片来代替。杨国强说得实在：做生意本来就不是耍嘴皮子的事。
低调的杨国强有他自己的人生哲学。他曾不止一次地向人们推荐一篇名为《生命清单——人生127个目标》的文章，文章讲述了一个美国人约翰·戈达德的故事。15岁的戈达德为一生中计划要做的事情开了一张有127项的目标清单，之后，他成为电影制片人、作家和演说家。44年后，59岁的他实现了106个目标，比如探索尼罗河，攀登喜马拉雅山，读完莎士比亚的著作，写一本书等。
杨国?９9lｉｂ.强说：“每个人都拥有潜能，我确实想在自己的一生中做些事情。我也很了解周围的一些人，他们因循守旧，从不冒险，从未对自己进行过挑战，我决定不使自己落入这个俗套内。”这是属于强者的人生哲学。多年来，杨国强一直保持着一个习惯，晚饭后独自到其现在居住的顺德碧桂园的最高处，俯瞰他亲手建造的这座城，“就像千百年来那些喜欢征服的帝王们所做的那样”。
强者也有他天真和理想主义的一面。早在2002年，杨国强曾想搞一个“共产主义试验”。他找到一位县委书记，说“你这里最不发达的一个镇我包了，我来规划建设，社会的问题，像孤寡老人９９ｌiｂ?等，我来解决。那时候我准备把自己个人的钱都拿出来”。
后来一些朋友反对，说“你一个企业怎么可能管一个镇呢？派出所听你的？邮局听你的？要是你来包，谁都来找你，真像共产主义了，你受得了吗？要是出了社会问题，就不是你担得了的了”。杨国强最终不得不放弃这一计划。
2010年上半年，碧桂园销售金额132亿元，销售面积242万平方米，在《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》上分别排名第七和第四。繁华背后，碧桂园内部也潜藏着危机。如今的杨国强除了被违法占地风波和工程质量门困扰之外，最让他担忧的还是接班人问题，面对劳苦功高、威望犹存的元老，少帮主杨惠妍还稍显稚嫩。在杨国强身后，这个庞大的企业帝国能否传承下去，依然存在疑问。谁让你是家族企业呢？
第八章 张力、李思廉：兄弟情重江湖
张力和李思>廉是地产江湖上著名的“双子座”——两个没有任何血缘关系的人合作十几年，彼此之间从未产生过大的裂痕，“不是亲兄弟，胜似亲兄弟”，令人羡慕不已。这份牢固的友情成为一个庞大的地产帝国的根基所在。都说江湖险恶、商海无情，但我们仍然盼望双子座的传奇能够演绎下去。
1、经得住考验的友情
1993年，在发轫于海南的房地产热的影响下，广州的楼市也迅速升温。此时，在广州做了5年装修工程的张力心动了，但他的资本还不足以创办房地产公司，需要一个合作伙伴。张力想到了自己的香港朋友李思廉。
李思廉毕业于香港中文大学数学系，曾在证券金融业工作过一段时间，后来做贸易，最后转向房地产。张力打电话给李思廉，讲了自己的想法，李思廉连声说：“好！好！”因为他也正有创办一个房地产公司的念头。“很简单，我们是心有灵犀，一拍即合。”
张力和李思廉一起出资2000万元，成立了广州天力地产公司——富力集团的前身，从此，两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。让旁人不可思议的是，两个人之间并没有签署任何书面协议，解决股份、分红、决策权等问题，靠的就是彼此的信任。
张力说过：“我和搭档（指李思廉）十年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”李思廉也说过，公司决策上的事情，“有一方坚持做，就做了；有一方坚持不做，就不做了；而一方坚持做，另一方坚持不做的事情，我印象中好像没有出现过。”
有人低估了这份友情的坚韧程度。富力发展起来之后，曾有人试图分裂这对搭档。有的是拉拢张力，在饭桌上恭维他有能力、有魄力，说富力公司之所以有这样的成绩，90%都是他的功劳。张力一听就感觉不对劲儿，赶紧让他住嘴。对方非但不适可而止，反而更加露骨地说，自己单干，一切收益都是自己的，岂不比给别人当苦力好得多吗？张力当场翻脸，“告诉你，我和李思廉的情谊是谁也动摇不了的，请你不要再多说一个字，要不然，我这杯酒就会泼到你的脸上去！”
也有人拉拢李思廉，说他是销售之神、资金运作之神， 5bcc." >富力公司的成功是他经营的成功，而张力那样一个只知道埋头干活的低智商粗人，顶多就是一个高级马仔。李思廉马上制止，“如果你还想和我做朋友，就把你刚刚说的话收回去。若不然，你就转身走出去，我们以后不要再见面了，因为你不再是我的朋友了”。
当然，两个人之间也不是绝对没“红过脸”。2008年，由于受金融危机和国家宏观调控政策的影响，富力的压力非常大。关于富力的负面传闻不断，先是传出“富力地产资金链濒临断裂”的消息，后来甚至传出“富力地产即将倒闭”的爆炸性新闻，股价暴跌。富力不得不回购自己的股票以支撑股价，李思廉和张力甚至还拿出8000多万元购买公司的物业。
据富力内部的说法，在巨大的压力下，“从未红过脸”的李思廉和张力有不下三次在闭门会上“拍了桌子”。幸运的是，由于房地产市场的回暖，富力度过了难关，压力之下发生的不愉快很快成了过眼云烟。
2、“豹子头”与“小生”的合作
张力和李思廉性格反差很大，张力性格外向率直，在生意场上生龙活虎，勇于开拓，人送绰号“豹子头”；而李思廉性格内敛含蓄，斯文儒雅，望之如戏台上的白面“小生”。按照当地人的习惯，张力和李思廉被唤作“张生”、“李生”，这个称谓对李思廉来说尤其贴切，而对张力来说，则有点别扭。
或许这种个性上的差异才是两个人能够长期和睦相处的原因所在。两个人的分工也是建立在各自优势的互补上——张力主管项目开发和工程管理，李思廉主管公司财务和市场营销藏书网。两个人都恪守着自己的职责范围，不去干扰对方的决策，尊重对方的权利和判断。
张力说过，“像买地，李生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用一个小时我就可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提”。自信、霸气，这是张力的独特之处，试想，如果李思廉也是同样个性的人，两个人还能和睦相处吗？有差异，彼此能够包容和互补，才有和谐。
张力喜欢冲在第一线，创业之初，他几乎整天摸爬滚打在工地，即便是公司做大之后，张力还保持着当年的习惯，经常顶着南方盛夏30多度的高温，亲自巡视工地，检查施工质量。“人说一个指挥官离前线越近对指挥越有利，而我是必须亲临前线才有激情，才快乐。”
在项目开发上，张力敢于冒险，胆识和魄力过人。富力的第一个项目——富力新居，就是一块没人愿意碰的地，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少有人搞普通住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”
富力还曾在黄花岗拿下一块地，这里原是一座殡仪馆，人称“煞气重地”，许多开发商都避而远之，张力却“明知山有虎，偏向虎山行”，还给项目起了个挑战性的名字——御龙庭。
1995年拿下富力广场地块，是富力集团历史上的一个转折点。当时，拥有这块地的工厂提出先付3000万定金。对当时的富力而言，3000万可不是个小数目，在没有得到政府的正式批准前，把钱打到对方账号保不保险？谁的心里都没底。“高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。”如果没有张力过人的胆识，这个决定恐怕是很难作出的。
即便是拿到了这块地，还是有很多未知数，如果将来房子卖不掉，资金链断裂，富力将万劫不复。但张力的冒险成功了，1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元。从此，人们对富力刮目相看。
2002年，富力进军北京，在北京广渠门48.78公顷土地的公开招标中，以31.98亿元一举夺标，轰动了北京的房地产界。
与张力相比较，李思廉在资金调配和市场营销方面更胜一筹。创业之初的2000万资金，对于房地产开发来说捉襟见肘，幸赖李思廉的调度和平衡能力，才能顺利过关。在楼盘销售上，李思廉也能出奇制胜。一次，富力的一个楼盘滞销，李思廉当机立断，低价提供给当地政府，作为教师宿舍，既快速回笼了资金，又为公司赢得了声誉。
李思廉策划的楼盘广告别具一格，通篇全是价格罗列，类似中介公司门口的租售信息，与我们通常所见的玩弄概念、以煽情的广告词和美轮美奂的画面为主体的楼盘广告形成鲜明的反差。有人批评他不会做广告，但这种朴素、实在的广告宣传却取得了出人意料的好效果，也反映了策划人脚踏实地的作风。
2003年年初的一天，张力对李思廉说：“你看，我们是不是使公司上市？”李思廉一听笑了，“我这些天正琢磨这事呢”。经过努力，富力于2005年7月15日在香港联交所正式挂牌。这也印证了两个人“心有灵犀，一拍即合”的默契。
在两兄弟的合力下，富力从一个起步时10多人的小公司成长为一个庞大的地产帝国，销售额从1995年的3000万元到2009年的241亿元、2010年上半年的125亿元。诚可谓，“兄弟同心，其利断金”。
第九章 朱盂依：深藏不露的江湖高手
在地产江湖上，朱孟依以其低调和神秘而闻名。而他之所以为人们所熟知，全赖房地产界领军人物王石的抬举，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”，一句话就把朱孟依从幕后推到了台前。面对王石的赞美，真不知道朱孟依是欣慰还是无奈。
1、“珠”联璧“合”
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朱孟依的故乡是广东丰顺。20世纪80年代中期，丰顺还处于非常落后的状态，当地人习惯于沿街摆摊，占道经营，使得整个县城显得嘈杂、混乱。但就是这种别人习以为常的状态，让朱孟依捕捉到了商机。他向政府建议，建设一个规范的市场，将那些占道经营的摊主全部集中起来，既便于管理，又能够让政府得到稳定的税收。此举得到政府的支持，而朱孟依则靠收取摊位租金积累了第一笔资本。朱孟依的商业头脑和敏锐眼光由此可见一斑。
此后，朱孟依兄弟到广州打天下，1990年代初，朱孟依获得了香港永久居民身份，并与人一起创办了合生创展。作为一家港资公司，合生创展的主要经营活动却是在广州。
当时，广州其他的房地产商还都是集中在市区搞开发，而朱孟依却先知先觉，凭借与政府的良好关系，获悉了广州新城未来发展的方向，果断地在偏僻的广州天河区以低廉价格购买大批农田，开发了当年还非常罕见的超大型楼盘——华景新城，总建筑面积100万平方米。这是朱孟依在地产江湖上的奠基之作。
此后，朱孟依携新胜之威攻城略地，气势如虹，接连开发了骏景花园、暨南花园、珠江帝景和占地约3000亩的华南新城等一大批楼盘。接着又走出广州，布局以京津为主的环渤海经济圈和以上海为核心的长三角经济圈。他开发的楼盘都是大手笔，动辄上百万平方米，其在天津开发的“宝邸温泉度假村”项目，面积达12平方公里。
除了合生创展，朱孟依还拥有另一家公司——广东珠江投资有限公司，合生创展的大多数项目都是与这家公司合作的。珠江投资与合生创展成为了朱孟依行走江湖的左膀右臂，人称“珠”联璧“合”。
2、深不可测的朱孟依
对于朱孟依的人脉关系和资产总值，公司的员工永远都只有一句话，“很大很强，谁都没法摸到底”。这让神秘的朱孟依显得深不可测，就像一个武功盖世而又深藏不露的江湖高手。
有一种说法是，朱孟依与叶剑英元帅家族关系非同一般。朱孟依家乡丰顺县隶属于梅州市，而梅州正是叶剑英元帅的故乡。珠江投资最初即是叶剑英基金会名下的集体企业，法人代表为朱孟依。
2005年11月10日，梅州市委、市政府举行东山中学“剑英校区”奠基仪式，朱孟依慷慨捐赠了6500万元。
2007年5月13日，叶剑英诞辰110周年纪念活动在梅州举行，大批党政官员和社会名流出席，朱孟依位列其间。活动期间，朱孟依在其他人陪同下参观叶剑英纪念园的照片，刊登在《梅州日报》上，这是迄今为止，在公众媒体上见到的朱孟依参加社会活动为数不多的照片之一。
所以，以上说法似乎并非捕风捉影。曾有一位要求不披露姓名的官员告诉《中国周刊》记者：“有一次我去参加一个活动，发现朱孟依在场，跟他来往的都是相当重要的官员，但具体名字不方便透露。”
2005年4月，朱孟依以500万元年薪和2000万股认股权的优厚待遇，聘请武捷思加盟合生创展，担任行政总裁。武捷思曾于1995年至1998年担任深圳市副市长，之后被任命为广东省省长助理。武捷思的加盟使朱孟依进一步拓展了高层人脉资源，而且为他在国际资本市场开辟了道路。武捷思上任后，为合生创展引进了新加坡淡马锡和老虎基金两个重要的战略投资者。
3、衰落中的地产豪门
今天，曾经显赫一时的江湖世家、地产豪门——“珠”联璧“合”却风光不再，就像一个老英雄的江湖暮年。事情还得从8年前说起。
在2002的博鳌房地产论坛上，曾经力捧朱孟依的王石对合生创展的超级大盘模式提出质疑，认为其开发周期过长，资金风险太高。王石说：“深圳的蛇口总共才12平方公里，政府花了10年时间才完成开发。去年最大的房地产项目占地10多平方公里。这已经不是小区开发的概念，而是一个小城镇。”
王石说的就是合生创展的“宝邸温泉度假村”项目。当时，朱孟依准备投入120亿的资金，打造一个可居住50万人的京津新城。这将是亚洲地区最大的别墅区，面积相当于5个颐和园，是一座不折不扣的新城。
遗憾的是，在北京、天津的夹缝中生存的京津新城却并未吸引到这两地的购房客，即使已经在此买房的业主，也因为交通、配套等原因无法入住，京津新城由此大唱“空城计”。王石一语成谶，“宝邸温泉度假村”成了朱孟依的滑铁卢，也是“珠”联璧“合”走向衰落的转折点。
京津新城的开发占用了公司大量资金，拖累了企业的发展步伐。如今，朱孟依手握几千万平方米的土地，却无力开发。地产江湖的英雄榜上，朱孟依在渐渐失去他的一席之地。2009年度中国房地产企业销售金额20强中，合生创展以150亿元排名第17位；而2010年上半年的20强中，已经没有了合生创展。
4、流年不利的朱孟依
有“房地产界第一CEO”之称的谢强曾经是朱孟依手下的一员虎将，为其在北京开疆拓土，劳苦功高。后来，谢强转投李思廉和张力的门下，效力富力集团。在他的《一个文人的地产江湖》中，对朱老板颇有微词。原因之一就是朱老板比较“健忘”，当初承诺的东西总是不兑现。合生创展的高层人士变动为外界所瞩目，变动的原因大概也与朱老板的藏书网健忘有关。
1996年，朱孟依以100万的年薪请来香港一家上市公司执行董事谢世东为合生创展总裁，谢世东为合生创展上市立下汗马功劳。2003年，谢世东离开了合生创展总裁的职位；在他之后担任总裁的武捷思为合生创展引进了强大的战略投资者，但也于2008年年初闪电离职，原因据说是与朱老板有“无法达成共识”的地方。
接替他的陈长缨曾担任合生北京分公司总经理，操盘了珠江帝景、珠江罗马、珠江绿洲三个项目，总建筑面积超过200万平方米。早在2004年，合生在北京区域的销售额就高达30亿元，成为了继广州后的又一重要利润增长点。2010年1月，陈长缨离职。
高层人士变动在一定程度上加剧了企业的困境。有人说，对于合生创展而言，2008年前后，一曰天堂，一曰地狱。京津新城的拖累、全球金融危机、国家的宏观调控，都让合生创展泥足深陷、举步维艰。即便是在2009年房地产市场复苏的情况下，这家地产豪门也表现平平。流年不利的不仅仅是公司，还有朱孟依个人。
2008年年初，黄光裕与朱孟依哥哥朱拉依分别控制的公司，对上市公司三联商社的股权展开激烈争夺，通过两轮的较量，黄光裕和朱拉依分别获得三联商社10.69%和9%的股权，由此成为三联商社的第一、第二大股东。三联商社随后连续8个涨停，业界一片哗然！
就在黄光裕再筹集资金19亿元，摆出一副决战的架势时，朱拉依突然宣布放弃此前拍得的9%股权。有人断定，这是一场“戏”，朱拉依的公司就是一个“托”；另一种观点则认为，将三联商社股权拱手相让，这是朱拉依为了其弟朱孟依与黄光裕的关系所做的顺水人情。
黄光裕案发后，一批高官纷纷落马，坊间传闻朱孟依也牵涉其中，被公安机关限制出境、协助调查。2010年5月18日，黄光裕案宣判，坊间的传闻并未被证实，朱孟依仍旧低调行走江湖。这位地产大佬能否重振雄风，依然是个未知数。
第十章 黄如论：背靠南洋的地产大佬
黄如论是名门之后，先祖是朱熹的女婿和大弟子、宋代名儒黄干。他本人通 href='1306/im'>《易经》、懂风水、笃信佛教，出版过《为人处世与企业管理》。在如今的地产大佬中，黄如论的独特之处在于他神秘的南洋背景。早年，黄如论下南洋掘得第一桶金，在当地积累了丰富的人脉，回国后，他在房地产业纵横驰骋，笑傲江湖，同样得益于海外资本的有力支持。
1、海外归来，一战成名
下南洋、走西口、闯关东并称为中国的“三大移民运动”。1981年，而立之年的黄如论踏着祖先的足迹下南洋，去了菲律宾。在异国他乡，黄如论凭借自己的努力逐渐站稳了脚跟，慢慢融入了当地的上层社会。
黄如论的第一桶金就来自于地产生意。当时，濒临菲律宾苏比克海湾的原美国海军基地地块拍卖，在菲律宾一位“高干子弟”的帮助下，黄如论与一位华侨巨富合作，拿下了这块地，最后获得了丰厚的收益。以此为起点，黄如论的事业向香港、新加坡、马来西亚、西班牙等国延伸，羽翼渐丰。
1989年春末夏初，正当一场政治风波搞得国内社会动荡、人心惶惶，很多人想方设法移民海外时，黄如论却逆流而上，回到了家乡福州，并于1991年创建福州金源房地产有限公司。当时的福州全市还没有一座高档写字楼，黄如论决定以此为突破口，开拓自己在内地的事业。
1992年，他投入人民币5000万元，开工建设15层高级写字楼国泰大厦。但工程正在进行中，黄如论却陷入了资金困境。有人建议他壮士断腕，将项目尽快处理掉，黄如论不愿意就此放弃，而是多方筹措资金，盖完了国泰大厦。“过春节时我身上只剩500块钱，但我还是坚持着把大厦封顶，并给员工发了全额工资，由此掘得世纪金源在大陆的第一桶金。”1993年国泰大厦完工的时候，恰逢福州的房地产开发高潮，销售一空，黄如论净赚2000万。
国泰大厦的成功奠定了黄如论在内地的事业基础，也为他在未来的地产江湖上赢得了一席之地。此后，黄如论先后在福州和其他地方开发了一系列房地产项目，成为福建最大的民营房地产商。企业的触角伸向了房地产的上下游产业，涵盖了建筑、装潢、物业管理等领域。
2、依托南洋，笑傲江湖
1999年，东南亚金融危机余波未平，黄如论再次逆市而进，挥师北伐，踏入北京的地产江湖，迈出了全国扩张的关键性一步。
位于北京亚运村核心区的“世纪嘉园”是黄如论进京后开发的第一个项目，虽然是个用地2.8公顷，总投资8亿元的小项目，但黄如论倾注了全部心血，为的就是一举奠定世纪金源在京城地产江湖上的地位。“世纪嘉园”的外形像一只展翅的蝴蝶，户户朝阳，设计新颖，而且是准现房销售，内销房还有精装修、送家具等优惠。1999年圣诞节前夕开盘，当天就卖出50多套，成为2000年“十大热销楼盘”。
黄如论再次一战成名，牛刀小试之后，紧接着就是惊世骇俗的大手笔。在北京西山脚下，黄如论先后投资100多亿元，打造建筑面积几百万平方米的世纪城，当年曾有“中国第一城”之称。与此同时，黄如论开发了投资38亿元的北京金源时代购物中心，总建筑面积87万平方米，仅室内停车场便可停放1万部汽车，成为北京的新地标。“世纪金源简直是水面下的巨鲸！”面对黄如论的大手笔，江湖中人如此感叹。
2009年，世纪金源开发占地9000亩、建筑面积1300万平方米的长江世纪城，总投资400亿元，耗时4年，这是世纪金源有史以来面积最大和投资最多的项目。
今天的世纪金源集团拥有数十家子公司，员工1万多名，投资遍及全国和世界各地。黄如论能有如此辉煌的成就，强大的实力威震地产江湖，与他在南洋积累的人脉和资源息息相关。在菲律宾，闽商实力雄厚，在最大的华人企业前10名中，闽商就占了6家。
都说“搞房地产，玩的就是银行的钱”，但世纪金源的房地产开发基本上都依靠 81ea." >自有资金，“在北京，我们没有从银行贷过1分钱，就连世纪嘉园最初投入的7个亿，都全部是自有资金。除了史玉柱，几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”黄如论说这番话的底气，正是来自于雄厚的海外资本的支持，其能动员的资金量深不可测。“他的资金实力，我们看得到的只是海面的一座冰山。”
黄如论也不是没在资金问题上卡过壳。当年开发世纪城的时候，他就遇到了资金瓶颈，福建一位退休的老行长介绍他到北京的一家银行贷款。银行的一位处长让黄如论早上9点等，等了整整5个小时，见了面还要看对方的脸色。就这样，他忍气吞声地贷到了5000万，度过了难关。可能正是这样的经历，让倔强的黄如论不喜欢贷款搞开发。
3、保守的黄如论
黄如论在?观念上属于比较保守的一类，这从他不肯让企业上市方面就可见一斑。因为企业一旦上市，就要受到各方面的节制，不但要受证监会的监管，而且“要开股东大会，股民今天心情不好，对我恶语相加，怎么会好受”。
黄如论的宗族观念1、“做政府想做的事情”
1992年，36岁的张玉良辞去上海市农委住宅办副主任职务，“下海”经商，领衔组建了由上海“农委”、“建委”下属4个企业共同出资2000万元发起的上海绿地（集团）有限公司，进军房地产业。
绿地的起步阶段，上海正进行大规模的城市改造，政府启动了以365万平方米危棚简屋为重点的旧区改造。绿地积极参与旧城改造，第一个项目是上海浦东的六里，1万多平方米的动迁房；第二个在宝山大场镇，也是1万多平方米；第三个在当时的嘉定县、现在的普陀区桃浦镇，5万多平方米。
在这几个项目中，绿地建起了在上海具有相当知名度的虹桥新城、圣约瀚名邸、绿地名人坊、虹桥大仕馆、绿地世纪城（包括上海春天、世纪同乐、绿地世家）、巴黎时尚、柏仕晶舍、绿地康桥老街、绿地南桥老街、帝庭等社区。虽然3个小项目加起来一共7万多平方米，但却让张玉良在地产江湖上找到了立足点，并完成了最初的资本积累。更重要的是，这几个项目的开发启迪了张玉良，让他确定了“企业要做政府想做的事情”的指导思想，十几年来绿地一直奉为圭臬。
政府希望增加绿化，绿地就无偿做绿化；党中央提出“西部大开发”、“中部地区崛起”和“振兴东北老工业基地”，绿地集团就重点选择中西部地.９9ｌib.区和东北地区进行发展；在二三线城市开发“新城”，在重点城市做超高层和现代服务业综合体，以满足当地政府的需求；在上海市政府需要时领衔大规模开发建设“保障房”。
张玉良认为，取得当地政府的欢迎和信任的核心，是企业在当地的投资发展与当地的区域发展战略紧密结合，与当地政府的工作重心融为一体。这种高瞻远瞩的眼光使绿地与各地政府建立了良好的关系。他自己每年都要9９lｉｂ.接待“四五十批”外省市由副市长以上干部组成的代表团，“他们都会到‘绿地’来玩一玩，觉得可以信任你，可以跟你打交道”。按照张玉良的逻辑，向政府行贿毫无必要，因为绿地本已投其所好。
张玉良把“做政府想做的事情”原则推而广之，适用于企业经营的全部领域。2009年5月，绿地与中煤集团签订战略合作协议，双方将在上海罗泾港设立煤炭分销储备基地，开展煤炭的中转、储存、批发、零售等业务。同时，绿地在山西、陕西、内蒙古等地已购得5座煤矿，其中两座年产百万吨以上的大型煤矿正在建设，2010年将产煤超过600万吨。
投资能源产业同样是“做政府想做的事情”。张玉良说：“我印象很深，上海是重点能耗bbr>城市，我们的市长要不停地到内蒙、陕西求人拿煤。所以我们要做能源，既解决了政府的燃眉之急，帮它寻找原材料，又占有了这个市场。当市场煤炭紧张的时候，你帮了政府，它会很感激你。当煤很多、市场拓展困难的时候，它又会支撑你，让它的企业优先买你的煤。两边你都将得利。”
2、走出上海，进军全国
2001年年底，在上海本土发展了近10年的绿地开始向外扩张，实施“全国化战略”。恰巧南昌市政府派了几百人到上海招商，双方达成了合作意向。当地政府有着迫切的招商引资需求，表示“什么条件都可以”，只要来就行。绿地满足了这种需求。“不是我要做，而是他要做”，成了绿地异地扩张的基调。
绿地以每亩4万元的价格获得了南昌城郊的1200亩土地。这里属于丘陵地带，房子可以建得错落有致，方便布局，而更让张玉良看重的是，南昌市即将进行大规模城市化建设，这里距市区仅两三公里，自然首当其冲，有着巨大赢利空间。绿地此举不仅满足了当地政府的需要，还在第一时间抢到了绝佳的投资地段，结果是政商共赢。
时隔不久，南昌市决定开发红谷滩新区，但很多地产商并不看好，一时无人问津。因为资金匮乏，广阔的红谷滩上，除了新区政府的两栋“半烂尾”楼外，其他几乎一无所有。时任南昌市委书记的吴新雄表示，第一批进入者地价7折，第二、第三批8折、9折，第四批不打折。张玉良当机立断做了第一批，开发位于红谷滩中心区紧邻政府的滨江豪园。
政府?９9ｌｉｂ?的地价虽然打了7折，但最后“道路也要算到投资商头上”，基本与折扣相抵。张玉良说：“我是懂的，国土部有规定，这么做不太合适。但我们是大企业，既然你们书记讲了打7折，我也就不管了，我们把产品做好就行了。”
张玉良认为，在和政府打交道的过程中，作出一定程度的让步是必要的，“我不能不赚钱，但我不是靠牺牲政府的利益。这一点我从来没有想过。反过来，当地政府觉得需要我增加一点成本时，我还会增加。他们可能没有认识到自己的潜力，但我认识到了他们的潜力。我们不是做成一笔买卖就结束，我相信这个项目做完他们会一直希望我们留在这里，因为他们对我们信任了，放心了。这样我们就可以获得更多的机会……我一直尽可能通过我的智慧而不是其他东西多赚钱”。
正是这种明智的妥协策略，让绿地获得了更多的机会。2006年到2009年，在开发商纷至沓来的南昌市红谷滩，绿地先后开建了梵顿公馆、枫丹白露、中央广场等商用或住宅项目。其中，中央广场位于红谷滩中心区，总面积43万平方米，包括两座180米的超高层写字楼、大型国际商业中心、超五星级酒店、高档公寓、现代文化娱乐中心等重点建筑。2009年6月，江西省委书记亲自到场宣布项目开工。“省委书记亲自出来宣布开工，这在江西历史上还没有过……这个项目是当地政府梦寐以求的，但一直没有人做，我帮他们做了。”
2009年，江西省政府要在南昌市建“迎宾馆”，曾两次前往上海与绿地洽谈，张玉良两次均以“长线投资太大”为由婉言谢绝了。后来，江西省政府招商半年无果，不得不再次赶赴上海约请绿地。“当地政府这么信任我们，我们不能不做。”但张玉良希望当地政府捆绑500亩住宅用地给绿地，一方面为“迎宾馆”的建设提供现金流，另一方面可以借此向银行贷款。
当地政府痛快地满足了张玉良的条件。“我崇尚一条：你要想让人家支持你，你就必须满足他的要求，并且这是双向的。当他觉得这件事不会赢，即使勉强同意，后面也做不好。所以一定要坦诚谈，他要的你要满足他，你要的你也提出来，要找到他能承受的跟你能承受的结合点。这是关键。”
在2010年上半年房地产企业销售排行榜上，绿地以207亿元居第四位，是当之无愧的江湖豪门。绿地能取得这样的成绩，与其在政界的资源和人脉以及明智的发展战略息息相关。“你在这个社会上做事一定要做主流。这样你才有环境、才有机会。你实现自己的价值必须借助这种主导力量，要不你就没有舞台。”不管是对企业还是对个人，这都是金玉良言、字字珠玑。
3、房价下降20%～30%
对于房价回调的幅度，张玉良的说法是“如果下调20%～30%之后能维持一个很好的销售量，其价位就可能相对合理了”。万通的冯仑也预言，在未来两年内房价会下跌20%～30%。这种看法具有一定的代表性，值得注意。
在国十条出台后，交通银行曾按照银监会的要求进行压力测试，结果显示：房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。而建设银行的结论则是，房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。
中金公司的判断也与两家银行一致——房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。相信这一判断是得到中央政府认可和支持的，也代表了公众认可的房价回调安全线以及支付房贷的人可以承受的心理底线。
2010年5月12日发布的《调控新政解读及后市走势分析》报告也认为，短期内楼市交易量会大幅下降，价格绝对值下跌在20%到30%区间，但中长期中国房地产市场的价格，仍然存在上涨压力。
所以，房价回调30%，可以视为楼市调控的安全底线，也是按揭买房人的心理安全线和银行业的房贷安全线。
第十二章 楼忠福：一把快刀，闯荡江湖
“最关键是要挺住、要放得起！谁能放得起？我就放得起！”刚刚走出低谷的楼忠福对一个采访者撂下了这样一段话。采访者紧接着写道：“这个熬过艰难岁月的老家伙梗着脖子环顾四周，一脸桀骜和剽悍，仿佛回到二十年前，拿刀狠狠剁在公章上的那一刻。”
在英雄辈出的地产江湖上，楼忠福绝对是一个强悍的角色。从1984年凭一把刀夺取建筑公司经理宝座至今，20多年过去了，一路走来，险象环生，但楼忠福总能逢凶化吉、遇难成祥，所以，有人说他是“福将”。但在饥荒年月中，老天爷丢来幸运馅饼的时候，也要看你有没有力气接住。
1、钢刀在手，抢班夺权
1984年，邓小平南巡经济特区，肯定了特区的发展成就，为处于十字路口的改革开放指明了前进的方向。一批敏感于时代潮流的人丢掉了铁饭碗，纵身一跳，下海了。房地产的第一个“黄金十年”也从此开启。也就是在这一年，楼忠福的事业迈出了关键性的第一步。
当时，楼忠福正任职于浙江东阳城关建筑公司，公司经理马上要退休了，需要有人接替他的职务。按照传统做法，就是从公司里论资排辈提拔一个经理出来接班。资历比楼忠福深的人有的是，但一心想干番事业的楼忠福决定搏一搏，“我认定的东西就一定要得到”。
这话不假，当年还是个16岁的懵懂少年的楼忠福，就是凭着这份执着娶到了自己的梦中情人。他的妻子叫王益芳，用楼忠福的话说，“她当时的条件比我好得多，面容清秀、身材姣好，而且‘根正苗红’”。在街坊邻居的眼中，楼忠福想娶王益芳无疑是“癞蛤蟆想吃天鹅肉”。但不管两个人的差距有多大、阻力有多大，楼忠福都下定决心，要娶王益芳为妻藏书网
。
王益芳的家人强烈反对，想方设法地将两个人隔离开。不但楼忠福受到过不少辱骂、恐吓甚至追打，王益芳也常常遭到家人的训斥。但楼忠福依旧是纠缠不休，王家人干脆把王益芳关在家中，不许她出门。楼忠福在深夜溜进了王家，打开了王益芳屋子的大锁，把她藏到了朋友家里。王家人经过多方打听，还是找到了王益芳，并把她带了回去。就这样，经过3年的苦苦追求，王家人终于被打动了，楼忠福梦想成真，抱得美人归。
为了得到经理的职位，楼忠福再次发扬追求所爱的执着精神。他逐个拜访有权决定经理职位的领导，向他们表达自己干事业的想法和决心。一些领导被他的勇气和热情所打动，倾向于支持他接班。有人要抢班夺权，自然有人跳出来阻拦，这是非常现实的利益冲突。公司经理的儿子找到楼忠福，因为他的资格也比楼忠福老，但楼忠福一句话就把他顶了回去，“你爸爸当我领导时都听我的，你以什么能力来和我争抢经理的职位？如果你一定要争的话，等于给你爸爸脸上抹黑”。
楼忠福强悍的个性在紧要关头表现得淋漓尽致。夜长梦多，楼忠福决定快刀斩乱麻，在部分领导的支持下，楼忠福被宣布为公司新任经理。任命一宣布，会场上就乱成了一团。楼忠福拿出公司的公章，用一把刀在公章上“嚓嚓嚓”砍了三下，然后吼道：“从今天开始，盖了这个章的事情我才认账，其他概不负责。”这招果然把大家镇住了，没有人敢再提出异议。楼忠福如愿坐上了经理的位子。
当上经理后，楼忠福毅然向银行贷款160万元，购买设备、延揽人才，公司进入了快速发展阶段。1985年6月，公司更名为“东阳第三建筑工程公司”。
2、一步一个台阶
20世纪90年代，楼忠福带领企业连闯几关，一步一个台阶，从一家小建筑公司成长为上市企业。
第一步，组建集团公司。1992年6月3日，东阳三建组建了浙江第一家建筑企业集团公司——浙江广厦建筑集团公司，旗下拥有员工1万余名，bbr>成员企业18家，集团总资产有5000多万元。就东阳三建当时的实力而言，在省内率先成立集团公司似乎根本不可能，但楼忠福以过人的胆识和魄力，把不可能变成了可能。
第二步，股份制改造。成立集团公司后，楼忠福马不停蹄地迈出了下一步，对广厦集团进行股份制改造。当时，股份制试点改革只限于国有企业，还轮不到广厦集团这样的乡镇企业。但楼忠福硬是凭着自己的执着和主动，在原有的改革方案中打开了一个口子，有关部门破例批准了广厦集团的股份化试点方案。1993年6月，浙江广厦建筑集团股份有限公司正式挂牌，筹集资金1亿元，成员企业增加到28个，横跨建筑、建材、地产及影视四大行业。
第三步，上市。楼忠福对公司进行股份制改造的目的很明确，那就是要上市。按照规定，股份有限公司上市的条件之一是必须有3年的规范经营。广厦集团股份有限公司从1993年6月成立，到1996年6月正好满3年，楼忠福开始行动了。
在旁人看来，广厦集团上市似乎是异想天开。当时，上市的指标都掌握在各省级政府和各部委手里，中国股市的初衷就是为国企解决困难，像广厦集团这样的民营企业根本没有资格。1996年10月，楼忠福获悉建设部有一个上市指标，马上提出申请，同时申报的还有几家国有建筑企业。建设部分管上市工作的副部长在广厦集团的申报材料上作出批示，大意是“这么小规模的民营企业也能上市吗？”
楼忠福不是会轻易放弃的人。时隔不久，他得知这位副部长到宁波考察，马上赶往宁波；等他到宁波的时候，副部长又到了杭州，楼忠福又返回杭州（广厦集团总部在杭州），终于见到了大权在握的主管领导。
这位副部长当面告诉楼忠福：“你们广厦上市的事情以后再说吧！就一个名额，这么多国企都不够分。你自己想想你们有资格上市吗？我现在马上就要开会。”
“部长，能不能给我5分钟，听我说说。”楼忠福继续争取。
副部长看了看表，离开会还有6分钟，“好吧！给你5分钟，赶紧说！”
在这5分钟的宝贵时间里，楼忠福讲了3点：第一，广厦的规模的确小，只有8亿元，但都是职工们辛辛苦苦赚来的。一些国有企业规模虽然大，却是靠国家给的；第二，广厦产权明晰，建立了现代企业制度，获得指标上市后，效果肯定比国有企业好；第三，广厦比一些国有企业有更强烈的上市愿望，会更加珍惜这个机会。
副部长听完后，沉吟了一下说：“你说的不是没有道理，现在要开会了，你的问题我们还是再说吧！”领导虽然没有明确表态，但也没有把话说死，楼忠福看到了一线曙光。
1996年12月，广厦终于闯过了建设部这一关。随后，在中国证监会这道关口，其他几家国有建筑企业因种种原因落选，唯一的指标落到了广厦头上。1997年4月1日，“浙江广厦”A股3500万股股票被批准发行；当年4月15日，“浙江广厦”在上海证券交易所正式上市交易，融资近2亿元。
资金充裕的广厦开始大规模兼并收购，迅猛扩张。1998年，控股了重庆第一建筑集团；2000年，控股金华第三医院，竞拍收购杭州华侨饭店……
3、打造“天堂都市”
2000年，楼忠福在杭州城外打造起“中国第一卫星城”——天都城。这个项目规划占地面积6579亩，预计投资80亿元，建成后居住人口将达到10万人，是一座不折不扣的城。“广厦就是天都，天都就是广厦。”由此可见楼忠福对这个项目的期望之高。他甚至请来让杨国强的碧桂园起死回生的大师王志纲做策划，期望天都城一炮打响。
但政府宏观调控政策的出台，让天都城变成了压在楼忠福肩头的一副重担。土地审批不下来，规划中的地铁项目被冻结，小区和市政管线接不上，修好的公路交出去没人接收，天都城成为烂尾楼的传言一度困扰着楼忠福。人们情不自禁地猜测，天都非但不能让楼忠福扶摇直上天堂，反而会把他打入十八层地狱。
此后几年就是篇首所说的楼忠福的“艰难岁月”，当2007年天都城新一轮开发启动时，他又扬眉吐气了。“天都城经受了考验。广厦将把天都城打造成全国品牌，向全国推广。”不过，楼忠福接下来的路并不平坦。从2008年开始，广厦集团陷入“借贷门”——据说广厦集团存在金额庞大的民间借贷。直到2010年，借贷门仍然余波未平，传闻甚至说楼忠福已被警方控制。
对于这些市井传言，楼忠福的回答延续了他一贯的强悍风格——“这些全都是谎话。”
楼忠福现在面临的最大问题和杨国强一样，交接班。早在几年前，他就将公司交给了自己的两个儿子，培养接班人。只是，楼家二公子楼江跃在担任浙江广厦董事长8年后，于2010年夏天辞职。楼忠福凭一把钢刀打下的江山最终托付何人，还是个未知数。
第十三章 张宝全：走过越战的地产大佬
在地产大佬当中，张宝全有一段特殊的经历——参加对越自卫反击战。在血与火的考验中，他一次次地直面生死。张宝全说：“当一个人能够藏书网这样从容地面对生和死的时候，所谓的逆境，得与失的问题，风险、生存的问题，你都会从容地去面对。”
1、越战记忆
张宝全曾经是一个很有前途的小木匠，心灵手巧，在上个世纪70年代的时候，每天就可以挣到2.25元的工资，绝对算是高薪了。一天，他去给人武部领导修窗子，歇息的时候，人武部领导的夫人突然问他：“小木匠，你是本地人吗？”“我是。”“怎么不当兵？”“没人介绍。”“我帮你介绍吧。”短短的几句对话改变了张宝全的人生轨迹。
越战爆发后，张宝全写血书请缨去前线。当时，他所在的部队驻扎在云南的一个寨子里，随处可见被炸断的香蕉树和残垣断壁。但张宝全发现，就是在这种环境下，村民依然很快乐，到了晚上，用破草席铺在地上休息的男男女女，伴着月光弹着三弦琴倾诉衷情……这种豁达和乐观的氛围感染了他，使他紧张的神经松弛了下来。
张宝全的身份是战地记者。每隔一两个月，他就要去后方领自己的稿费。在回前线的路上，他总是将一沓稿费换成香蕉等吃的东西，扛在肩上，边走边吃——在不知道明天是生是死的时候，存钱没有任何意义。路上遇到他的人都能分享他的“财富”，还没走到地方，东西已经被大家“共产.”完了，每个人都很快乐。
在战争中参透了生死的张宝全不乏惊人之举。1985年春节，张宝全到“李海欣高地”去采访。“李海欣高地”距离敌人的阵地非常近，近到白天咳嗽一声，对方都能听见；晚上对方打呼噜，这边也能听见，因为敌我双方的阵地之间只有20多米的距离。而要想到达高地，就必须穿越一条生死线。这是唯一一条连接高地与后方的交通线，因为敌人的阵地位置比较高，交通线完全暴露在越方的射击范围内，居高临下，一打一个准。
大年三十，张宝全踏上了这条生死线。他背着沉重的录音设备，在交通壕里猫着腰前进，“感觉就像在受刑”。走出没多远，张宝全就受不了了，要死就堂堂正正地去死！他突然站了起来，大大方方地向前走。战友们被他的举动惊呆了，大喊“快趴下”，张宝全充耳不闻，依旧大摇大摆地走向“李海欣高地”。敌人竟然没有开枪，张宝全就这样通过了生死线。后来才知道，当时双方之间已经形成了一个默契：过年的时候，停火三天，从大年三十开始。“我幸运地从死神面前拣回了一条命！”
但战争毕竟有它残酷的一面，会在人的心理上留下毕生的阴影。一次，张宝全到一个连部去采访，连长把平时不舍得吃的红烧肉罐头都拿了出来，招待他这个大记者。结束采访后，他刚刚走出连部指挥所，背后就响起了一声沉闷的爆炸声。张宝全急忙往回跑，他刚刚还在里面采访的连部地下指挥所已经被炮弹炸塌了。战士们在拼命地挖，希望能从废墟下找到幸存的人，可最后挖出来的都是残缺的尸体。现场只有连长一个人是全尸，而且他全身的皮肤红涨得像打了气似的！那是因为炸弹高温的作用，把人都给蒸熟了，“看上去就像我们平时煮熟的猪肉99lｉｂ?一样”。从那以后，张宝全再也不吃红烧肉了。
2、南征北战
转业后，张宝全去了电视台，后来又考取了北京电影学院。等到毕业后分配到电影厂，张宝全才发现“钱是多么重要”，没有钱，电影梦就永远是电影梦。他决定先下海挣钱，然后再回来拍电影。按当时的行情，一部电影要投资50万左右，所以，张宝全的目标就是挣够50万。
1992年，张宝全到了海南，注册了一家公司，办公地点就在一个住宅小区里，实?99lｉｂ.
际上就是个皮包公司，从总经理到打扫卫生的，只有他一个人。全公司最昂贵的办公设备是一台286电脑。除了炒房地产，公司还做船务生意，很快就完成了资本的原始积累。
和很多人一样，张宝全也参与了那个击鼓传花的游戏，“看他们讲得天花乱坠的，一张纸，今天从他转出去，再过两天再转回来，从十万元一张纸，变成一百万一张纸，自己也觉得很奇怪。”但他心里很清楚，总有一天这“击鼓传花”的游戏会在某个地方停下来。所以，他从一开始就非常注意控制风险，“假如我接住单的话，我一定把下面弄好，下面如果不弄好，我一定在上面不接，我一定不能让它在我这里停下。”先找好买家，再利用银行的资金，找到上游的土地，转手卖出，风险就被降到了最低限度。可能正是这种风险意识，让他躲过了后来的灾难。
在海南房地产泡沫即将破灭的时候，张宝全本能地意识到了危险的存在，将手上的房地产项目迅速脱手，全身而退。连他自己都对这种敏锐的直觉感到不可思议，“说不好，算是一种灵感和嗅觉，就是觉得时候到了”。
海南的经历让张宝全变得谨慎和保守，不再是战场上那个拿命去冒险的莽撞青年。“先不要告诉我你能挣多少钱，先告诉我有多大风险。这些风险，能不能平掉它，如果能，我才信你。”“如果不考虑清楚风险在哪里，就不要进去，进去，你怎么死都不知道。”在商场上就如同在战场上，张宝全首先考虑的是如何“保全”自己，然后才是夺取胜利。
撤离海南后，张宝全进军北京。初到北京，张宝全想做房地产开发，但他没有相应的资质，所以，必须和“本地有开发权的公司”合作。张宝全本打算与北京住总公司合作，但就在打报告立项的前夜，住总反悔了，匆忙中张宝全联系到一家刚成立的公司，提交了立项报告。
意想不到的事情发生了。次日，张宝全收到对方发来的一个公函，“我们的项目已经立项完成，非常欢迎你和我们合作”。对方把这个项目据为己有了。为了这个项目，张宝全投入了一两千万，这是他根本承受不了的损失。
经过战火考验的张宝全很冷静，“那我们就把这场仗跟他打到底，最后不行我们回头再来！”他到建委告状，领导对他说：“这个事情你有理，可从法律的角度上来说，他没有错。”张宝全又告到了市政府，最后，建委拿出了一个折中的方案：规定对方在3个月之内，打3000万到建委指定的账号以证明公司实力，如果对方能办到就可以接着干，否则，项目转由张宝全的公司开发。
后面的事情就是漫长的、痛苦的等待，“那三个月的等待就像等待宣判的过程：要么死刑，要么释放”。张宝全是幸运的，因为当时正赶上国家金融调控，紧缩银根，对方3个月没有找到资金。张宝全不仅获得了这个项目，还经建委特批，成立自己的房地产开发公司。这个项目就是张宝全的成名之作——“今典花园”。在它之后，张宝全陆续开发了“空间·蒙太奇”、“今日家园”、“苹果社区”等有影响力的楼盘。
从北京到海南，又从海南回北京，一路南征北战，张宝全终于奠定了他在地产江湖上的地位。而这一切的起点，不过是他当初的那个电影梦。
3、回归电影，回归海南
钱挣到了，而且是若干个50万，张宝全开始实现自己当初的梦想。他投资拍摄了很有影响的电影《叶问》，获2009年香港金像奖最佳影片。他还要自己操刀，执导一部中国版的“乱世佳人”—— href='/article/1758.htm'>《胭脂》。而今典集团开发的网络数字电影EVD（Enhanced Versatile Disk，增强型多媒体盘片系统）标准已被国家定为推荐标准。
海南是张宝全的发迹之地，他也回来了。他在海南开发了红树林系列酒店，海南国际旅游岛规划的推出，为张宝全的红树林展现了非常光明的前景。在海南五湾中，张宝全抢占了海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾，相当于占领了整个战场的制高点。
其中的三亚湾红树林酒店是一个酒店集群，由五星级酒店、公寓式酒店、会展中心、水上乐园、运河商街等组成，建筑面积达70万平方米，建成后将是中国第一座能和美国拉斯维加斯米高梅酒店、威尼斯人酒店、马来西亚云顶酒店等媲美的世界级超大娱乐度假酒店。
在打造一个酒店帝国的同时，张宝全也为自己打造了一个令人向往的私家园林。在北京市昌平区山脚下，有一座占地350亩、名叫“柿子林卡”的私人会所——园中有1000多棵慈禧年间种下的柿子树，林卡在藏语中是“庄园”的意思。
草丛、树林、小溪、湖泊，环绕着玻璃和石头建造的房屋，取自乡间的石材古朴大方，巨大的落地窗，将室外的风景尽收眼底。大客厅里有一个壁炉，旁边堆放着劈好的干燥木柴。园中栖息着天鹅、鹭，阿拉伯纯种马在湖边散步。这是张宝全自己的庄园。
第十四章 黄怒波：野性十足的西北孤狼
黄怒波是诗人。13岁的时候，他还是一个流浪街头乞讨的孤儿，就在《宁夏日报》发表了第一首诗。诗人应该是他最认同的身份。诗人的感情是炽烈的、奔放的，黄怒波就像一头彪悍、暴躁的西北孤狼。由于他火爆的脾气，曾不止一次遭遇陷害和背叛，每次他都像咆哮的西北狼一样宣泄复仇的怒火，给予强硬的反击。“我命贱，活得简单，翻了脸，顾不得羞耻，压不住怒火。”
1、出版社那些事儿
童年的黄怒波经历坎坷，父母双亡后经常在饥饿中挣扎，还经常因为是“黑五类的子女”而遭到殴打。16岁那年，他面对黄河将原名“黄玉平”改为“黄怒波”，表达对命运的不屈和反抗，“像黄河的愤怒波涛一样，永不停息”。后来，他考上了北京大学中文系，毕业后进入中宣部，终于改变了自己的命运。
10年后，仕途一片光明的黄怒波意外地辞职了，去了一家出版社当负责人。用黄怒波的说法是，“如果沿着这条路走下去，后面的结果可想而知，无非是从处长到局长，再从局长到副部长，等等，总之一眼就可以看完。而我是一个追求变化的人，诗人的本性让我拥有超越世俗的想象力”。但其中的真实原因，外人就无从知晓了。
出版社同样不是一方净土。在黄怒波之前，这家出版社已经有6个社长在内斗中落马，被扫地出门。黄怒波也没受到优待，陷害他的匿名信雪片一样飞往中央部委和各级领导，罪名包括嫖娼、吸毒、私藏猎枪等。王宝森、陈希同案发后，有人举报黄怒波是王、陈死党，替他们转移赃款。主管部门组织了工作组，进驻出版社调查，还了黄怒波清白。
“此仇此恨，不报就不是男人了。”这些卑鄙的诬告和下三滥的伎俩让黄怒波忍无可忍。他就像闯荡江湖的侠客一样快意恩仇，诬告者中只要是被抓住尾巴的，立刻解聘除名；有的部门干脆以改革的名义解散，人员全部遣散，一个都不放过。
他的复仇行动太激烈了，以致惊动了上级领导。上级领导约他第二天吃饺子。事不宜迟，当天下午黄怒波就召开了社委会，罗列罪名，一致通过将首恶开除，而且不给遣散费。第二天吃罢饺子，领导刚要开口，黄怒波就报告了自己的战果。领导瞪大眼睛看了他半天，最后说了句：“开了好，开了好。”
复仇行动虽然圆满结束了，但黄怒波也不想在这里继续干下去了。一转身，他下海了。
2、寄情山水
黄怒波的第一桶金是1997年与他人合作开发的“都市网景”项目，赚了5000多万。后来，他还开发了北京西直门的长河湾和位于北三环的大钟寺国际广场。这两个项目奠定了黄怒波在地产江湖上的地位。
但文人的秉性让黄怒波更钟情于旅游地产，这一点和张宝全很相像。他投资开发了安徽黄山的宏村，2000年，宏村击败周庄成为联合国世界文化遗产。
黄怒波宏村的渊源说来话长。1985年，黄怒波作为中央讲师团一名青年教师在黄山地区教过一年古代汉语，他喜欢上了那个有着八百年历史的古朴村落——宏村。10多年后，在一次聚会上，黄怒波碰到了一位时任黄山市黟县副县长的老朋友。这位副县长告诉他，宏村的村民在尝试搞旅游开发，现在门票卖到了2元钱一张，一年光门票收入就有17万元，但是大家还是觉得做得不好，他希望黄怒波能去宏村看看。
黟县四面环山，从黄山市到黟县，一路多是丘陵，穿过一个几十米长的“桃源洞”后，眼前豁然开朗，一面是桃花漫山遍野的山岭，一面是流水潺潺、落英缤纷的小溪。山岭环绕的平原上鸡鸣犬吠，炊烟四起，这情形让人联想起陶渊明笔下的世外桃源。黟县还真的有一个村子叫“陶村”，村里人都姓陶，拿出族谱来一看，正是陶渊明的后代。
宏村有大量明清时期的徽派建筑——白墙黑瓦、高高矗立的马头墙，清新淡雅，与南国的山水相映成趣。但是，投资宏村还是遭到黄怒波手下人的一致反对，那时的宏村非常破败，交通极其不便。宏村所属的黟县的“黟（yī）”字，很多人不会念，就直接读成“黑多”。而宏村的确是“黑多”，晚上七八点钟天黑了，没有路灯，汽车站里没有灯光，村子里也没几盏灯亮着……但黄怒波力排众议，如今，他很为自己的决策而自豪，“中坤拥有一个世界文化遗产，世界上还有哪个公司能办到？”
申遗的过程也颇富戏剧性。当时宏村的竞争对手是已经闻名中外的周庄，结果宏村在第一轮筛选中就被刷了下去。事情的转机是负责审议的专家到黄山开会，顺便到宏村参观，一圈转下来，宏村又回到了竞争的行列里。而黄怒波在建设部工作期间积累下来的人脉——他任职的出版社隶属建设部，发挥了非常关键的作用。
宏村最美的时候是空中飘着小雨，水面烟雾迷蒙，整个宏村就像一幅水..墨画。联合国专家来考察的那一天正赶上这样的烟雨天气，专家走到村口就停下了，坐在湖边的石阶上，望着眼前的梦幻般的景致发呆。就这样，占尽天时地利人和的宏村成为了胜出者。
但在后来的经营中，还是遇到了不少麻烦。当地人见中坤赚到了钱，心理不平衡，打出“北京人滚出去”的横幅，有的在街上泼大粪，接待游客时倒垃圾。黄怒波将给村民的5%门票提成增加到10%，后来又增加到33%，再加上税收，门票收入的一半给了地方。
继宏村之后，黄怒波远赴新疆和中亚，开发旅游资源，并取得了北京门头沟区古村落的开发权、湖南岳阳的古村落项目和安徽桐城的古商业街改造项目。中坤还拥有日本北海道的度假村项目和美国洛杉矶的购物中心、牧场。黄怒波的旅游地产完成了世界版图的布局。
3、公司政变
就在黄怒波纵横地产江湖的时候，中坤集团内部的一场巨变险些葬送了他的事业。原来，黄怒波有几个贫贱之交，其中有的当过电工、老师，还有跳舞的，他们一直追随着黄怒波，从中宣部到中坤集团。
黄怒波对他们十分信任，自己在外面东奔西跑，公司内部的事情全都交给了这几个人，自己从来不插手。不料想，人心隔肚皮，20多年的交情仍然经不起利益的诱惑。这些人一边对黄怒波歌功颂德，一边拆台，另起炉灶。财务报表不给黄怒波看，开会的时候大家齐声附和黄怒波的决定，会后却拖着不办。
直到有一天，一位合作者无意间问黄怒波，是不是又成立了一家新公司？黄怒波才警觉起来，赶紧往下追查，原来是这些人早就私自注册了公司，还把公司的一层办公楼的产权也转到了他们公司名下，几千万元的资金不知去向。
这么多年自己一直被最信任的人当猴子耍。“被戏弄的感觉深深激怒了我，那西北孤狼的野蛮和斗志充斥了心灵。”黄怒波喝得酩酊大醉，单枪匹马地闯进这些人的办公室，一脚踹碎了门玻璃，把所有人统统赶出了公司大门，并连夜从外地的企业调保安、干部进京勤“猴”。
黄怒波封闭了这些人的办公室和电脑，经过清查，结果让他心痛。财务、人事等重要部门，包括黄怒波的司机在那几年中都被他们“策反”了。黄怒波脾气大，骂人多、哄人少，往往是他在屋里骂人，那些人就在门外等着安慰。结果，公司大量钱物被乾坤大挪移，一些地产项目被偷梁换柱，以别的公司名义立项运行。而且，他们开会确定了“起义”的日子。不曾想，就在最后关头阴谋被揭穿了。
黄怒波再一次把阴谋家们扫地出门，但这件事情给他心理上的伤害至今无法平复。“做了商人，原就想图个简单，要个清静，远离恩恩怨怨、是是非非，赚着了钱，出诗集、游山水；赚不着，饿死了算。”但现实并未让他如愿。直到今天，提起这件往事来，黄怒波的愤怒还是如同滚滚波涛，“人在金钱面前变得比野兽更残忍，强盗顶多拿刀枪抢个银行，他们是从根子上要让你家破人亡”。
发生这种事变，主要与黄怒波的个性有关。黄怒波坦承，“我不是一个平静的人，我要愤怒”。在下属面前，他就像个威严的帝王，粗暴、专制、说一不二，“有时不管三七二十 4e00." >一，骂得你狗血喷头”。下属在他面前总是战战兢兢，黄怒波曾得意地向其他人讲述，董事长办公室里的女孩眼９9lib?
巴巴地看着他，问：“黄总，您的东西准备好了，您什么时候走啊？”当他在办公室的时候，她们非常安静，不敢大声说话。“我估计我一走，办公室该放鞭炮了。”正是这种专横和跋扈的作风给公司的管理埋下了隐患，几乎酿成大祸。
即便是在公开场合，黄怒波也是爱憎分明、我行我素。一次，他去某市参加一商业活动，头一天晚上，该市市委书记在会议上说了黄怒波的坏话，黄怒波知道后，一怒之下扭头就走。市长赶到机场拦也没拦住。用黄怒波的话说，“对不起，我不伺候”。有的人和黄怒波谈生意，习惯性地说还有几家也在谈，这不过是商业谈判中惯用的伎俩，但黄怒波听着不顺耳，“我还不想跟你谈呢？”他的道理是“我想做就做，不想做就不做，赚那么多钱干什么？”
陶铸的女儿陶斯亮与黄怒波曾是同事，她对黄怒波的评价是，“他不是很善于保护自己，有的时候他锋芒毕露，个性比较强，爱憎分明，也不是八面玲珑的人，有时容易招来一些攻击，无妄之灾，一些告状什么。他属于只管前进、不注意后面掩护自己的那种人，披荆斩棘向前走都是他自己”。
4、黄怒波的诗
黄怒波喜欢小动物，有人对这个身高一米九的彪形大汉在小动物面前表现出的细腻感情觉得奇怪，问他为什么这么喜欢小动物？“小动物很可爱，你可以给它爱，它又不会伤害你。人就那么残忍，一旦环境变了，人比畜生还要坏。”对人性感到失望的黄怒波用写诗来排遣着内心的苦闷。读他的诗，总有一种挥之不去的孤独和伤感。
在路上
我承认
我无法抵御肉欲的快感
贫穷的羞愧也曾让我无言
这流浪的无辜早让我厌倦
这都市的天河早让我孤单
心有时痛苦有时平淡
迷失在街巷也会安然
走过的街灯去忘掉然后再走
诅咒过的人去忘掉然后再诅咒
敲响过的门去忘掉然后再敲响
逃亡过的路去忘掉然后再逃亡
没有人同行我也得流浪
没有了流浪都市会怎样辉煌
一城的高楼怎样冰硬
一城的街巷怎样漫长
算了吧
反正我只有在路上
与肖邦对话
我必须吃点什么
即便是腐烂的土或者是痛苦的牙
我的灵魂给我发来一张死亡通知
我却紧咬住一根玉米无言以对
我想可能是我的马儿走错了方向
以至于我在一个新的世纪感到深深的寒意
我知道我从来就并不了解肖邦
但今夜我的心却被一声颤音一举粉碎
蜷缩在角落我与灵魂互感恶意
好吧，今夜的我们都不清白身负重罪
肖邦
我们都需要安魂曲
5、征服世界最高峰
2009年夏天，黄怒波说：“以后我肯定要离开中坤，也许五年内就要离开，做诗人，去登山。”1年后，他跟王石一块去爬了珠穆朗玛峰。2010年7月29日早7：30，黄怒波成功登顶大洋洲最高峰——查亚峰。至此，他完成了世界七大洲最高峰的攀登，成为中国地产界继万科集团董事长王石、今典集团联席董事长王秋杨（张宝全之妻，出身高干家庭，与潘石屹之妻张欣齐名的巾帼英雄）之后完成七大洲最高峰征程的第三人。
盘点一下黄怒波的登山经历，可以帮助我们了解这些地产大佬们的内心世界和生存状态。
2005年2月16日06：30，登顶非洲最高峰——乞力马扎罗峰（海拔5895米）；
2007年7月21日10：10，登顶世界冰山之父——慕士塔格峰（海拔7546米）；
2008年10月2日10：30，登顶世界第六高峰——卓奥友峰（海拔8201米），并在顶峰上朗诵了自己的诗作《卓奥友颂》，成为世界上在海拔最高的地方朗诵诗歌的人；
2009年5月17日07：00 ，攀登世界最高峰——珠穆朗玛峰（海拔8848.43米）至8700米处；
2009年7月1日20：00，登顶北美洲最高峰——麦金利峰（海拔6194米）；
2009年9月1日15：53，登顶欧洲最高峰——厄尔布鲁士峰（海拔5642米）；
2009年12月30日12：00，抵达南极点；
2010年1月5日06：26，登顶南极洲最高峰——文森峰（海拔4892米）；
2010年1月21日21：20，登顶南美洲最高峰——阿空加瓜峰（海拔6964米）；
2010年2月17日，再次成功登顶非洲最高峰——乞力马扎罗（海拔5895米）；
2010年5月17日10：30，登顶世界最高峰——珠穆朗玛峰（海拔8844.43米）；
2010年7月29日7：30，登顶大洋洲最高峰——查亚峰（海拔5030米99liｂ.）。
在登山的过程中，黄怒波强悍的个性表露无遗。2008年10月，黄怒波成功登顶海拔8201米的西藏卓奥友峰。在海拔5000多米的大本营附近，有边防哨所的藏獒出没，并曾咬伤过登山队的队员。有天黄怒波训练后回来，突然不知从哪里蹿出四条藏獒，从四个方向包围了黄怒波，朝他直扑过来。黄怒波马上冷静下来，敲打着“高科技含量，横向抗力800公斤以上”的登山杖，“像敲响了战鼓”，他爆发一声怒吼，四条藏獒先是不约而同地紧急刹车，接着便掉头逃窜。
黄怒波告诉别人：“当年当知青时，我不知杀了多少狗，可能我身上有股杀气，我还怕狗？”在知青时代，有段时间黄怒波下乡的地方流行传染病，要灭狗，当地人都不敢杀狗，只好找身为民兵营副营长的黄怒波帮忙，“我拿起枪，对着狗，啪、啪两声，狗就倒下了。所以，以后狗见我就跑”。
黄怒波登山可能还有一种潜意识的影响。他曾告诉别人，自己上一辈子肯定是狼，“回到山里心情轻松，没有什么能让我恐惧的东西”。在黄怒波的办公室里就赫然摆着狼的标本。有人问他：“你为何喜欢狼？”“我喜欢狼孤独、自由自在的感觉。”“但狼是有攻击性的动物。”“人不是比狼更残忍、更富攻击性吗？”黄怒波回答。
在其他开发商数钱数得手抽筋的2009 年，黄怒波的日子却不好过。专注于旅游地产的他错过了住宅市场的财富盛宴，中坤现金流为负。新疆的南疆项目几乎没有门票收入，一年亏损近1000万元；大钟寺商业广场开业延迟；美国项目遭遇金融风暴。
2010年，资金状况大为好转的黄怒波气定神闲，..“我现在很舒服，任志强说他自持物业5万平方米，我自己光长河湾就持有6万平方米，留下的物业都不卖，这就是60 个亿。大钟寺今年肯定开业，43万平方米，一个平方米就是10万，这升值多少？加起来就有上百亿”。他准备回归住宅市场，错过财富的盛宴，毕竟心有不甘。
第十五章 孟晓苏：从中南海到地产江湖
在踏入地产江湖之前，孟晓苏的从政背景是比较显赫的——他曾追随万里同志8年，出入中南海，亲历了一系列重大决策的酝酿与出台，担任过国务院直属局的副局长。从20世纪90年代初至今，他任职于中房集团——成立于1981年，中国第一家全国性房地产公司。
1、步履维艰走江湖
孟晓苏出身于革命家庭，其父孟宪成早年参加革命，解放后担任过总政文工团总设计师，著名的音乐舞蹈史诗《东方红》的大部分舞台场景设计都是孟宪成的手笔。但孟晓苏的爷爷是国民党将领，父子二人分属于不同的阵营，还在战场上交过手。
文革中，孟晓苏在北京汽车制造厂当工人，恢复高考后，他考取了北大中文系，毕业后进入中宣部新闻局工作。当时，中央办公厅选拔秘书，高大挺拔、仪表堂堂，又有一股子书卷气的孟晓苏被选中了，并分配给时任中央政治局委员、国务院副总理的万里同志当秘书。
在万里同志身边工作了8年后，孟晓苏走出了熟悉的中南海，担任国家进出口商品检验局（现在的国家质检总局前身）副局长。在这个岗位上，他仅仅工作了短短的1年半时间，就一转身，踏入了地产江湖，漫漫江湖路，一走就是20年。
1992年，时任建设部部长的侯捷感到房地产行业急需管理人才，经万里同志同意后，将孟晓苏调往中国房地产开发总公司担任总经理。
1980年，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》后，次年，在国务院副总理谷牧同志的支持下，国家建工总局局长肖桐和建设银行行长武博山共同创办了中国第一家全国性的房地产企业——中房公司。
在20世纪80年代，中房公司曾是房地产业当之无愧的龙头。当时，全国的房地产开发量最高时是1亿平方米/年，而中房公司1年的开发量是2000万到2200万平方米，占到20>..%以上。但孟晓苏掌舵中房公司后，他面前的路却并不平坦。
1992年，邓小平南巡讲话发表后，房地产业经历了井喷式的增长，开发量节节攀升，但中房公司的开发规模却萎缩到每年1300万平方米，在房地产业的大盘子里所占的份额越来越少。1998年停止福利分房之后，地产江湖风起云涌，成千上万的房地产企业“八仙过海，各显神通”，中房公司却表现平平，惨淡经营。
说起各种原由，孟晓苏自有一番苦衷，“中房集团一度是苦不堪言，因为中房集团一直在开发小户型和政策性住房，利润比较低”。有一件小事可以让我们直观地理解中.
望李岚清副总理。李岚清对他说：“你现在搞房地产，我管教育了，你能不能为解决大学教工住宅做些什么？”孟晓苏回答：“正好中房集团属下有一个蓝旗营项目，位置就在清华大学南门外，我就低价提供一批住房吧。”
李岚清闻言，兴奋地问：“能提供多少套？”孟晓苏说：“总共是20万平方米，低价提供6万平方米吧，大约600套。”“价格能不能在每平方米3000元以下？”“可以。”李岚清接着说：“项目既然在清华南门，是不是就给清华大学？”孟晓苏回答：“我是北大的。”“好！那就两个学校一家一半吧！”李岚清当场给两个校长打电话报喜。
后来，由于两个学校都极力多争取房源，20万平方米的蓝旗营小区项目全部都低价提供给北大和清华。即便是按照当时的市场价格计算，也相当于中房公司把6亿元的利润捐给了两个学校。
2、房地产国策顾问
多年来，孟晓苏一直扮演着房地产国策顾问的角色，例如，从20世纪90年代中期起，孟晓苏就和一些有识之士推动住房金融改革，主张引进住房抵押贷款。1997年亚洲金融危机爆发后，为了拉动内需，房地产被确定为新的经济增长点和消费热点。孟晓苏等人的建议被采纳，我们今天所熟悉的按揭贷款开始走入寻常百姓家。
但在当年，银行业却对这种崭新的业务心存疑虑，担心老百姓借钱后不会偿还。为了推动住房抵押贷款的实施，时任建设部部长的俞正声带孟晓苏参加工商银行全国行长会议，为银行家们上了一课。
孟晓苏告诉在座的银行家，在美国，华人是住房抵押贷款还款情况最好的群体，这是因为华人是历史上最早的定居民族。也正因为如此，中国老百姓对土地和房屋有着格外深厚的感情，非常珍惜自己的房屋所有权，不会冒着丢掉自己房屋所有权的风险而不还贷。这番话打消了行长们的思想顾虑，住房抵押贷款开始推进。
由于采取了取消福利分房和引进住房抵押贷款等一系列措施，中国内地的房地产市场迅速启动，强劲地拉动了内需，使中国在金融风暴的冲击下，仍然保持了国民经济的高速增长。
同期的香港却因为金融风暴的打击，造成房地产市场崩盘，17万人成了“负翁”，2万多套房子积压，香港经济陷入低谷，社会动荡不安。后来，中房集团和香港政府接洽，希望买一些房子供大陆游客度假之用。这一消息传出后，香港楼市触底反弹，一举扭转了持续6年的下跌势头，被香港人称为“中央救市”。事后，董建华在见到孟晓苏时说了一句肺腑之言：“什么价格都能跌，房价是跌不起的。”
所以，孟晓苏反对那种盼望房地产崩盘和房价下跌的短视观点。他主张“房价应该是稳中有升，不能盼着房价下跌”；“房价上涨不是坏事，房价下跌才是坏事”。他不赞成房价过快上涨，因为这会带来一系列经济社会问题，而且为将来的过快下跌埋下了隐患，但比较而言，房地产崩盘、房价过快下跌危害更大。在判断中国的房地产市场时，这也是一种不能忽视的声音。
如今，孟晓苏已经逐步淡出地产江湖，他现在的身份是中国幸福人寿保险公司董事长。但在江湖中闯荡这么多年，要他金盆洗手，从此不再过问江湖中事，似乎也不可能。国十条出台后，他对媒体强调：政府只不过是要遏制部分城市房价的过快上涨，“我们如果听信了某些媒体和网民的误导，把降房价作为政府的调控目标，那么肯定要犯错误，肯定要失败”。
第十六章 梁希森：破了八卦阵的农民
玫瑰园，北京一个著名的烂尾盘，曾让一个又一个江湖高手铩羽而归，就像传说中有去无回的八卦迷魂阵。而烂尾盘的终结者、破了八卦阵的人竟然是一个地地道道的农民。梁希森的故事听起来就像 href='2177/im'>《天龙八部》中原本是无名之辈的虚竹，误打误撞地破了“珍珑棋局”，得无崖子70年内力，一跃成为江湖一大门派的掌门。
1、臭名昭著的玫瑰园
玫瑰园的历史说来话长，不能不提到一个叫早年风云一时的商人——刘常明。1984年，一位叫赵章光的温州人发明了一种含中药成分的生发剂——“章光101”，在东亚和东南亚非常畅销。刘常明结识了赵章光，并成为“章光101”日本总代理。仅仅一两年的时间，刘常明就已经身家百万，那可是20世纪80年代啊！
有了钱的刘常明摇身一变，成了当时很吃香的“港商”，穿梭于北京和香港。北京市在香港举行第一届投资贸易洽谈会的时候，他在香港接待来自北京的政府官员，时任北京市政府秘书长的铁英（后因受贿被判刑）就是他的座上宾。刘常明出手大方，馈赠给铁英大量礼物，仅两块劳力士手表就价值15.3万元，相当于铁英15年的工资。
1992年，邓小平南巡后，北京的房地产市场骤然升温。在铁英的支持下，刘常明拿到了昌平县沙河镇的一块土地，开发玫瑰园别墅项目。这块地与明皇陵地脉相连，是众所周知的风水宝地，距北京仅仅半个小时的车程，风景优美。所以，玫瑰园一度被誉为“首都第一别墅”。
但种种迹象表明，刘常明并不打 7b97." >算好好开发这.９9ｌiｂ?块地，他只是拿玫瑰园做诱饵，圈一笔钱就走人。所以，玫瑰园开盘后就没真正破土动工过。刘常明到处登广告、招商，寻找着自己的猎物。
猎物终于送上门了。这个人就是被誉为“内地房地产营销之父”、与潘石屹有着说不清的恩恩怨怨的邓智仁，香港利达行的老板。邓智仁投资6000万港元，购买了玫瑰园2万多平方米的别墅，成为该项目的销售总代理。结果，玫瑰园一开盘，就迎来了开门红，卖出了80套别墅。这让邓智仁大喜过望，信心倍增。
此时，恰好曝出刘常明挪用首批购房款的丑闻。邓智仁以为机会到了，步步紧逼，最终以8000万港元收购了玫瑰园。而刘常明则身败名裂，1994年年初，身负举债的他在家里一命归天，有人说是吸毒过量，有人说是自杀。动了皇陵的地脉，那可不是好玩的，给自己惹来了杀身之祸！
自以为捡到了金元宝的邓智仁忽然发现，玫瑰园原来是一个烫手山芋——有关部门认定玫瑰园手续不全，属于违规项目。但此时的邓智仁已经没有了退路，只好硬着头皮往前闯了。为了补齐手续，邓智仁四处奔波。由于土地使用证一直办不下来，邓智仁跟主管领导拍了桌子，“你三天之内不给我，我们法庭上见”。三天后，土地使用证办下来了。
但邓智仁还是无力回天，玫瑰园的黑洞吞噬了他的全部家底。连他一手创建的香港利达行也因无人照料而债台高筑，被债权人兼并。1997年，身心俱疲的邓智仁把玫瑰园转让给了香港金时有限公司老板陆苍。但陆苍也没能破解这个八卦阵，玫瑰园走上了破产清算的道路。
2、终结者来了
让刘常明、邓智仁这些江湖高手或丧命或破产的玫瑰园，按理说，其终结者更应该是高手中的高手、顶尖高手才对。事实却并非如此。
梁希森何许人也？青少年时期要过饭、打过铁，后来开过面粉厂、调料厂、农药厂、毛巾厂、钢结构厂，再后来搞起了装修工程队。1995年，梁希森组建了以自己名字命名的希森集团。他没上过学，大字认不了一箩筐。但他命硬，硬是镇住了皇陵地脉上的这所凶宅；他运气好，高手破不了的这个局就在他手里解开了。
1996年，当时已经身家过亿的梁希森决定到北京发展。那时，玫瑰园因为缺乏资金，已经停工。或许是刚刚进入北京市场，人地生疏，没有太多选择的梁希森接手了这个臭名昭著、无人敢碰的项目。
梁希森虽然没文化，但心眼还是有的。在与开发商签订的垫资施工协议中，梁希森加上了一条：工程竣工验收合格后，要以“希森集团”的名义办理产权证，开发商付清全部工程款后，再移交产权。为此，梁希森陆续垫资1亿8000万元施工，但施工还没有结束，开发商就因为资金枯竭，整个项目全面瘫痪。这意味着梁希森的垫付资金和开发商应付的工程款总计2亿8000万将血本无归。
好在梁希森早就留了一手，他已经完成了186栋别墅的基础建设和内外装修工程，并按协议取得了这186栋别墅的产权证，成为了玫瑰园项目最大的债权人。1997年8月，梁希森向法院申请玫瑰园项目破产，并申请了财产保全。1年后，法院裁定玫瑰园破产，清查债务。又过了1年，梁希森在拍卖会上以3.98亿元竞买该项目成功。
其实，很早就有人劝梁希森从玫瑰园抽身，但梁希森固执地继续加大投资，直到玫瑰园资不抵债，他成了最大债权9９ｌiｂ.人。如果他早就打算好要通过玫瑰园的破产来取得开发权，那此人的魄力和冒险家个性实在让人佩服，真是“富贵险中求”。
恰巧在这个时候，北京不再审批别墅项目，玫瑰园成了北京最后的别墅群。加之房地产市场的回暖，玫瑰园这个烂尾盘反倒成了聚宝盆。但梁希森接下来的决定又让人倒吸一口冷气。他拍板拆掉都已经建好的别墅，因为他要盖北京最贵的别墅。梁希森的逻辑朴素而直接，“老板是一年多一年，有钱的一年多一年”，有了钱自然要住高档的房子。
梁希森成功了，玫瑰园让他赚了整整17个亿。在“2005年胡润富豪榜”中，梁希森以20亿元的身家排名第66位。
3、一个农民的梦想和执着
衣锦还乡是一个人有所成就之后的普遍心理。而梁希森荣归故里的方式既在情理之中，又出乎人的意料之外。
梁希森的计划是，自己投资，对故乡山东乐陵市黄夹镇的梁锥村进行改造，拆平房、盖别墅，让家家都住上小洋楼。但让梁希森想不到的是，这种天上掉馅饼的好事还有人不愿意。但一些经济条件好的村民认为家家都住上了新房，就不能凸显自己的富裕，而且每家原来的住房面积有大有小，都置换成统一面积的别墅，不公平。可悲的小农意识！
所以，梁希森的计划一直推迟了2年才正式实施——由他出资4200万为全村建新房，40岁以上的中老年人住进280平方米的别墅，40岁以下的年轻人住137平方米的楼房。新房面积大于老房子的，由村民按100元/平方米的标准补偿给希森集团；反过来，则由希森集团按照同样的标准补偿给村民。
梁希森还在空出来的土地上建了一个养牛场，把村民都变成了工人，除了拿工资，还可以自己的土地入股，参加年终分红。
梁锥村改造成功后，梁希森打算再改造附近的两个村，把3个村连成一片。但在给其中一个村修围墙的时候，精明的村民发现：梁锥村的围墙是37厘米宽，而为他们修建的围墙是24厘米宽，他们指责梁希森偷工减料。实际上，梁锥村的围墙是红砖垒的，烧砖浪费土地，这两个村的围墙变窄后，增加了钢筋水泥浇铸的抗风柱，从成本角度看，比梁锥村的围墙还要高。
梁希森给村民讲道理，结果讲不通，一气之下，他放弃了这两个村的改造计划，转向了离梁锥村两公里远的许家村，出资7000万，为186户村民建了216套连排别墅。不知道那些目光短浅的村民看到这些漂亮的别墅后会作何感想？
“建设新农村”是梁希森一个乌托邦式的梦想。他不仅有自己的梦想，而且有追逐梦想的执着劲头，这一点在他和土豆的“八年抗战”中体现得淋漓尽致。
2000年的一天，梁希森带着女儿去肯德基吃薯条，随意地问起服务员做薯条的土豆是哪里生产的，服务员说是进口的。梁希森听了心里颇不痛快，“我们一个农业大国，吃个土豆还进口！”
梁希森了解到，我国马铃薯的单产水平和质量一直比较落后，原因是缺乏优质的脱毒种薯。感染了病毒的马铃薯薯块变小，产量下降，而国内还没有人从事大规模的脱毒种薯的培育。这个偶然的发现让身为房地产商的梁希森义无反顾地种起了土豆。
为了建设脱毒马铃薯育种基地，梁希森卖车、卖房，关掉了4家公司，玫瑰园的房子出售一套，他就拿一套的钱投进马铃薯基地。前后8年的时间，他投进去的资金达到21亿8000万，还没见到1分钱的回报。
最困难的时候，梁希森甚至给温总理写过信。在信中，他说中国的马铃薯脱毒种薯需要大量的发展，发达国家农民能干的事我们也能干。温总理虽然没给梁希森回信，但他在一个文件中的批示让梁希森看到了希望，温总理的批示说：小土豆能办成大产业。
“薯”光终于出现了。2008年，国家批准在希森集团建立全国唯一的国家马铃薯工程技术研究中心；2009年，中央财政又启动了对马铃薯原种生产的补贴项目。就在这一年，梁希森的马铃薯脱毒种薯推向了市场。
资金状况开始好转的梁希森又要重温他的“乌托邦梦想”。他要投资5个亿，改造5个村，2011年正式动工。届时，这5个村将与他的故乡梁锥村连成一片，形成一个美丽的小城镇。
第十七章 罗忠福：身陷囹圄的地产大佬
地产江湖风高浪急，即便是神通广大的开发商，也有被浪卷走的可能。曾多次登上《福布斯》中国内地富豪榜的罗忠福就是一个典型的例证。
1、他乡发迹
罗忠福出生于1951年，出身于经商世家。1983年，罗忠福丢掉国有企业的铁饭碗，受聘为贵阳市一家公司的总经理，短短的半年时间，他就为公司赚了90万元。这样的成绩让罗忠福确信自己有经商的天赋，很快开始自己创业。
1986年，珠海成为经济特区，罗忠福是毅然卖掉自己的工厂和店铺，举家迁往珠海。1988年，珠海举行土地使用权公开拍卖，罗忠福一举拿下拱北海关等地的4块地皮。同年，罗忠福成立了黔海典当商行，这是新中国成立后第一家当铺。黔海典当商行聚集的大量现金为罗忠福的房地产事业提供了资本支持。位于珠海口岸广场旁的福海大酒店很快开始兴建。福海大酒店以承包方式交给他人经营，每月给罗忠福带来近20万的收益。
次年，由于受政治风波的影响，外资企业大批撤离，地价随之降到谷底，罗忠福果断出手，以每平方米仅几百元的价格买下了珠海西区白藤湖的一块地皮，开发“湖中湖花园别墅”。1992年，房地产市场升温，第一期120多栋别墅在香港发售，仅仅一周的时间，罗忠福就回笼资金7000多万。
19藏书网94年，《福布斯》第一次公布中国内地富豪榜，罗忠福名列第六，他旗下有12家全资和控股企业，总资产超过10亿元。罗忠福登上了他事业的巅峰。然而盛极而衰，此后的罗忠福开始走下坡路。
从1996年起，湖中湖花园别墅的销售滑坡，这让罗忠福倍感烦恼，一直在琢磨如何突围。一次，罗忠福在飞机上看到一条消息，美国加州一家老人公寓输了一场官司，需赔偿1.2亿美元，相当于把公寓3年的利润都了赔进去。也就是说，这家老人公寓每年可以赚取4000万美元的利润。
1997年年底，罗忠福毅然将湖中湖花园别墅项目正式转型为“福海颐乐园”。按照他的构想，福海颐乐园将为亚洲最大的养老社区——可供3000人入住疗养。此后的几年时间里，罗忠福将全部精力和大部分资金都压在了福海颐乐园项目上。但这个项目并未如他想象的那样获利丰厚。如今的福海颐乐园一片萧条，很多别墅被拍卖还债，一些别墅因为年久失修，窗台上居然长出了树苗。
2、故乡陨落
1997年，罗忠福购买了一项新型建筑装饰材料的专利使用权。以此为基础，一个雄心勃勃的计划在他心中酝酿成型。他打算开发一个大型旅游观光项目——“福海生态园”，100个生态园将分布在全国各地，实行会员制连锁经营。而建筑这些生态园的主要材料就是自己公司生产的这种新型建筑装饰材料。
贵阳“福海生态园”位于贵阳市南郊的环城林带上。贵阳市周边145.6万亩的环城林带为贵阳赢得了“林城”的美誉，一直是贵阳人的自豪。罗忠福计划在这里构建1200套组装式休闲屋，并选择贵州省林科院作为合作对象。因为贵州省林科院握有经省林业厅批复同意的《云关山省级森林公园总体规划》，这份文件对于开发“福海生态园”非常有利。
2006年6月，罗忠福与林科院下属的贵州绿源园林科技工程有限公司签订协议，由林科院出地、罗忠福出钱，合作开发2000亩旅游森林用地，总投资为3.2亿元。6月29日，贵州省旅游局发文，对该项目表示赞同。第二天，省外商投资服务中心发文，“请各有关部门、单位对该项目给予积极支持和配合”。7月12日，省林业厅批复同意林科院和罗忠福合作开发森林公园项目。8月21日，省发改委发文，“原则同意”该项目开展前期工作，但规划、环保、土地等手续还需落实后报发改委核准。
获得上述红头文件后，罗忠福马上进入开发程序，但此时生态园的林地占用手续尚未办理。当时，罗忠福并没有特别在意这一点，他认为，既然林业厅已对该项目表示了支持，获得该项批文不过是时间问题。可让他意想不到的是，国土部门一直拖着不办，手续的欠缺成为了生态园的一９9ｌｉｂ?
个软肋，也成为罗忠福的心结，最后甚至成了他获罪的原因。
正当罗忠福为拿不到土地批文而烦恼的时候，一名自称神通广大的男子找到他，大包大揽地说能够帮他把手续办下来，但条件是成为“福海生态园”项目的建材供应商。在这名男子的斡旋下，罗忠福终于把手握审批大权的官员请到了饭桌上，但土地批文仍然迟迟拿不到。
2007年年初，借贵州省召开两会之机，罗忠福的妻子杨秀荣以政协委员身份向省领导反映了“福海生态园”遇到的阻力。省领导作出批示，“该项目如不合法，应早日通知投资商；如合法，则尽快办妥手续”。2007年8月，“福海生态园”取得了《建设用地规划许可证》，距离土地批文似乎只有一步之遥，但就是这?一步，罗忠福最后没能跨过去。
根据当地有关法规的规定，除了国家重点工程或者关系民生的公益性项目，环城林带上通常不允许开发其他项目。而“福海生态园”的微妙之处在于：从会员制营销模式看，这是一个以服务富裕人群为目标的项目；但从整个森林公园的层面考虑，这又是一个公益性项目。正是这种项目定性上的复杂之处和环城林带的特殊地位使问题非常敏感，造成了土地批文迟迟办理不下来。
由于没有土地批文，“福海生态园”变成了非法占地的项目。从2006年9月开始，“福海生态园”便频繁受到查处，但倔强的罗忠福并未因此而停工，矛盾不断升级。为了阻拦查处，罗忠福安排保安封闭了道路，连合作伙伴林科院的人都不让通过。2007年4月，贵阳市人大开展保护环城林带专项执法检查，人大代表在工地现场猛烈抨击该项目。同年6月，贵阳开展打击违法占用林地专项行动，“福海生态园”又被作为典型项目通报。
2007年10月9日，贵阳市长袁周亲赴“福海生态园”工地现场下令停工；第二天，贵阳市委书记李军作出批示，要求市委宣传部协调各级媒体对“福海生态园”项目进行曝光，责成有关职藏书网能部门予以严肃查处。在批示的最后部分，李军激动地写道：“不如此，环城林带保不住；不如此，贵阳有愧‘森林之城’称号；不如此，市委市政府有愧贵阳人民。”
12月13日，罗忠福被贵阳公安从北京公司带走。12月30日，他的夫人杨秀荣也被刑事拘留。2008年8月27日，罗忠福因为非法占地和滥伐林木被判处有期徒刑10年零6个月；9月29日，贵阳市中级人民法院作出终审判决，维持一审原判。风云一时的地产富豪从此身陷囹圄，悲情落幕。
早在2005年，罗忠福就曾因经济纠纷而被公安机关拘留，后在全国工商联有关领导的过问下才得以脱身。但罗忠福的火爆脾气给旁人留下了深刻的印象，“都说人在屋檐下，不得不低头，罗忠福却在里面又吼又闹、又板（方言，意为扑腾）又跳，从来没有见>.９9ｌｉb?过这样的人”。
罗忠福的结局与他的这种性格缺陷有着很深的关系。脾气暴躁，做事急于求成，在福海生态园用地手续尚不完备的情况下，强行开工建设，遇到阻力后又不善于沟通和化解矛盾，一意孤行，导致冲突升级，自己身陷囹圄。他的这种个性也被他的合作伙伴——贵州省林科院的工作人员所证实，“作风简单粗暴，语气咄咄逼人”。所以说，性格决定命运！
第十八章 冼笃信：一个大佬的江湖往事
与王石、潘石屹、许家印这些如日中天的地产大佬相比，冼笃信要落寞得多。但如果我们把时针拨转回十多年前，也就是20世纪90年代前期、海南第一轮房地产热的时候，冼笃信的风头要超过现在的任何一位地产大佬。他与张宏伟（东方集团董事局主席兼总裁）并称为“南冼北张”。
1994年，《福布斯》首次公布中国内地富豪榜，前三名依次是刘永好兄弟、张宏伟、冼笃信，牟其中排第四，张果喜排第五，宗庆后排第十。2001年5月18日，极少动笔的冼笃信写了一份“自省书”：“1993年，我们三人同时登上政治舞台，成为全国政协委员，刘永好、张宏伟的企业经改制重组上市，两家集团资本已扩张到几十个亿，而腾龙几年来的发展不尽人意。”
1、冼笃信的第一桶金
1961年，冼笃信出生在琼山县（现海口市龙华区）龙桥镇。少年时代，冼笃信就表现出经商的天分，倒卖过木材、沉香、手表、收录机、猴子、水牛，开过武馆，做过粉丝生意，承包过工程石料。
18岁的时候，冼笃信在一家企业当上了挂名的采购员，主要销售橡胶包装编织袋。1979年，冼笃信与某农场签订了一份4万个塑料编织袋的供货合同。当时，海南本地不生产塑料袋，冼笃信筹措货款，直奔汕头采购。到了汕头之后，冼笃信就傻眼了，这里遍地都是塑料厂。一个念头在他脑海中突然萌发——回海南，建立自己的塑料厂。
冼笃信回到家乡，注册了自己的企业，再次前往汕头学习塑料生产技术。3个月后，冼笃信带着技术和生产设备回来了。但现在他面临的问题是，所有的钱都用来购买设备了，再没有资金购进生产原料了，眼看着私人借款马上要到期，技术员的工资发不出来，冼笃信陷入了进退两难的境地。
左思右想，他决定找一个实力雄厚的合作伙伴一起办厂。为此，他联系到一家农场。在农场党委书记的办公室，对方看他一副稚嫩的模样，纳闷地问：“你们厂长呢？”“我就是。”“你多大年纪了？怎么不上学啊？这么小就干起这个了？”
冼笃信把自己去汕头到后来筹办塑料厂的经过讲述了一遍，恰好这位书记也是汕头人，当即决定到冼笃信的工厂去考察。1982年，一家国营塑料厂在这家农场里正式挂牌成立，冼笃信任副厂长，负责原料采购及产品销售。个体户摇身一变，成为了国营工厂的厂长，在当时无比风光。
但没过两年，一个更大的机会降临海南。1984年年初，邓小平南巡视察经济特区后提出，要增加对外开放城市，“我们还要开发海南岛，如果能把海南岛的经济迅速发展起来，那就是很大的胜利”。3个月后，国家开放大连、青岛、温州、北海等14个沿海港口城市。5月31日，全国人大决定设立海南行政区；10月1日，海南行政区正式挂牌。
时任海南行政区公署主任的雷宇提出，“进口13000辆汽车转卖到内地，赚两个亿就够了”。 买卖免税进口汽车的热潮瞬间席卷海南。在商机面前从不迟疑的冼笃信加入了买卖汽车的大军当中。由于他朋友多，人脉广，能够顺利搞到批文和汽车，并筹措了上百万的资金，所以，在“汽车热”中冼笃信掘到了第一桶金。他经手买卖的汽车有100多辆，成为了当时凤毛麟角的百万富翁。
2、西河西路：冼笃信的发迹之地
1989年，靠倒卖汽车完成了资本原始积累的冼笃信进军房地产业。他的腾龙公司与其他公司合作，拿下了三亚的第一个房地产项目——西河西路16.27公顷土地的基础建设，包括填海造地、修建公路、城市配套等。
但1989年是多事之秋，一场政治风波过后，紧接着是3次强台风袭击，整个海南岛一片狼藉。随之而来的宏观调控让合作的公司失去了信心，退出了西河西路项目的开发，冼笃信不顾他人的劝阻，逆流而上，包揽了整个项目。他这种不安分的天性和闯劲在早年倒卖木材、沉香、猴子、水牛，开武馆，到后来倒卖汽车的时候，就表现得淋漓尽致。
尽管如此，西河西路项目开工典礼上的两件事还是让冼笃信的心头蒙上了一层阴影。“第一件是宣布开工以后，放了两挂大鞭炮，本来放完之后，应该各有一声巨响，但是其中一挂就是不响，等了十多分钟，才终于响了”；“第二件是鞭炮好不容易响了，但工地上一个巨大的牌楼又被一阵不大的风刮倒了。真是邪了门了！”
这两个“不吉利”的兆头并没有挡住冼笃信的滚滚财源。经过700多个日夜的奋战，造堤围堰，抽沙填滩，填了85万立方土，本来是烂泥淤积、臭气冲天的荒河滩的西河西路，被冼笃信改造成了一块南北长1156米、东西宽160米的平坦地带，基础工程总投资达5200万元。
从1990年开始，海南的房地产市场逐渐升温。1992年初，邓小平“南巡讲话”发表后，海南地价开始狂飙，西河西路的土地增值10多倍。冼笃信赌赢了！之后，他在海南各地大量购买土地，高峰时手握5000亩土地，总值超过10亿元。
1993年4月11日，三亚举行盛大的庆祝活动，庆祝第二届海南国际椰子节及海南建省、三亚市升格五周年，国家和省里的高层领导参加了这个三亚市历史上最大规模的庆典，庆典会场就设在西河西路开发区。也就是在这一年，冼笃信当选为全国政协委员，成为中国第一批登上政治舞台的民营企业代表之一。
这是冼笃信人生和事业的顶峰时刻。
3、一连串的决策失误
从1993年的房地产宏观调控开始，冼笃信的事业开始走下坡路，一年不如一年。而这种局面的造成，又与他本人的一连串决策失误密不可分。
冼笃信将自己当初的失误总结为三个方面：“最大的失误是没有把资产处理掉；第二个失误是没有上市，那个时候上市一点问题没有；第三个失误是投资地点没有选择北京、上海。如果选择任何一个城市，凭借我的性格，中国的地产史肯定要改写。”
早在宏观调控政策出台之前，也就是1993年3月，时任人民银行海南省分行行长的马蔚华就提醒过冼笃信，当时有20个省的银行资金吃紧，中央很有可能会紧缩银根，“要有所准备”。冼笃信没把他的提醒当回事儿。
1993年6月，政府突然出重拳整治房地产市场，让很多人措手不及，从此开始了从天堂到地狱的陨落。政策出台后不久，马蔚华在一次海南商会的座谈会上，郑重地规劝那些仍然心存侥幸的人，“有地的赶快变现，尽早脱手，拿钱在手”。会后，马蔚华再次提醒冼笃信，“这次宏观调控与以往不同，会很严”。
无奈，冼笃信依然一意孤行，拒绝将手中价值10多亿元的地皮出手，连拿着几千万支票找上门来买地的客户都被他拒之门外。他的>决策失误也受到了合作伙伴的影响。当时，冼笃信在海口有一块面积1800亩的地，是跟一家省级银行合作的地产。获悉政府将进行宏观调控的消息后，冼笃信有些吃不准，就找那家银行的行长商量，要不要把这块地处理掉。对方问他：“你缺钱吗？我们都不缺钱，卖地干什么？”人的命运往往就是一念之差决定的。
冼笃信的失误远不止于没有处理海南的地产。当时，北京市海淀区政府曾经找到冼笃信，邀请他去做房地产开发，并且承诺地块随便挑，好的地段也不过二三十万一亩。遗憾的是，冼笃信没有进京，而是去了湖南的衡阳，一个非常普通的小城市。
错过了北京，冼笃信又错过了上海。1994年，全国政协副主席孙孚陵带领全国政协委员中的民营企业家赴上海考察投资环境。上海政府表示，愿意在近郊提供几千亩的土地，由刘永好牵头创办“希望民营创业园”。刘永好希望冼笃信与他联手把这个项目做起来，但冼笃信考虑自己已在其他地方投资，没参与这个项目。若干年后，冼笃信懊悔地说：“如果当年与刘永好齐心协力投资‘上海希望民营创业园’项目，在大上海拥有几千亩土地，现在是什么概念？”
冼笃信与北京、上海失之交臂，中国内地房地产的历史也从此走上了另一条轨迹，引领时代潮流的人中没有了当年的这位风云人物，而是王石、潘石屹、任志强、张玉良、许家印等京沪深广的地产巨擘和江湖晚辈。
冼笃信还不仅仅是错过了投资机会，连资本市场的融资渠道也被他在不经意间放弃了。当时，有人建议冼笃信上市，冼笃信的回答是，“我不缺钱，上市以后的管理又搞不懂，我干脆不上了”。现在回过头来看看在当年与他平起平坐的刘永好、张宏伟，企业上市之后越做越大，与冼笃信已不可同日而语。在当年的地产江湖上，冼笃信更像一个一夜暴富的草莽英雄，缺乏企业家应有的战略眼光和现代经营理念。
除了上市，还有一个更大的机会从他的指缝间溜走了。从1993年到1994年，全国政协委员李静连续两年提交筹建民生银行的提案，冼笃信和李静同住一个房间，是第二个签名支持创办民生银行的委员。在筹备阶段，全国政协民营企业界的委员报名入股，冼笃信报了5000万元。但冼笃信的公司当时能拿出的现款只有3000万元，他觉得既然凑不够数，就不入股了。现在看来，即便当初以3000万元入股，回报也是几十个亿了。
大环境的骤变让冼笃信迷失了方向，犯了一连串的决策错误，直到今天，冼笃信仍然懊悔不已，“昏了头了，到现在为止，我还不肯原谅和理解自己为什么会做出这样愚蠢的决策”。冼笃信是一个靠经验和本能做生意的商人，还不具备企业家的综合素质和对市场机制的深入了解，加之中国从计划经济向市场经济转轨过程中错综复杂的局面，使他丧失了判断力和把握机会的能力。
4、江湖义气害死人
冼笃信早年辍学，文化程度不高，但特别看重江湖义气。他读的第一本书是 href='2204/im'>《水浒传》，这本书对他的影响极深。他习过武，开过武馆，曾经威震一方，只要当地发生斗殴事件，冼笃信一出面就能制止事态恶化，江湖老大的称呼名副其实。这种经验直接影响了他经营企业的方式——义气用事、感情用事、过分依赖与政府的关系。
在冼笃信企业里，几乎看不到任何规范的管理措施，更谈不上什么科学的决策，“就是自己说了算，投1000万是一个人说了算，投5000万也是自己一个人说了算。我差不多变成了黑社会的老大”。
由于看重江湖义气，他重用自己的同乡兄弟，给予他们极大的权力。在1992年至1993年间，冼笃信要求公司的高层们每天晚饭要宴请各种人物，费用由公司承担。1年的接待费用就超过1000万元，最少有一半是被他的兄弟们“贪污”了。冼笃信也曾邀请过“高人”参与公司的管理，却遭到他的兄弟们的联合抵制，当着他的面，这些人什么都不说，只要冼笃信一离开公司，他们就想方设法地把他请来的人撵出去。
冼笃信风光的时候，这些兄弟纷纷投靠他，而他陷入困境之后，这些人树倒猢狲散，个别人甚至落井下石。但冼笃信并没有责怪这些人，“自己都难保了，不能怪别人寻找出路”。不过，洞察了人性的阴暗面后，他变得更理性了，当他准备东山再起的时候，兄弟们又闻风而至，但都被他拒绝了。
因为感情用事，他放弃了去北京的投资机会，转而投资衡阳。多年之后，冼笃信自己揭开了谜底，“因为我爱的一个人在衡阳”；又因为“政府的关系，抹不开面子”，他在没有经过任何论证的情况下，到五指山投资几千万的项目，几乎都打了水漂。
海南房地产泡沫破灭之后，冼笃信的资产缩水，陷入了事业的低谷。但他一直挣扎着寻找突破口，好从低谷中再次崛起。他曾成立了一家防伪技术公司，在全国率先推出了“电话电码防伪系统工程”。1997年，这家公司已经建起了近900个亿的数据库，拥有40家省级分公司；冼笃信还投资近400万元成立了当时极少有人涉足的旅游网络公司，开发出“腾龙全国联网酒店订房系统”，仅仅一年时间就吸引了全国370多家星级酒店加盟。
但他的这种努力又因为他的个性和江湖作风化为了泡影。“好朋友和我盖一栋楼，那个楼2800万就可以完工，我已经给他2600万，结果不但没有完工，这个朋友还欺骗我大哥给他签了一个800万的欠款条，他拿到欠条后不到十天 5c31." >就到法院起诉了我”。冼笃信输掉了这场官司，连本带利还了1100万，由于周转不灵，网络公司和防伪企业遭到查封。
防伪公司被查封还与冼笃信为别人作担保有关系。当时，公司的一名员工私刻了冼笃信的章与别人做生意，结果血本无归，冼笃信为了救他，反过来给他作担保，最后由于连带责任导致公司被查封。
重感情、讲义气不是坏事，但在商场上，却是致命的软肋。
进入21世纪，海南终于从当年泡沫破灭的重创中苏醒过来，房地产市场逐步回暖，冼笃信将他手里的房地产项目处理掉，回笼了一部分资金，拥有了东山再起的资本。2003年，应他的家乡——海口市龙华区的邀请，冼笃信与区政府合作成立了海南龙华开发有限公司，担任法人代表和董事长。
在2004年的博鳌房地产论坛上，冼笃信见到了当年从海南虎口脱险的冯仑、潘石屹和任志强。他第一个发言：“今天坐在台上，他们三个是以成功者的身份回答问题，我是以失败者的身份和你们对话。”台下100多家房地产公司的代表一起为他鼓掌，报以善意的笑声。论坛结束后，任志强找到冼笃信，“冼老弟，没有关系，相信你一定会重新起来”。这个可爱的任志强，这个一言难尽的冼笃信！
如今的冼笃信还在东山再起的路上。“这些年我没有停止过做事，即使是在最困难的时候。我不可能停下来。就像一条猎狗，带到猎场去，让它停下来不去追逐猎物，那不可能，那等于让它死亡。”
序 其他地产相关人员
在地产江湖上，除了开发商，还有官员、学者、房奴、炒房团、房地产经纪等各种角色，来来往往，演绎着人生百态。
贪官固然可恨，公务员的特权福利才是更..大的不公；学者中有帮开发商说话的，也有跟开发商掐得死去活来的，说不清他们是社会的良知，还是欺世盗名的江湖术士；房奴的辛酸固然让人同情，但冯仑说了，“活该！”谁让你打肿脸充胖子，甚至为了面子买房子；中国的炒房团比中国足球牛，已经冲出亚洲、走向世界了；至于房地产1、周久耕：一包烟引发的闹剧
2008年12月10日，南京市江宁区房产局局长周久耕在接受记者采访时，说了一句“对于开发商低于成本价销售楼盘，我们将和物价部门一起进行查处”。此言一出，石破天惊，一石激起千层浪。在高房价搞得民怨沸腾的大环境下，这样的言论无疑犯了众怒，后面的事态发展是周久耕意料不到的，也是他控制不了的。
次日一早，就有网友发帖子质疑周久耕的观点。一篇《遍撒英雄帖，追查南京市江宁区房产局局长周久耕》的帖子拉开了“人肉搜索”的大幕。4天后，一名网友发表《赞一下那个要处罚低价售房的局长，看人家抽的烟》——“在网上无意搜到周局长开会的照片，仔细一看，果然看到了这位公仆的本色，一条烟就可以抵下岗工人三个月的低保了。”
网友在照片上特意注明：“这是南京卷烟厂出产的顶级‘九五至尊’烟，一条就要1800元！”“南京九五至尊”是江苏南京卷烟厂出品的高档香烟，被视为“香烟中的王者，权利和富贵的象征”，同时也被认为是权钱交易的辅助工具。次日，另一名网友曝光，周久耕所戴的是世界名表“江诗丹顿”，一块表就要10万元。12月15日，又曝出周久耕开凯迪拉克豪华车上班的消息。
接下来，网络追查的范围进一步扩大，逐步向周久耕的亲属延伸。有人说，周久耕的弟弟就是当地的房地产开发商，周久耕查处低价抛盘的开发商，实际上是帮助其亲属争夺市场。还有人揭露，周久耕的儿子是建材商，他的妻子曾公开谈论丈夫的高档生活品位……
12月29日，周久耕被免职。2009年2月13日，周久耕因涉嫌严重违纪，被江宁区纪委立案调查；8个月后，南京市中级法院作出判决，周久耕犯受贿罪，判处有期徒刑11年，没收财产人民币120万元，受贿所得赃款予以追缴并上交国库。这场“打倒周久耕”的“网络人民战争”赢得了辉煌的胜利。
根据法院审理查明的事实，周久耕在担任江宁经济技术开发区管委会副主任、江宁区民政局局长、江宁区房产局局长期间，利用职务之便，先后为有关单位和个人在承接工程、企业改制、人事调动等事项上谋取利益，共收受贿赂人民币1071257元和港币11万元。
周久耕入狱当然是罪有应得，问题是整个事件的过程太富于戏剧性，更像是这个高房价时代的一出闹剧。周久耕事件折射出地产江湖上的利益博弈已经到了白热化的程度，对立的阵营剑拔弩张、一触即发，而周久耕不幸地充当了一回出头鸟。这是一个“房疯”的时代，每个人都在为房子而疯狂——有房子的人、没房子的人、官员、学者、开发商、炒房客，个个面红耳赤、血脉贲张，那些由于种种原因成了猎物的人会被撕得粉碎。在这种氛围下，要想保持清醒的头脑和自我克制，何其艰难！
周久耕事件有两个副作用值得一提。其一，烟草行业的历史上从此会有“周至尊”一笔了。在如今的烟草市场上，顶级品牌的香烟售价通常都在每条千元以上，例如南京（九五至尊）1800/条，钻石芙蓉王1600/条，熊猫（典藏版）1200元/条。有些高档烟甚至是限量供应的，有钱也买不到，例如黄鹤楼1916（硬盒1580/条、软盒1800/条）是手工制作，每天只产3条，所以在市场上很难买到，一般需要提前预订。
“买的人不抽，抽的人不买”是高档烟消费的潜规则。周久耕事件一出，直接影响了当地高档烟的销售。有官员坦言：“其实抽好烟并非有多喜好，而是认为有‘面子’。以前也没把抽点好烟当回事，但这次出了周久耕这事，抽高档烟一是没了心情，二是怕被人‘合并同类项’。”
其二，在监狱里，周久耕闲来无事，舞文弄墨以资消遣，竟然写出了一部几十万字的官场小说，甚至有出版社主动找他出书。局长的乌纱帽摘了，“监狱作协主席”的桂冠又戴上了，看来，“周至尊”的肚子里还是有点货的，不是“腹中草莽”的平庸之辈。网友主动为他的作品取名——《一包烟引发的惨案》、《祸从口出》、《抽的就是心跳》、《南京，南京》……
“一失言成千古恨，再回首是甲子身”（“周至尊”1960年生人，2009年判刑11年，出狱时刚好60岁）。再次提醒大家，慎言！
2、周良洛：夭折于江湖的官场新星
周良洛曾经是北京官场上一颗冉冉升起的新星，前途无量。遗憾的是，这颗新星还没到达它可能到达的高度，就在地产江湖上迅速地陨落了。
1993年，周良洛由清华大学团委书记的岗位上调任北京市朝阳区区委常委、宣传部长，2000年任副区长。2002年，周良洛调任北京市海淀区区委副书记、区长，同时兼任中关村科技园区管委会主任、区北部地区开发建设委员会主任。
在朝阳区和海淀区任职期间，周良洛展示了他的工作能力，政绩显赫。他操办了“朝阳国际商务节”，重点推出“CBD概念”；流传甚广的“上风上水上海淀，融智融商融天下”也出自他的手笔。表面上看，周良洛似乎是个不错的领导——勤政，星期六是绝对不休息，星期日休息也没保障；好学、情趣高雅，上下班时在车上也不忘看英语书，中午休息时就练练毛笔字；严肃、自律，在下属面前不苟言笑，不但对下属从严要求，而且要求妻子鲁小丹不能跟自己的下属来往。
这种完美的领导形象因为一个偶然事件崩溃了。2007年1月，海淀区安宁庄村80名村民起诉海淀区政府非法批地的消息被公开。据说，安宁庄村主任勾结乡、区个别领导，在上报北京市政府时谎称安宁庄已经没有耕地，使得安宁庄的多数土地变成“黑地”，并把安宁庄村民“农转非”。该案开庭审理后，周良洛作为海淀区政府法定代表人，被列为被告。这是周良洛案发的导火索。
不久，周良洛的妻子鲁小丹带着孩子前往香港参加考试，在机场被拦了回来，周良洛意识到大事不妙了。2007年4月1日，愚人节，周良洛在昆玉河畔种下一株雪松，次日即以头部晕眩为由住进了海淀医院的高干病房。4天后，周良洛被有关部门直接从医院带走审查，其妻子鲁小丹被监视居住。同年7月25日，因涉嫌受贿，两人被依法逮捕。
司法机关查明，周良洛利用职务之便收受贿赂共计1672万余元，其中有1500多万元涉及土地审批和房地产项目，占贿款的90%。其妻鲁小丹参与受贿889万余元。周良洛被判处死刑，缓期两年执行；鲁小丹被判无期徒刑。
周良洛的受贿有一个特色，他的妻子、发小、老同学、老部下都充当了他与开发商之间利益交换的纽带。皇甫炳君是周良洛的老部下，两人私交甚笃。北京泰跃房地产有限公司董事长刘某就是通过他搞定了周良洛。
周良洛到海淀后，获悉泰跃公司在海淀区圈地很多，下令收回泰跃公司的两个项目。刘某找到了皇甫炳君，请他到泰跃公司担任副总经理，给其200万元安家费和400万元家具款。皇甫炳君唯一的工作就是把刘某引荐给周良洛。通过他，刘某和周良洛成了朋友。
刘某不仅保住了手里的项目，还在周良洛的支持下参与了稻香湖酒店项目。在一次办公会上，周良洛貌似漫不经心地提到：“现在很多开发商手里有钱，这个项目能不能考虑和开发商合作，比如说泰跃的刘某”。周良洛承认：“我的注意力的变化，就足以使一些企业感受到领导的关怀，甚至就有可能为他带来利益。” 不是官场中人，很难领会个中的微妙。
作为回报，刘某送给周良洛1000万元人民币，通过招商证券营业部专款至香港并兑换成美元，汇到以周良洛的发小王某的名义在汇丰银行开设的账号上。后来，刘某因故要求撤资，周良洛对有关人员交代，稻香湖区域是海淀的“上风上水”，风景好，不能让个体户来干。最终，海淀区政府不仅全额退回刘某的投资款，还给予了8%的投资回报。为感谢周良洛，2006年春节，刘某以拜年为名，再次送给周良洛100万元。
李平和周良洛是清华同学。1998年，在一家旅行社工作的李平与亿城集团董事长周某相识。周某安排李平到亿城公司工作，月薪8000元，工作内容就是利用同周良洛的关系为公司办事并在海淀区找房地产项目。李平不负所托，在周良洛的帮助下，亿城集团获得“竹园”项目。为此，周某拿出2000万元，由李平安排给周良洛。
周某同时还是北京大学法学院教师，在行贿过程中，他有意避免与周良洛发生直接关系，而是把钱交给李平，付款方式是通过李平和另一个与周某有关系的商人王凤长的个人公司以订立假合同的名义支付。李平则办理了一卡一折，由周良洛拿卡，自己拿折。目的是一旦出了事，钱的所有权可以说还是李平的，在法律上不好分辨。
李平的办法的确发挥了作用。后来司法机关认定：2006年3月、4月，在为北京亿城房地产开发公司承接“竹园”项目提供帮助后，周良洛先后两次收受该公司副总经理李平给予的人民币200万元。这仅仅是周某交由李平安排给周良洛的贿赂款的10%。
周良洛说：“人本身就是矛盾体，深浅而已。”这话首先说的是他自己。与表面上的勤勉、自律形成鲜明反差的是他私下的放纵、堕落。工作之余，周良洛经常与“朋友”们一起出去消遣。时间长了，周良洛担心出事，一位开发商就在自己开发的楼盘里建了个私人会所，招聘了一些“技师”，专门为周良洛服务。过了一段时间，周良洛还是不放心，因为他在海淀区经常上电视，怕被人认出来。另一位开发商就跑到朝阳区租了一套联体别墅，周良洛以“陈老板”的名义出入其中，灯红酒绿、醉生梦死。
他的妻子鲁小丹对此毫不知情，她相信自己的丈夫很忙，但不管多晚，鲁小丹每天都会等到周良洛回家才肯睡下，哪怕两人不会说上一句话。鲁小丹也是个矛盾体。在她身上，看不出有些贪内助那种膨胀的欲望，出身革命家庭，受过高等教育，不喜欢购物，不擅长交往，平常不过是练练瑜伽、打打网球，大多数时间都是呆在家里陪小孩念书。但要说她淡泊名利，她又是周良洛受贿的共犯。在周良洛收受的贿赂中，有800多万通过她名下的公司转账，成为夫妻两人的共同财产。
周良洛事发后，有人套用他的“上风上水上海淀，融智融商融天下”，调侃说：“家落官落周良洛。”谈笑间，道出了江湖人生的真谛——起起落落，兴衰荣辱，恍如隔世。
3、刘志华：倒在开发商手下的高官
刘志华案发非常突然。2006年6月6日下午，这位主管北京城市规划建设的副市长还在参与调研北京市古都风貌保护。6月8日，北京市第12届运动会组委会成立，他被宣布出任组委会主任。而次日，“有关他生活腐化的群众举报材料出现在有关会议上”，刘志华当即被“双规”。
6月11日，北京市第12届人大常委会第28次会议审议认为，刘志华的错误事实清楚、证据确凿、情节严重、影响恶劣，决定免去其北京市政府副市长职务。新华社的正式说法是，“刘志华因生活腐化堕落被免去职务”。鉴于刘志华的行为已违反党纪、政纪，中央纪委、监察部决定对其立案审查。2006年12月中旬，刘志华被“双开”（开除党籍、开除公职），其涉嫌犯罪问题被移送司法机关依法查处。
媒体称，刘志华案发的导火索是北京摩根投资有限公司投入巨资开发的“摩根中心”项目被北京市国土资源局收回。2002年，北京摩根投资有限公司通过协议出让的方式获得该地块，总价3.6亿元，并交付了15%的土地出让金。这一紧邻奥林匹克公园和国家游泳中心场馆——“水立方”的高档商业地产项目，由于其黄金位置，加上开发面积巨大，蕴藏着巨大的利益空间。
据说，当年一位风水大师给北京摩根中心下了谶语：“2002年太岁壬午，该年北方动土为大忌：冲犯太岁，三煞，主有官方压制。2002年七赤星主事，三碧在北，八月二黑入中，七临北，形成三七斗牛煞，主官司缠身。”事后看来，似乎一切都应验了。
2003年，奥林匹克公园总体规划方案确定之后，北京市规划委修改了摩根中心的规划，以便与周边环境相协调。摩根中心因此减少了1万平方米的建筑面积。摩根公司要求减少土地出让金，但未得到有关部门的答复。
由于摩根公司与承建方北京建工集团出现了工程欠款纠纷，导致项目在2003年10月27日全面停工，此后再未开工。这个北京市房地产业的“第一烂尾楼”，随即引来各种势力的觊觎。
2004年，国家有关部门颁布文件，规定从当年8月31日起，将收回开发企业手中闲置两年以上的土地，也就是“8·31大限”。文件颁布后，摩根公司先后派人、发函与北京市国土资源局协商，愿意按照原来合同的约定缴纳全部土地出让金，但遭到北京市国土资源局的拒绝，理由是摩根公司与施工单位在工程款上有仲裁纠纷。
2005年10月8日，北京市国土资源局发出公告，称“因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款”，决定收回“摩根中心”的两期共计3.89公顷的土地使用权。
2006年1月5日，摩根公司以北京市国土资源局“无理拒收土地出让金，不履行其法定职责，又违法单方收回土地”为由，向北京市朝阳区人民法院提起行政诉讼。
8天后，2006年1月13日，北京市国土资源局等4部门发布联合公告，宣布“摩根中心”专案因“土地使用权已被收回”，该专案的立项、规划、施工等许可证“自然失效”。2006年5月，被北京市政府收回的“摩根中心”地块重新投入市场招标，摩根公司被彻底逼上绝路。
北京首创集团与广西阳光股份有限公司组成的联合体以17.6亿元人民币胜出。这17.6亿元的代价得到的不单是摩根中心的地块，还包括地面上即将要封顶的建筑。业内人士认为，这种拍卖肯定是不合理的，“简直是巧取豪夺”。从项目基础看，其实继续建设不用投入太多的钱，甚至自己不要掏一分钱，就可以稳赚20亿元人民币。
作为主管城市规划和土地审批的副市长，刘志华当时正负责处理包括摩根中心在内的“烂尾楼”工作。期间摩根公司高层为挽回局面，也找到了刘志华，希望政府改变决定。但刘志华的态度强硬，坚持要收回该项目。在此之后，摩根公司展开了非常强硬的“反击”。公司高管在接受媒体采访时公开宣称：“有黑手作祟。”幕后“黑手”指的就是刘志华——有传闻称刘志华的情妇王建瑞是首创集团下属公司的股东。
于是，被逼上绝路的摩根公司铤而走险，举报了刘志华。而直接“扳倒”刘志华的物证，据说是一盘长达60分钟的录像带，这盘录像带里是刘志华进行色情交易的整个过程。录像带是通过内部渠道直接送交中央有关部门的，中央领导非常震怒，当即责成中纪委、监察部火速查办刘志华。
但刘志华的辩护律师向其求证时，刘志华却莫名其妙，“如果说有录像，那也就是我和王建瑞”。刘志华与王建瑞于1995年在出差的火车上认识。后王建瑞与丈夫离婚，与刘志华保持情人关系一直到事发。2006年，刘志华被双规时，王建瑞已经48岁。刘志华自称，妻子体弱多病，常年吃斋念佛，自己在与王建瑞10多年的交往中，确实得到过来自于她的很多慰藉。
司法机关认定的刘志华的犯罪事实主要与王建瑞有关。1999年12月， 5317." >北京市政府筹建首都博物馆新馆，工程选址在国家机械工业局所在的复兴门外大街16号。作为条件，北京市政府需为国家机械工业局寻找房源进行置换。此项工作由刘志华负责，刘志华安排某公司办理此事，该公司则委派王建瑞具体负责。
2000年初，北京中融物产有限责任公司董事长回某得知此事，找到了王建瑞，提出将公司因建设资金不足成为烂尾楼的三义大厦出售给国家机械工业局。在王建瑞的运作下，经刘志华主持召开协调会，三义大厦以4亿元的价格出售给了国家机械工业局。
王建瑞的回报是一辆价值40.9万元的别克轿车。2005年年初，王建瑞准备成立一家代建公司，需要注册资金800万，再次找到回某，要求他出资。回某从中融公司和下属公司调动了400万元，王建瑞又自行筹集了400万元，成立了北京鹏森工程项目管理有限责任公司。回某出资的400万元和价值40.9万元的别克轿车被司法机关认定为刘志华受贿。另外，有开发商分别送给王建瑞两套住房，价值150多万元。
刘志华另一部分犯罪事实与其子张伟有关。张伟在加拿大留学期间，边打工边上学，一些受过刘志华“关照”的人去加拿大时，纷纷给予其资助。司法机关认为，刘志华利用职务便利为上述人员谋取利益后，上述人员以资助张伟上学等名义，给予张伟外币，刘志华事后予以默许，其行为属钱权交易的性质，构成受贿罪。
张伟回国之后，没有自己的独立住房。某楼盘当时的市场价是5000元/平方米，对职工有两种内部价：3100元/平方米和4250元/平方米。刘志华为张伟按照4250元/平方米的内部价格购买了一套住宅。差价达27.81万元，也被认定为刘志华受贿。
刘志华案发后，被查出来的个人存款（包括妻子、儿子的）共有五六十万元。除此之外，办案机关没有在其办公室和家里搜出巨额财产。与其他一些落马贪官相比，刘志华显得有些“小巫见大巫”了。
刘志华案适用的法律依据是2007年7月8日最高人民法院、最高人民检察院印发的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）。根据该《意见》的规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，由请托人出资，“合作”开办公司或者进行其他“合作”投资的，以受贿论处。受贿数额为请托人给国家工作人员的出资额；国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，授意请托人将有关财物给予特定关系人的，以受贿论处。特定关系人与国家工作人员通谋，共同实施上述行为的，对特定关系人以受贿罪的共犯论处。 “特定关系人”，是指与国家工作人员有近亲属、情妇（夫）以及其他共同利益关系的人。
这一司法解释与刘志华案的情形恰 597d." >好符合。刘志华的辩护律师提出，刘志华的犯罪行为均发生在该司法解释颁布之前，按照“不溯及既往”的原则，不应该依据该司法解释追究其责任。但司法机关认为，根据《关于适用刑事司法解释时间效力问题的规定》第2条的规定，对于司法解释实施前发生的行为，行为时没有相关司法解释，司法解释实施后尚未处理或者正在处理的案件，依照司法解释的规定办理。
2008年10月18日，一审法院判处刘志华死刑，缓期两年执行。王建瑞被判处有期徒刑八年。刘志华提出上诉，针对中融公司投入到鹏森公司的400万元资本金，他认为此系中融公司的长期投资，不是他索要的个人回扣。而别克车是当初置换烂尾楼三义大厦成功后，宣武区政府承诺给王建瑞个人的奖励。辩护律师也认为，王建瑞是鹏森公司的总经理，但刘志华并不是股东，此400万元不应视为刘受贿所得。至于别克轿车，产权仍在北京中融公司，王建瑞仅拥有使用权，不应算在刘志华名下。
但司法机关认为，在鹏森公司的经营、管理中，许多事项是王建瑞与刘志华共同商议决定，该公司所代建、管理的工程，也都是经刘志华利用职权干预才承接的，因此可以认定刘志华、王建瑞实际控制、占有该400万元的事实。至于别克车，根据现有证据可以认定刘志华伙同王建瑞向中融公司董事长回某索要别克车的事实。有充分的证据证明，二人是出于将车登记在个人名下影响不好考虑，才将车登记在公司名下，但该车不属于公司所有。
2009年1月21日，河北省高级人民法院就北京市副市长刘志华受贿一案作出终审裁定，维持一审法院作出的死缓判决。
刘志华案发后，网络上曾流传一篇自称是刘志华情人所写的自传体文章，声称刘志华拥有多个情妇，并曾在郊区建立了一座豪华的“行宫”——内有150个房间，按照五星级的标准装修。一名叫张怡可的女孩因为献身刘志华而未得到要求的回报，于是设下陷阱，在一家高级酒店里，张怡可将自己和刘志华做爱的过程及谈话都悄悄地录了下来。之后，张怡可把这盘长达60分钟的性爱录像寄给了北京相关部门。坊间的种种传闻大概皆由此而起。刘志华曾打算提起名誉权诉讼，未知后事如何。
4、福利房：公务员的特权
任志强向外界透露了一组数据，北京市政府公布的2005～2009年商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，实际上商品房住宅用地只有2394公顷，其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地，由特定单位使用，面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。人们不禁要问，这么多的土地和在上面建成的房子究竟流向了哪里？
在2010经济学家年会上，一位清华大学的教授慨叹：福利性的官员住房——面向公务员的经济适用房、集资房处于失控状态。他举了自己的一位副处长朋友做例子，本身已经有了一套住房，但他还可以购买280平方米的集资房，价格非常便宜。而远在东北的一些国家机关甚至把集资房建到了海南岛。这已经不是为了解决公务员自身的“刚需”，而是变相的房地产开发。
北京海淀区四道口是部委大院比较集中的地方。单位的福利房是4500元/平方米，而周围的商品房是4万元/平方米。而靠近北京南三环、毗邻北京西站的六里桥地区，商品房已达3万/平方米，面向公务员的福利房是5000元/平方米。由此可见，福利房的蛋糕的确是肥得流油。
分享这块蛋糕的还不仅仅是公务员，一些垄断性企业也有同样的特权。北京华油服务总公司——负责为中石油集团机关提供后勤保障的机构，以总价20.6亿元购买了8栋住宅楼和两栋商用楼、外加两个地下停车场，单价仅为9476元/平方米，而该楼盘的市场价达到23000元/平方米。
而这种情况远远不限于北京，在全国各地都非常普遍。早在2007年，山东济南就曾因为公务员福利房闹出乱子来。当年的1月11日，济南当地媒体刊登了一则落款为“山东省直机关住宅建设发展有限责任公司”（以下简称“住建公司”）的《公告》，称“阳光舜城五地块8栋小高层住宅（即欣欣嘉园、翠微居），系省直机关经济适用房，该住宅已于2000年全部销售给省直机关职工，任何单位无权销售该住宅。”
阳光舜城位于济南市三大名胜风景区的千佛山风景区南部。该地区因为风景秀美，所建住.99liｂ.t>宅普遍档次较高，在济南被称为“富人区”。公告中提及的这8栋“省直机关经济适用房”的面积都在160平方米以上，最大面积近300平方米。
阳光舜城开发商是山东三联集团。这片住宅当初是以“支持省直机关房改”的名义开发建设的，均价是1900元每平方米。销售对象为“符合房改条件的省直机关职工”。因为迟迟得不到山东省直机关方面的付款，所以该集团决定对外公开发售，价格是每平方米4290元到6000元。
2010年，山东日照又曝出为市直机关公务员在黄金地段建3500套住房，价格低于市场价30%～50%的新闻。这种特殊群体享有的住房福利，其正当性和合法性令人质疑。
2006年，建设部、监察部、国土资源部出台的《关于制止违规集资合作建房的通知》规定：“对利用职权及其影响，以‘委托代建’、‘定向开发’等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作?建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。”
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，单位集资合作建房只适合距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。”
虽然三令五申，但公务员的特权福利房仍然是屡禁不止。与个别官员贪赃枉法的“单人跳水”相比，公务员福利房就像一种集体跳水，表现形式或许有所不同，但利用权力掠夺社会资源、为自身牟利的本质是不变的。
第二章 学者：与开发商的恩恩怨怨
专家、学者因其特殊的身份和强大的话语权，在地产江湖上扮演了一个重要的角色，风头竟然不让开发商。由于立场和观点的不同，他们与开发商之间就有了各自的恩恩怨怨，时不时地会碰撞出夺目的火花来。地产江湖也因此好戏连台，噱头不断。专家、学者在赢得一个阵营的鲜花和掌声的同时，难免招来另一个阵营的指责和唾骂。管它呢！有名有利就好。
1、董藩：赢得开发商的掌声
在一个论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任、建设部专家委员会委员董藩霸气十足地说出一句：“房地产泡沫，我说没有就没有。”现场的开发商报以热烈的掌声。
2009年年初楼市回暖，董藩发表过这样一番言论，“在中国、世界都在经历严重经济危机的情况下，房地产业能够率先启动是中国的大幸，在世界仰仗中国的背景下，也是世界的大幸。全世界都羡慕我们，我们必须从更高的层面认识它。所有反对房地产复兴的想法都是危害国家利益，那些人给我的帽子是‘人民公敌’，但是我给他们的帽子是‘反人类’，任何人在经济危机面前都是渺小的，无能为力的，我们要做的就是尊重规律、尊重房地产业。没有房地产业不能救中国，而且房地产业正在拯救中国”。
和任志强一样，董藩也属于“说真话、找挨骂”的类型。他偏激和情绪化的表达方式，总是刺激着公众因为高房价而绷紧的神经，“房地产业救中国”、“买房就是爱国”、“反对房地产复兴就是反人类”、“让房地产泡沫论见鬼去”、“房价要跌的说法祸国殃民”、“房地产决策不能听老百姓的”。 在2010年7月的博鳌房地产论坛上，他又抛出具有轰动效应的观点，“房地产市场就是不但让一些人买不起房子，还要让某些人在某种条件下失去房产，我们国家尽管对经济干预强点，但仍然做不到家家都有房”。正是因为这些言论，他被扣上了“人民公敌”、“房地产商的走狗”的帽子。
有一篇文章这样剖析董藩，“从‘学术骄子’到‘地产明星’的蜕变，董藩的学术研究与民生渐行渐远，与权势亦步亦趋，像娱乐圈名人做虚假广告一样为开发商和高房价代言，数量大大超过侯耀华，这不正是那种有着高深学识却没有道德修养、深谙世俗走火入魔的学人吗？否则怎么会从一个潜心学问的博士，沦为趋炎附势、游走江湖、高喊口号、挥舞大棒的斗士”。
其实，撇开他的表达方式不谈，仔细地分析一下董藩的观点，都有一定的道理。就拿“房地产决策不能听老百姓的”这个最“露骨”、最“反动”的观点来说，大多数人的看法往往是短视的，群众与群氓只有一步之遥。任志强说他很欣赏法国心理学家古斯塔夫·勒庞（Gustave Le Bon）所写的《乌合之众》一书，书中写道：“个人一旦进入群体中，他的个性就淹没了。群体的思想占据统治地位，而群体的行为表现为无异议、情绪化和低智商。”如果政府的决策真的完全要听老百姓的，那才是笑话。
潘石屹在参加凤凰卫视的《一虎一席谈》与“不买房运动”的发起人邹涛辩论时，有一段真情告白：“在探求真理的道路上，我们每个人只能独行，任何盲从只能变成起哄，这不是探求真理的态度。在通往真理的道路上，最大的障碍是总认为自己的观点是对的。比这更可怕的是情绪失去控制，失去了理智。”肺腑之言，值得一听。
我们承认房地产泡沫的存在，也赞成对畸高的房价进行调控，遏制房价的过快上涨，让作为一种商品的住房的价格向价值回归，但我们反对全面否定房地产行业和开发商群体的武断结论，更不认同那种盼望房地产崩盘的鼠目寸光的看法。所以，面对开发商这个被妖魔化得很严重的群体，我们应该心平气和一些，分辨出他们言论中的真知灼见。
人们在谩骂董藩的同时，似乎并没有全面地了解他的观点，他同样说过：“要控制短期内房价上涨，应高度重视按揭贷款首付比例的调控作用”；“住房问题具有明显的政治色彩，不能完全交给市场去解决”……他所强调的不过是房地产在一个国家经济腾飞过程中举足轻重的作用，反对的是房价下跌、房地产崩盘以及对国民经济的拖累。对于房地产市场存在的问题，他希望以前进的方式来解决，而不是倒退的方式。作为一个房地产领域的专家，他的 89c2." >观点比为了迎合听众而信口开河，凭借情绪化的表达方式博得一些喝彩的易宪容等人更有价值。
董藩是一个很?9９lib?有天份的学者。早在20世纪80年代，他在读大学的时候，就作出了很有价值的研究成果。大学一年级的时候，他回老家做社会调查，发现流动人口的计划生育管理是一个盲区，写出了《长白山区农村人口增长原因及控制对策》的调查报告。学校办“大学生社会实践调查报告”成果展时，这篇论文获得了唯一的一等奖。后来国家制订流动人口生育管理办法时，也参考了他的观点。
毕业前，他与人合作完成的长达4万字的论文《双向经济环流——西部开发战略新构想》，受到国家计委的高度重视，成为制订国家“八五”计划和十年远景规划的重要参考意见；《关于建立我省闲置设备租赁市场的探讨》则得到辽宁省领导的批示，在沈阳建起了面向国内外的全国最大的闲置设备市场。
1993年，董藩获得硕士学位后留在北师大任教，和几个老师一起创建了国内高校的第一个房地产专业。一次，一个同事在南方听到了“按揭”一词，不明白是什么意思。董藩查了英文原文，才明白是“抵押贷款”的意思。当时，由于宏观调控的影响，房地产陷入低谷，房改止步不前，董藩认为抵押贷款是一个突破口，可以让大家都买得起房。他设计了一种“工资收入权抵押贷款制度”，虽然没被政府采纳，但按揭的观念却在他和其他有识之士的推动下逐渐被人们所接受，促进了住房金融市场的发展，也改变了无数人的生活。
人们对房地产行业的误解和敌视，让董藩很无奈，“中国房地产业被彻底政治化、道德化、暴力化、妖魔化、娱乐化、社会化了。20多年来，经过房地产业的努力，中国城市家庭由没有属于自己的房产到84%的家庭拥有了自己的房产，但房地产业本身却换得了这样一个结局，这是这个行业十分悲哀的事情。对这个问题没有察觉、反思，又是整个中国十分悲哀的事情。有时想到这个问题，直叫人泪流满面！”不但他委屈，开发商更委屈，富力的李思廉就抱怨：“现在房地产这个行业天天给人骂，没有什么人夸我们，虽然我们对社会做了不少公益事业。”
或许，我们都需要冷静的头脑和平和的心态，来重新审视这个行业的历史与未来。在高房价面前气势汹汹、怨声载道，只会干扰政府的决策，作出错误的判断。届时，受伤的绝不仅仅是房地产商。正如董藩所说的：“房价问题已经严重地破坏了社会的和谐，正在把中国推向高度紧张的、严峻的甚至危险的局面。一个产业的发展而导致如此混乱不堪、相互失信、相互指责的局面，是改革开放以来的其他历史时期从未出现的——它已经严重恶化了社会秩序，使不和谐的程度明显加深。如果这个局面持续下去，其结果可能不可收拾。”
在几年前的一份“万言书”里，董藩写下了这样一段话：“对中国这个人口数量庞大、民族众多、生产力落后的大国来说，我们特别需要‘富不傲穷、贫不妒富，政府体谅百姓、百姓理解政府’的社会。我想，开发商都有自己的市场定位，不能满足每一个消费者的愿望，但他们要尊重每一个消费者，尤其是弱者、穷人，因为正是大家的消费力才使开发商富有，我特别希望开发商学会‘衣锦夜行’；普通消费者也不该仇视开发商，他们可能‘唯利是图’，但大家应看到近些年来正是房地产业创造了无数的就业机会，使我们、我们的亲属或者亲属的亲属免于失业，也使大家的居住条件大大得到改观；某些政府官员不要再简单地指责开发商；学者们也要自律，不能误导舆论，更不能为了吸引‘眼球’而故意危言耸听。”
忧国忧民、语重心长，实乃智者之言，不可不听。
2、易宪容：与开发商势不两立
在踏入地产江湖的专家、学者中，易宪容和董藩分别代表了两个截然相反的阵营。2004年7月，一篇题为《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字经济评论使易宪容名声鹊起，从此一发而不可收拾，在地产江湖上越走越远、越战越勇、越陷越深，固执地扮演着房地产行业的批判者和民意领袖的角色，为此不惜赤膊上阵，与开发商拼刺刀。在潜意识里，他或许以为自己是个行侠仗义、劫富济贫的好汉，但在清醒的旁观者看来，他更像是那个滑稽可笑的“堂吉诃德”。
混迹江湖、不务正业的结果是2007年年初，易宪容辞去了社科院金融发展与金融制度研究室主任一职。他所在的单位——中国社科院给出的解释是“易宪容作为一个社科院金融研究员，他发表的言论十分不科学、不严谨，没有对公众负责的态度。这是他辞任的原因之一”。
易宪容辞职的真正原因是在社科院当年的考核中，他没过关。按照社科院的有关人士的说法，考核包括两方面，一是对研究员自身的研究成果。考核的标准不是每年发表的论文数量，而是到底有没有科学的研究，有没有对社会有用的成果，而不是一年发表600篇的文章，但是完全没有调查。第二是对自己所在的基层研究室有没有贡献。易宪容一直都只忙于自己的事情，完全没有为研究室作出应有的贡献。“一般的研究员，一年只发表二三十篇论文，而易宪容写600多篇论文，大部分都是涉及房地产的。房地产专业的研究非常复杂，不能随便发表看法去误导大众。”
不服气的易宪容在博客上贴出了他近几年来发表的学术论文目录，并声称自己早在1986年就发表论文了，即他在华东师大毕业时发表的《价值与理想》，见于《上海社会科学》（1986年第11期）。单从题目上看，倒很符合他的风格，高调发言，不作实际的调查研究。
其实，早有人对易宪容的观点和学风提出质疑。在房地产“学院派”眼里，易宪容只是一个成天在媒体面前夸夸其谈、浅薄浮躁的“媒体学者”和“江湖郎中”，而“实验派”则认为他是没有经过仔细调研就胡说八道的学者和“空空先生”。
开发商对易宪容更是不感冒，一位房地产老总说：“我每天看到他在媒体胡说八道的样子，就不舒服，老百姓也傻，还真信了。”任志强这样评价易宪容：“别以为他是什么‘香饽饽’。国际惯例、基本标准是什么你都不知道，那你易宪容还讨论什么？水平太低了。”
这些看法也被其他渠道的消息所验证。由于易宪容的观点在社会上造成了很大的影响，时任建设部部长的汪光焘曾将他请去研讨。但双方只交谈了片刻，易宪容就被送走了。身边的人见送客回来的汪部长一脸茫然，便上前问个究竟。汪部长无奈地说：“我还以为他手里掌握了什么数据，结果易宪容说，2004年的时候，他准备买房子，.99ｌｉｂ?就开着车子绕着四环转，看到到处都是工地，灯火通明，所以断定房地产存在泡沫。”这个易宪容，该怎么说你啊？把个堂堂的部长都整无语了。
易宪容与任志强无疑是地产江湖上两张最硬的嘴，而且都是一副犟驴脾气，所以两个人之间的碰撞每次都是电光火石，最有看头。在凤凰卫视《一虎一席谈》节目中，任志强放话：“公开房价成本有如公开自己老婆的胸部有多大！”易宪容则反驳：“信息公开透明，这是社会的基本法则，在这样一个原则下，房价信息任何时候都要公布，任何人没有权利阻挡。”易宪容自称是站在公共利益的角度，大骂开发商暴利，哄抬房价。任志强毫不客气地回应：“我们就是应该暴利，就是应该盖高档房。”
易宪容与潘石屹也没少吵过架。但潘石屹毕竟比任志强更加温和、理性，易宪容情绪激动、唾沫横飞——不知道溅没溅到小潘脸上，潘石屹则不温不火，时而插话，时而笑而不语。但潘石屹也不是省油的灯，在一次辩论中，潘石屹有些刻薄地讽刺易宪容，“我刚才看了一下易教授的经历，他的经历都很悲惨，到昌平买房套住了，到香港的时候他正好经历1997年的金融风暴，这两个痛苦的经历让他幼小的心灵受到了严重伤害，所以他每次发表观点都是情绪比较激昂”。
尽管嘴上占了便宜，但潘石屹“中国房价还要涨”的观点却成了铁的事实，这是易宪容不得不承认的。潘石屹不饶人地质问他：“作为经济学家，你提供的意见是错误的，给很多人造成了损失。你应该出来向大家道歉。”易宪容只好心有不甘地承认“潘石屹是对的”，并检讨自己对这个行业缺乏了解，做行业研究的时间少。
易宪容的拥趸们渐渐也清醒过来，觉得自己上当受骗了——因为易宪容的误导而错过了买房的时机，等到决定出手时，不得不付出更高的代价。甚至有人骂其与开发商狼狈为奸，让购房者拖延到房价的高点时买房，从而让开发商攫取更多的利润。对易宪容的欢呼被批评所取代，社会良知的标签换成了欺世盗名。
曾有人嘲笑易宪容是“穷苦孩子出身”，所以才造成他的仇富心理和偏激的观点。易宪容的反应很激烈，“谁说我是穷孩子出身？他们根本不了解情况，真正苦孩子出身的人，才不会站在穷苦人的一边呢。说实话，我在中国房地产还没开始的时候，就已经买了房子，衣食无忧”。
他甚至通过展示自己的藏书来反驳“穷苦出身”的揣测，他的藏书有25柜，“总共有好几万册”，在他昌平寓所，除一楼是吃饭的地方外，二、三楼基本上全是书。他曾告诉来采访的记者：“这本书112美金一本，这个是港币五百多，这本是四百多英镑”，以此来证明自己并非穷人。这种做法多少让人觉得有点小家子气了，缺乏一个学者应有的心胸和风范。
3、乱成一锅粥的地产江湖
开发商与专家、学者和民意领袖的争论早已脱离了理性的轨道，更被媒体利用作为一档娱乐大众的节目。一次，任志强参加中央电视台《商务时间》节目的录制，到场的嘉宾分成了两个阵营：一边是房地产商，另一边则是购房者或者反对高房价者。讨论的话题是“开发商只给富人盖房子”的对与错，场面可以想见，乱成了一锅粥。气愤至极的任志强最终拂袖而去，收回并撕碎了他先前签署的同意节目播出的文件。
后来，任志强写了《一场未拍完的闹剧》一文，说明了此事原委，认为自己在访谈话题和访谈嘉宾问题上被欺骗了，而节目则“试着将嘉宾的话题引入到他们预先准备好的圈套之中，成为他们调戏广大观众的工具”，“《一虎一席谈》就被骗了一把，遭到了许多人责骂，看来是活该，这次不能再上当了”。
直脾气的老任吃过亏之后，终于学乖了。在《一虎一席谈》节目中，他撂下“公开房价成本有如公开自己老婆的胸部有多大”的惊人语，节目主持人在博文中紧接着就发表观点，“房产成本亟待扒掉内裤，公开胸部！”，并把任志强参加这档节目称之为“一位地产大亨的‘胸部’保卫战”。
这场争论已经到了欲置对方于死地而后快的地步，例如有些人提出的“取消开发商”的主张。财经评论人时寒冰提出，“在我国房价上涨过程中，真正受益的并非老百姓，也非政府（房地产开发是偷税最严重的行业）。而是开发商这一空手套白狼的食利阶层和由暴发户构成的投机者。”瞧这语气，跟开发商有深仇大恨啊！
时寒冰认为，在房地产的整个产业链条上，规划由规划单位做，设计由设计单位负责，工程施工由建筑单位做，开发商扮演的只是“中间人”角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房者转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式来维持经营。而这个几乎什么都不干的开发商群体，却攫取了整个房地产链条中高达90%的利润，而且几乎不用承担任何风险。所以，他主张取缔开发商，让建筑企业直接参与房产开发，减少中间环节。
中国社会科学院的曹建海“英雄所见略同”—— “中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式”，所以应该取消。曹建海打了个比方，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商设计、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的唯一提供商。“这将是多么荒唐的事情！”
只咬开发商还嫌不过瘾，攻击的目标向自己的同类扩展。再看看曹建海这位学者在分析财经评论员叶檀（女）时是怎么说的：“如果说任志强属于大资产阶级富豪阶层，叶檀则属于小资产阶级的一员。小资产阶级当中包括许多小商人，小官员，但他们一般不能直接受贿，只有靠自己直接经商理财谋取劳动报酬外的利益。叶檀理财经商的手段是炒房子，实际上就是做开发商的下家，做房屋囤积商和零售商。这样开发商和炒楼者叶檀实际上是批发、零售的产业链上下游关系。那么这就可以解释为什么叶檀不愿意说开发商的坏话了。因为让下游渠道商说上游批发商的坏话，想靠道义打破他们之间的利益联盟，几乎是不可能的事情。”
曹建海把小资产阶级分为三类：一类是甘当大资产阶级的走狗，为其摇旗呐喊，从中获得演讲费、咨询费等“口水”钱；第二类人是时刻希望脱去“小资产阶级”中的“小”字，而让自己步入“资产阶级”富豪行列的人。所谓的一些知名“股评家”、叶檀等，就属于这类人；第三类是超越了自己小资产阶级阶层，利用自己已有的特殊位置，为广大的工农群众利益呼吁而奋不顾身的，时寒冰、邹涛（“不买房运动”的发起人）就属于这一类人。当然，他自己也属于这一类，是正义的化身。
“作为一名不受腐败官员和房地产开发商欢迎的人，尽管不能得到机会参加由开发商主导的博鳌论坛之类的‘盛会’，不能利用这个机会展示自己，似乎是被主流阶层冷落了。但是在我看来，这恰恰可能正是第三类小资产阶级的成功之处！因为一旦获得现有的贪官和房地产开发商们的赞赏，他们将因此感受到永远的无地自容！”
对于曹建海的这番宏论，作者想说3句话，第一，阶级斗争的思维方式已经落伍了，请曹先生与时俱进。你是正义的化身，别人也不是什么妖魔鬼怪；第二，叶檀再怎么说也是位女士，请手下留情，有点绅士风度；第三，参加不了博鳌论坛也没什么，不要“吃不到葡萄说葡萄酸”了！
4、想起了一个荒诞的赌局
2007年7月11日，经济学家、北大教授徐滇庆在深圳发表演讲，提出房价上涨利大于弊，是好事。财经评论人牛刀发表博文——《徐滇庆，最后一名经济学家的末路裸奔》，“相信于徐滇庆之后，再也不会有比他更荒唐的经济学家，对深圳乃至中国的房地产说出这么一堆无用的废话”。
徐教授咽不下这口气，在2007年7月30日的《中国房地产报》发表文章，如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。牛刀当即回应，赌局成立。徐滇庆说：“我有200%的自信”，牛刀说：“徐滇庆200%会输！”
1年后，由于全球金融危机和房地产行业宏观调控的影响，深圳房价果然大幅下跌，但徐滇庆拒绝道歉。牛刀在博文《与徐滇庆教授谈谈深圳房价赌局》中说：“这场赌局不是你的失败，也不是我的成功。但是，你十分强硬地说‘我不道歉’就不妥当了。我如果输了，我一定会在《深圳晚报》以整版篇幅，向深圳市民和广大网友郑重道歉。你如果输了，按照你所承诺的，应该有个交代。这不仅仅是尊重深圳市民，也是尊重全国的网友，.９９lｉb?更是尊重自己的人格。”徐教授没了退路，只好在《南方都市报》的深圳新闻版刊登了小全版的道歉广告。
一个关系国计民生的严肃课题竟然蜕变成一个赌局，既荒唐又可悲。徐教授在《房价与泡沫经济》一书中写道：“房地产市场是一个多元博弈，情况非常复杂，不确定性很强。贸然预测房价走势，起码说明这个人没有学好对策论”；“在研究房地产市场的时候，许多学者和我一样，都有一个相同的困惑，在经济高速发展的同时，为什么经济学界的学风会如此浮躁？如何才能在整治房地产市场竞争秩序的同时也整治一下经济学界的学风？”而他的行为完全背离了他的观点。
徐滇庆道歉后，深圳街头又出现了娱乐化的一幕。一身着粉红色衣服、戴太阳镜、穿黑色网状丝袜的摩登女郎现身广场，脱掉上衣，只留下黑色内衣，手举“徐滇庆再道歉，因赌房价教授徐滇庆仅在某报刊登半版道歉广告引起部分市民不满，身为徐老粉丝，本人献玉体做版，为其追补道歉，以求对其谅解”的牌子，事后证实，妙龄女郎竟然是男扮女装。这算是对这场荒诞赌局的一个讽刺。
但徐滇庆毕竟道歉了，而且作了中肯的反省——“简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性新闻，助长浮躁的学风。”相反，一些人不但预测错了房价走势，还把责任推得一干二净。
早在2005年夏天，易宪容就预测“上海的房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%”。可怜的购房者等来的是房价的暴涨，他们只好付出更大的代价来解决自己的“刚需”。
还有更早的经济学家谢国忠，2004年10月，他在一份《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的报告中提出，全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的；上海则是这次经济泡沫的地震中心，情景有如1997年的香港和1990年的东京。结果，泡沫并没有破裂，上海也没有地震，房价一飞冲天。
还有更更早的清华大学教授魏杰，在2001年年底就预言楼市要崩盘，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。10年过去了，楼市依然如火如荼，丝毫看不出要崩盘的迹象，魏教授也没有去跳楼，仍旧生龙活虎地奔波于全国各地，忙着演讲和拿出场费。
面对质疑，易宪容的说法是“谁误导公众了？不能说是知识分子误导了他们！因为每个人都有自己的判断，言论不是政策，公众 5e94." >应该具备判断对错的能力。如果觉得某个专家的言论不合理可以不予理睬，主动权在每一个人自己手中……现在有很多人偷懒，不爱自己判断和思考，总是依附在别人的思想之上，失掉了自己的判断力”。
易宪容的说法不是完全没有道理，看清这些所谓的专家、学者的真面目，自己多动动脑子吧！
第三章 房奴：走出蜗居，未必安居
“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千，吃穿用要两千五，冉冉上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理三四百，手机话费两百五，还有煤气水电费两百。也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起，我每天要至少进账四百，这就是我活在这个城市的成本。” href='423/im'>《蜗居》里的这段台词道出了无数房奴的心声。
按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。一旦越过这条警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。但在我国，超过90%的人按揭购房，其中，超过30%的人月供占其收入的50%以上。沉重的负担导致他们不敢轻易更换工作，害怕银行涨息，担心生病、失业，没有心情也没有余力去娱乐、旅游、购物，好好享受生活。生活已经完全困在一所房子里，走出蜗居，未必安居。
1、一个准房奴的账单
一个人送外号“葛朗台”的准房奴在网络上公开了自己的日常开销，网友惊呼“比 href='423/im'>《蜗居》中的海萍还要狠！”“葛朗台”在杭州工作，每月的工资扣完税、公积金、保险后，有6000元左右，还有年终奖，收入不算低。但他打算在2010年年底买房，为了能尽快存够首付，所以开始了近乎自虐的节约计划。
“葛朗台”现在的房子是租的，先租下整套，然后再转租出去几间，这样一来，他自己所付的租金就没有多少了。由于午餐和晚餐都能在单位解决，他决定将每个月的开销，包括餐费、零花钱压缩到150元以内。这样一来，再做些兼职，“葛朗台”预计能在2010年年底存下10多万元。下面就是“葛朗台”的日常支出账单，叹为观止！
日期：2010年2月22日
餐费：3元
交通费：0元，骑车去公司
其他：0元
总计：3元
日期：2010年2月23日
餐费：一个苹果
交通费：0元，骑车去公司
其他：银行卡工本费5元
总计：5元
日期：2010年2月24日
餐费：1元，在公司附近买了一个包子充饥
交通费：0元，骑车去公司
其他：自行车坏了，修车花费10元
总计：11元
日期：2010年2月25日
餐费：1元，在公司附近买了个包子
交通费：0元，骑车去公司
其他：0元
总计：1元
日期：2010年3月1日
餐费：2元，豆浆+包子
交通：6元，坐公交车527来回
合计：8元
日期：2010年3月3日
餐费：3元，自己在家买菜做饭
其他：0元
合计：3元
日期：2010年3月4日
餐费：2元，自己在家买菜做饭
其他：0元
合计：2元
日期：2010年3月6日
餐费：0元，合租的朋友做饭，蹭饭两顿
其他：0元
合计：0元
“葛朗台”精神可嘉，只是这样下去，他的身体健康令人担忧。有相当一部分房奴就是以这种“葛朗台”式的精神和行动来换取一套房子，而这样的生活不是一两年，而是10年、20年甚至30年。大好时光就这样变成了背着一套房子负重前行的苦役，是否值得？
2、尊严与房子的交易
婷是一个漂亮的女孩子，但除了漂亮她一无所有，父母都是普通职工，一家四口人——父母、婷和弟弟蜗居在30平方米的房子里。所以，母亲从小就教育她，要珍惜自己唯一的资本，“做得好不如嫁得好”。母亲因为没有嫁个有钱人而终身懊悔，把希望寄托在了婷的身上。
所以，婷一直耐心地等待着自己的真命天子，一一拒绝了那些不符合期望的追求者，直到有一天，鸣走进了她的生活。两个人是?9９ｌib?因为一个偶然的机会认识的，鸣虽然相貌平平，但一身的名牌吸引了婷的注意。她暗自猜想，鸣的家境一定相当优越。
通过侧面的了解，果然不出婷的所料，鸣的父母都是很有身份的人，虽然算不上是富豪，但也比较殷实。在鸣的主动追求下，两个人开始了交往。一天，鸣带婷去拜见自己的父母，婷的母亲咬牙大出血，买了高档的烟酒，让婷拿去孝敬未来的公婆。
进了鸣的家门，婷才知道，他家是独门独院的别墅，典雅的二层小楼和打理得整洁、漂亮的花园。拜见了鸣的父母后，鸣的母亲对婷递上的烟酒不屑一顾，淡淡地说了一句，“他爸早就戒烟戒酒了……”尴尬的气氛让婷从头到尾都如坐针毡，好不容易才熬到晚饭结束，匆匆忙忙地逃走了。
到了谈婚论嫁的地步，鸣的父母却既不提亲，也不送彩礼，甚至说连婚宴都不想办了，因为婷的家境实在入不了他们的眼，找一门这样的亲家，让他们感觉在亲友面前抬不起头来，更主要的是质疑婷的动机，想让两个人主动分手。
婷的母亲气得大哭大闹，把未来的女婿吓坏了，只好回去纠缠自己的父母，最后把行李搬到了婷家里，扬言如果不办婚礼，就不回自己家。婷的母亲高兴得一口一个“乖儿”。面对自己的独子，鸣的父母只好屈从，带着彩礼上门提亲，举行了隆重的婚礼。婷在周围人羡慕的眼神中出嫁了。
婷与婆婆不和的种子从第一次见面就播下了。婚后，婷与鸣没有自己的房子，就和鸣的父母住在一起，彼此的反感开始发芽、生长，大大小小的摩擦不断。婷开始怂恿鸣买房子，但凭两个人的收入买房不可能，只有让鸣的父母掏腰包。
在小夫妻的纠缠下，公婆终于点头同意，出钱给他们买了一套三居室的房子。婷如愿以偿地从公婆家里搬了出来，过上了自己向往已久的生活。1年之后，他们有了孩子。但婷和婆婆的关系一直没有缓和。
一个周末，一家三口去看望鸣的父母。因为一件小事，婷和婆婆发生了口角。婆婆当时就撂下话来，“房贷以后你们自己还！”婷在气头上一咬牙，二话没说，扭头就走。等她冷静下来之后才发现，自己已经身处绝境，两个人的工资加起来刚好够还房贷。
鸣只好回去求父母，婷的婆婆坚持要他们跪在门口磕头认错，才肯回心转意。那天，鸣和婷带着孩子回到父母家，婆婆站在二楼的窗前看着他们。鸣拉着婷跪下来，在驻足围观的人们的议论声中开始磕头，不知过了多长时间、磕了多少个头，门终于打开了，婷一头扎进卫生间，痛哭失声。
从此，只要婆婆对婷稍有不满，就以不还房贷相威胁，婷只好忍气吞声，接受婆婆的数落和白眼。这样的日子要过20年。为了一套房子，婷无奈地交出了自己的身体和尊严。
这是一个真实的故事。婷就像一个非典型房奴，虽然她没有自掏腰包还房贷，但同样被一套房子奴役着，凶狠的婆婆成了房子的化身。究竟人是房子的主人，还是房子是人的主人？
3、蜗牛壳里的人生
1997年，吕国华来到厦门读书，到2007年，他在这个美丽的海滨城市已经生活了10年。高涨的房价让他感到绝望，只好跟两个妹妹一起租房住，他的积蓄仅仅能在市中心买5个平方米。
一天，他怀着戏谑和无助的心态，在网上发了一个帖子：没钱就买个5平方米的卫生间——楼下1平方米的卫生间、1平方米的厨房、1平方米的餐厅，剩下的2平方米做客厅。全部用折叠椅，墙壁上挂液晶电视，说不定还能搞个沙发、茶几。楼上的5平方米用来作主房，放个床垫和笔记本就可以了。梳妆台也搞一个，楼上到楼下用钢管上下吧——要有消防队员的好身手啊，还可以练练钢管舞。如果bbr>?可以，再买个半匹的空调，整个屋子就好温馨。
这个帖子很快流传开来，受到网友的追捧——“这是我见过的最有才的帖。如果真的能实现，楼主，钢管的钱我出了”；“看着看着，想笑，笑完了，还真有种心酸的感觉”。甚至有网友愿意把家里的阳台贡献出来，让吕国华建造他的5平方米复式。
就在此时，一家商场的企划部联系到吕国华，打算在商场外面把这个5平方米的两层小楼建起来，作为商场开业活动的一部分。2007年9月底，小楼完工，成本价不足2万元。商场贴出的海报上有这样的描述，“9月30日下午，厦门房奴代言人Mr.5开始五平方米空间生存。一个平凡小民的全部梦想、现实、苦恼、欢乐……都将塞入面积仅为五平方米的小屋”。
这是一座高3.2米、面积仅为5平方米的二层“小楼”。在它的两边，是30层高的商品房。与周围的高楼大厦相比，它局促得像一个火柴盒，但吕国华称它为“我的豪宅”，火柴盒里几乎塞下了他所有的生活必用品。
二楼只有1.3米高，根本就直不起腰，一张1米宽、2米长的凉席就成了床，主人只能坐在凉席上。凉席旁边放着一个铁皮柜，既是储物柜，又是电脑桌。房子还接了宽带，中间地板是一块钢化玻璃，显得通透。而这里的楼梯，是一根钢管。一楼中间放着一张小折叠桌，两边是坐垫和靠垫，这就是客厅了。在一个角落里，放着车载冰箱，上面隔出几层放上电磁炉、电饭锅，就成了厨房。旁边立着洗漱池和马桶。
9月30日晚上，吕国华搬进小屋的第一夜，兴奋得无法入睡。等他早晨醒来的时候，突然发现玻璃外面黑压压地围着上千人在看，把他吓了一跳。在这个小楼里，吕国华度过了自己的黄金周。
3年时间过去了，西安已经出现了不足13平方米的最小户型。生活在蜗牛壳里，正在成为现实。
4、房奴揭竿而起
“事业未成而房价大涨，今佳人催婚，囊中羞涩，此诚危急存亡之秋也！然观国家政策，调控凛冽；西安市场，却仍在涨，盖因开发商强势，卖方市场已形成也！”——《房奴出师表》
“哪里有压迫，哪里就有反抗。”房奴也在通过各种方式传递着自己的声音。从邹涛的“不买房运动”到于凌罡的“集资建房”——被戏称为地产江湖的“陈胜、吴广起义”，前有梁志刚披枷带锁逛住交会，后来任志强在论坛上被扔鞋。房奴不堪压迫、揭竿而起，矛头所指自然是开发商——对他们敲骨吸髓的奴隶主。
2006年春天，邹涛以一封《关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》而成为广大房奴的代言人和意见领袖，站到了与开发商斗争的最前沿。在公开信中，邹涛大声疾呼，“为了不做房奴，为了一辈子不要再背负沉重的债务，更为了我们的下一代，请大家和我一起行动起来”，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房”。声势不亚于当年陈胜、吴广豪迈地喊出“王侯将相，宁有种乎？”
他还给冯仑和王石写了一封公开信，痛斥房地产是“一个暴利行业”， 质问“有哪个开发商敢公布房地产开发的成本？”讨伐开发商的檄文啊！邹涛的名气越来越大，应媒体之邀，他一次次和开发商PK、群殴，进行面对面的斗争。邹涛还起草了一份“房价真高、房奴真苦、房地产业真危险”的报告，打算进京面呈温家宝总理，为民请命。
现实中的邹涛颇有英雄主义情结，钦佩毛泽东，向往金庸、古龙武侠小说中的侠客。遗憾的是，他的前妻起初因为这种个性而爱上他，最后因为这种个性而离开了他。前妻留给他的最后一句话是：“如果你是别人老公，我会很欣赏，但是自己老公就不能忍受。”邹涛引用保尔的名言以明心志，“当一个人回忆往事的时候，不因碌碌无为而懊悔，也不因虚度年华而羞愧”。老婆都丢了，就别跩了！
不管是“不买房”还是“集资建房”，现实中的可能性都微乎其微，更多的是表达一种不满，宣泄一种绝望。但值得注意的是这些行动所折射出的高房价造成的社会对立与冲突，如果不采取有效的措施，社会的裂痕会进一步扩大，矛盾会继续升级，成为威胁社会稳定的因素之一。
美女导演徐静蕾说过：“如果没有达到非常轻松就可以买房的状态建议不要买房，更不需要用买房来证明什么。”冯仑嘴有点损，“成为房奴，那是活该啊！”他要表达的意思是：解决住房的方式有很多种，例如可以租房，如果不理性消费，买不起房的去买房，只买得起小的非要去买大的，最后日子难过，那是活该。
冯仑还说：“你让大学才毕业的年轻人就去买房，这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇。”“还有一些人买房是为了面子。有些消费者的心理很奇怪，他买房可能是给其他人看的。”话虽然不中听，但都是大实话。
第四章 炒房团：席卷江湖，纵横四海
2010年，继“国际旅游岛”带来的海南炒房热、“CBD东扩”引爆的北京通州炒房热之后，新疆喀什成立经济特区的消息传出，喀什成了新的房地产投机乐园，原本一万五六的商铺被炒到了三四万，住宅更是几十套、上百套的买，价格随之飙升。炒房.团由南而北，由东而西，转战地产江湖。
我们所说的炒房团，在本质上就是热钱和投机资本。资本的本性是逐“利润”而居，一旦市场上出现财源滚滚、利润丰厚的热点，它们就像草原上闻到血腥味的狼群一样，呼啸而来，蜂拥而上，在财富的盛宴上大快朵颐。
1、名震江湖的温州炒房团
提起炒房团，就不能不说大名鼎鼎的“温州炒房团”。2001年8月18日，100多个温州人带着5000万元现金，包了一节火车车厢奔赴上海，见楼就买，见房就收，3天之内把大把的钞票花得一干二净。温州炒房团一战成名，轰动江湖。
接下来，温州炒房团向西逆长江而上，进军苏锡常、南京、武汉、重庆、成都，甚至远到新疆伊犁；南下厦门、广州、海口、三亚，直至越南；北面转战青岛、济南、北京、大连、沈阳、哈尔滨等城市，足迹所至，房价闻声而涨。
时至今日，温州炒房团已不再是一枝独秀，各地的炒房团遍地开花，但温州炒房团仍然是地产江湖上一支不可忽视的力量。唐先生是今日温州炒房团的领军人物之一，他炒房的手笔代表了温州人雄厚的实力。
2009年国庆期间，唐先生带一批温州人到海南旅游兼看盘，目标锁定号称“比肩世界著名旅游度假胜地、打造一个365天度假新国度”的清水湾豪华楼盘。一行人“团购”了60多套豪宅，各分一套。但唐先生还不满足，第二天偷偷去了一次，售楼小姐告诉他，还剩38套房源。唐先生二话不说，当场刷卡首付1千万元，以85折的“团购”统统吃下，满载而归。
3天后，开发商致电唐先生，愿以全价回购38套豪宅。这意味着他在3天之内轻松赚到了500万元。但唐先生坚决不肯，结果一平方米9000多元的房价，3个月后就暴涨到3万多元，2010年海南借“国际旅游岛”的概念掀起了房地产炒作热浪，房价一日千里。唐先生赚到的利润足以打开人们的想象空间。
这些炒房团的领军人物成了开发商和代理商眼中的红人。罗夏兰是著名的“太太炒房团”团长，她带过的团员累积至今，超过两万人。一些开发商和代理商会主动联系她，请她带团去看房。即便温州炒房团不买房，也会为楼盘带来人气，制造广告效应。这些开发商和代理商不但管所有团员的吃、住、行，还会给罗夏兰好处费。
个别精明的开发商甚至利用温州炒房团招牌来布局，炒房团的领头人也成了局中的棋子。一次，在温州颇有威望的周先生被某开发商邀请去“指点”，刚到目的地，就被几十个记者包围了。第二天，当地媒体就大肆报道温州炒房团到来的消息，并将周先生描绘成温州上千亿游资的代言人，他会带更多的温商前来看楼。而周先生等人筹备的温州投资联盟也被说成是“房地产投资联盟，资金总额在100亿以上，专注于房地产投资，以改变以往散兵游勇式的状态”。结果，该楼盘被抢购一空。
温州炒房团之所以能够率先崛起于地产江湖，有其特殊的背景。一个原因是当地数以千亿的民间资本在寻找利润增长点，实现财富的保值、增值，另一个原因是温州当地的房地产市场化起步较早，房价从1988年的每平方米800元，一路上涨到如今的“坐三望六”，3万元/平方米的房价对温州人来说司空见惯。所以，站在当年温州人的立场看，全国各地的房价还都处于低位，上涨的空间是广阔的。温州炒房团应运而生，“该出手时就出手”，把地产江湖搅得浪花翻涌、波涛滚滚。
2、走向世界的中国炒房团
2010年5月初，“日本电视台”播出了一个专题节目——“日本被中国人买下”，报道了中国房产投资者的一个研讨会。其中有这样的镜头——上海的中国炒房客手里却拿着日本房产资料，而他们投资的地段都是东京的黄金地段，普通日本人对这里的房产根本不敢问津。但中国炒房客的感受却是“日本房价要比中国便宜”。“过去是日本人跑到美国炒房，没想到现在轮到中国人来日本买房了。”
而此前一周，日本《产经新闻》推出了一本名为《中国人的世界霸占计划》的书，作者是日本著名的反华作家河添惠子。书中扬言，中国人正“买走我们的不动产”，“再也不能让这些有害有毒的蚂蚁继续发展下去了”。就在不久之前，位于日本北海道的17栋别墅被中国人抢购一空，开发商大喜过望，声言还将建设500～1000栋，全都卖给中国人，“富裕的中国人一定能为北海道带来经济效益”。财大气粗的中国炒房客一面让日本房地产商赚得钵满盆盈，一面助涨了日本的排华势力。
对于今天的中国炒房团来说，走出国门，寻找更大的舞台，俨然成了一种趋势。他们抄底日本、投资韩国、进军迪拜、远征欧美，一出手就让全世界为之侧目。
2010年年初，温州炒房团杀向泡沫破灭之后房价已缩水40%的迪拜，在这个曾经演绎了无数个房地产神话的国度里“秋风扫落叶”，“温州房价是每平方米6万元人民币，现在全球第一高楼哈里发塔（原迪拜塔）每平方米才7万元人民币。为什么不买？”五一期间，中国炒房客还在韩国的济州岛一举买下58套度假屋，价值1.83亿元人民币。
美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新藏书网加坡、马来西亚等国家以及中国香港、台湾等地区的开发商也纷纷向名声在外的温州炒房团伸出橄榄枝。美国加州帝国郡政府与温州市政府合推的“加州帝国商业中心”就是一个典型的例子。
“加州帝国商业中心”位于“北美自由贸易区”，已享受了美国政府的系列优惠政策。但当地政府为增加对国外投资者的吸引力，与开发商联合起来，与美国移民局反复交涉，以解决中国企业和个人赴美签证与身份的难题。美国联邦移民局最后特别授权“加州帝国商业中心”，通过置业投资的途径拥有384个置业移民的名额。这意味着用50万美元的合法收入，在“加州帝国商业中心”购买商铺，6个月内可获得条件绿卡，置业后3年半，可获美国永久居民签证。
但中.国炒房客的到来不可避免地推高了当地的房价，从而引起普通民众的严重不满。澳大利亚的房价从2009年4月到2010年3月，1年间上涨了20%，是2002年以来的最大年增幅。而澳大利亚恰恰是中国留学生最集中的地方之一。民众的不满迫使澳大利亚总理陆克文作出保证，不让外来投机者推高澳大利亚房价，使得澳大利亚工薪家庭被迫出高价来购买他们的房子。政府也在着手调查外来投资者购买多处房产的案件，倘若发现这些人“囤积”房产，他们将被罚款或判坐牢。
面对这些一掷千金的炒房客，我们不知道是应该骄傲还是担忧？
第五章 房地产经纪：美女与野兽
房地产经纪的脸谱就像黑帮电影的海报，一边是面目狰狞的江湖杀手，一边是曲线玲珑的靓女。房地产中介的种种黑社会行径时有耳闻，笔者就曾亲见中介殴打房客（也可..能是竞争对手），一个彪形大汉拳打脚踢，一个美女在旁边指手画脚、呐喊助威。但走进富丽堂皇的售楼处，穿着整齐的工装、千娇百媚的售楼小姐又会让人心旌荡漾，激起对财富和奢华的渴望。描述房地产经纪这个群体，就像讲述一个真实的美女与野兽的故事。
1、房地产经纪的野兽行径
2010年7月19日，北京著名的房地产中介公司——中大恒基的前董事长刘益良因寻衅滋事罪和敲诈勒索罪被判处有期徒刑8年，该公司另外16名涉案员工也分别获刑1到8年不等。这已经不是刘益良第一次走进监狱了。
刘益良原籍河南。在河南老家，他就曾犯过命案。那还是20年前，1990年8月的一天，刘益良与人携带小口径手枪和猎枪上山打猎，下山后在一家饭馆吃饭，与老板发生争执。刘益良掏出枪，朝天开了一枪后，用枪指着饭馆老板，威胁其不许动。随后，几个人来到饭馆门口，举枪四处乱射。饭馆老板趁乱逃出后，立即报警。刘益良等人在逃跑途中发现有警察追赶，开枪拒捕，将一名协警打死。
法院以过失杀人罪判处刘益良有期徒刑7年，后又追加刑期4年。然而1996年，刘益良在服刑不到5年后，不知何因假释出狱，并离开老家，来到北京。在北京，刘益良创办了中大恒基，到2007年刘益良案发的时候，中大恒基在北京已有500多家门店，市场成交量一度在同行中排名第一。
2007年8月，一封举报信从公安部转到了北京市公安局。信中详细列举了以刘益良为首的中大恒基公司欺行霸市、寻衅滋事的累累罪行，公安部高层领导对该案作出重要批示。北京警方成立专案组，开始对中大恒基一案展开秘密调查。经过3个多月的秘密调查，专案组掌握了大量证据后，2007年11月的一天，北京警方展开收网行动。当天上午，刘益良从中大恒基位于海淀区的总部被带走。团伙骨干成员也悉数落网。
根据司法机关的指控，2002年至2005年间，刘益良与霍永光等人犯下了寻衅滋事、敲诈勒索、聚众斗殴等多桩罪行。
2002年6月15日，时任北京华泰和美装饰有限责任公司总经理的刘永科与被害人赵某、杨某因房屋装修发生纠纷。刘益良、刘永科分别纠集了共约30余人到被害人经营的咨询中心对赵、杨二人进行殴打，并打砸店内玻璃、电话机、传真机等物品。
2003年2月4日，因与北京华联商厦股份有限公司安贞分公司发生纠纷，刘益良纠集马永、戚昌年等10余名中大恒基员工围堵安贞华联南门，并指使员工用链锁将玻璃门锁上，造成公共场所秩序混乱。之后，刘益良以此为由向安贞华联强行索得现金5000元。
2005年2月25日，因与被害人董某发生房屋买卖中介纠纷，经刘益良授意，中大恒基事业三部总经理霍永光纠集40余名员工到兴隆灯具城董某门店内，持镐把对被害人董某进行殴打并砸店。之后，霍永光以实施暴力相要挟，又向董某强行索得现金2万元。
2005年11月10日，因与北京置换家园房地产经纪有限公司发生房屋代销纠纷，霍永光纠集30余名中大恒基公司事业三部员工到置换家园公司办公室，对该公司员工进行殴打，强行让置换家园公司退还定金和预付房款共计现金8万元。同时，霍永光等人以实施暴力相要挟，又向该公司强行索得现金2万元。
2005年4月14日，因与北京中天置地房地产经纪有限公司在SOHO现代城争抢客户发生冲突，经霍永光指使，30余名中大恒基公司事业三部员工到现代城1号楼持械殴打中天置地公司员工，致5人受伤，后追打至该公司门店，将店内电脑、复印机等办公用品砸毁。
真可以说是罪行累累、劣迹斑斑。该案不过是房地产中介行业种种乱象的一个缩影，就像把一头躲藏在黑暗中的嗜血怪兽驱赶到了阳光下，大家从有所耳闻到见识了它的真面目。只是，这样的怪兽远远不止这一头，消灭这些怪兽，规范市场秩序——“革命尚未成功，同志仍须努力”。
2、售楼小姐背后的酸甜苦辣
2010年上半年的时候，作者看到一则新闻，海南的一位售楼小姐卖出了13亿的房子，光佣金就可以拿到200万。在楼市高潮迭起的时候，售楼小姐一度成为人们艳羡的高收入人群，打开了人们对一夜暴富的想象空间。实际上，售楼小姐不过是房地产食物链最底端的一群，比起开发商和炒房客，她们赚取的只是大蛋糕上的一点残渣，就像行走江湖、卖唱为生的小角色。一个佃农多收了三五斗，就有人嫉妒得眼红，殊不知地主家里的余粮早已堆积如山。
在销售旺季，售楼小姐固然可以拿到不菲的收入，甚至是几十万、上百万的年薪。但市场一旦转淡，很多人就只能靠微薄的底薪生活，不多的佣金还经常被克扣，媒体上曾曝出售楼小姐集体跳楼讨薪的新闻。看来，售楼小姐的处境已经可以和农民工相提并论了。
销售旺季虽然收入高，但辛苦程度也成正比。一些售楼小姐每天要工作16个小时以上，从早上8点一直到晚上12点，接待数以百计的客户，甚至一天只能吃上一顿饭。售楼小姐最怕的就是陪客户实地看楼。因为楼盘在建的过程中还没有安装电梯，遇到要看高层的客户，只能爬上爬下，二三十楼爬上几个来回，辛苦可想而知。
有位售楼小姐曾遇到这样一位客户：想买26楼的房子，自己看过后，第二天又带着老婆来看，第三天还叫上了孩子一起来看。几天后，客户又带着同事、亲戚来帮他参考。一个月下来，.客户来了8趟，每次售楼小姐都要陪着他爬26楼，还要为他讲解。但客户仍犹豫不决，不管多晚，随时都给售楼小姐打电话咨询，却迟迟不下订单。最后，售楼小姐一气之下告诉他：此房已卖。
售楼小姐之间也存在激烈的竞争，特别是在房子不好卖的时候，更是如此。甚至有售楼小姐趁人不注意，偷走同事的客户通讯录。为了争夺客户，彼此之间勾心斗角、不择手段。
售楼是技巧性很强的工作，一个细节上的疏忽就可能丢掉一笔生意。一位售楼小姐讲述了一笔让她印象很深的交易。一天，售楼处门前来了一辆奔驰，从车里下来一位中年男子，在一个妙龄女郎的陪同下前来看楼。男子体态发福、头发稀疏，穿一套名牌休闲装，一看派头就是大老板。
售楼小姐赶紧迎上去，为其详细地讲解楼盘情况，带客户参观样板房。但她把注意力都放在了这个男子身上，却忽视了站在一边的那位妙龄女郎。被冷落的女郎终于忍不住开口了，有些气恼地挑起毛病来。售楼小姐当即意识到自己选错了公关对象，马上见风使舵，“先生注意大局，小姐更关注细节”，并不失时机地夸奖了对方几句。
妙龄女郎果然受用，不再从中作梗，甚至还为房型的不足说了几句理解的话。在她的怂恿下，男子爽快地签了合同。看来，售楼小姐这碗饭还真不是好吃的，要想从客户口袋里一下子掏走几十万、上百万的钱，得看你有没有那个脑筋啊！
售楼的技巧对于客户来说，有时就是陷阱。一些在这个行业里浸淫过的人，出于种种原因，有时会把这些内幕捅出来。对于那些准备买房子的人来说，看看这些内幕，大有益处。
售楼计之掩人耳目：有些房子本身有缺陷——房顶有裂缝、楼边有个变电站……在看房前，销售人员会想尽办法把裂缝填平，客户看到的还是一套体面的房子，可时间一长，就原形毕露了。至于变电站，销售人员会在看房时带客户走一条看不见变电站的路，等客户发现时，房子已经买到手了。
售楼计之语焉不详：在房产合同中也有不少陷阱。曾有一个新造的酒店式公寓，厨房里没有安装煤气，但是销售人员告诉客户，每套房子里都有电磁炉。在房产合同上，模模糊糊地写了“厨房设施不合格”几个字，客户也只以为说的是煤气问题。等到交房后大家才发现，厨房里居然连通风管道都没有！
售楼计之买一送一：有些房子的产权证上明明写的是一个人的名字，但却属于共同财产，客户不了解内情。等房子到手后才发现，买到的不是一所房子，而是一场官司和一堆麻烦。
售楼计之偷梁换柱：房地产经纪中，据说骗术的最高境界是只需要一张身份证复印件。如果有了别人的身份证复印件，就能查到这个人拥有的所有的房产信息。选中其中一套，去办一张假的房产证和一张假的身份证原件，再凭着这堆假货，找一个跟身份证主人长得差不多的真人，去公证处办个委托公证，同意中介全权处理他的房产。于是，还没等房子真正的主人察觉，他的房子已经是别人的了。
还有一位上海的售楼小姐在网络上留下了“18句良心话”，摘录于此，就当是给购房者敲一敲警钟：
（1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
（2）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
（3）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
（4）售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻不感到紧张，这时你千万要冷静，要自己看中才买。
（5）别以为高层中的9到11楼不错，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。
（6）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前1个月从外地买来直接插到土里的，所以能多多存活就不错了。
（7）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
（8）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认它的测绘报告。
（9）绿化率、容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对8成就不错了。
（10）漏水和外立面的材料往往没太大关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
（11）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导请来捧场的。
（12）注意，有代理公司来代理的楼盘通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
（13）为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了藏书网安全，其实是整个上海的开发商为了省钱而内部统一那么做的。
（14）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺。
（15）到售楼处后直接问售楼员要一个叫销控的本子，这样你才可以确切地知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
（16）一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
（17）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来做，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问。
（18）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外心理。
这些内幕至少作者看了很受启发，同时也对这些混迹江湖而又良心未泯的女孩子多了一些好感和敬意。对于那些为了生存而努力的人，我们应该给予更多的理解和宽容，而不是冷漠和鄙视。
序 房地产的明天
我们炒过..君子兰、普洱茶、藏獒……跟炒房子比起来，这些都是小把戏。
放眼古今中外，房地产热从来没有“大团圆”的完美结局，我们能否改变历史？
房地产泡沫.就像绑在中国经济身上的一颗定时炸弹，宏观调控的目的就是拆弹，解救被“绑架”的中国经济。
完成这个 590d." >复杂、危险的任务，既要小心翼翼，又要当机立断；要打以柔克刚的太极拳，而不是横扫千军的金刚拳。
如今，16支房地产中央军主力在地产江湖上强势扩张，他们将充当宏观调控的急先锋和稳定楼市的重要力量。
江湖的明天是阳光明媚、风平浪静，还是乌云滚滚、风高浪急，我们拭目以待。
第一章 房地产列国志：百年兴衰
纵观世界各国近百年来房地产市场的兴衰轮回，果真应了那句话——“眼看着起高楼，眼看着楼倒下。”房地产市场一次次走向繁荣的顶点，又一次次跌入低谷；让人目眩神迷的泡沫一次次被吹大，又一次次轰然破裂；财富一次次爆炸式增长，又一次次化为泡影。“太阳底下没有新鲜事，发生过的还会发生。”
1、美国
一战结束后，美国经济空前繁荣，带动了房地产业的发展。而位于美国东南端的佛罗里达州，享有得天独厚的地理位置，气候宜人，成为美国人的度假胜地，一个巨大且影响深远的房地产泡沫在这里形成。
当时，佛罗里达的地价与美国其他地方相比，就像一块洼地，投机资本从四面八方向这处低洼地带汇聚。1925年，迈阿密市拥有2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人，而该市的总人口才7.5万，3个人中就有一位从事地产交易。
1923年～1926年，佛罗里达的地价直线飙升，以棕榈海滩上的一块土地为例，1923年为80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。梦幻般的财富刺激着所有人的神经，连向来谨慎的银行家也头脑发热，卷入了炒卖地皮的浪潮中。
1926年，房地产泡沫破裂，很多人发疯、自杀，由富豪沦为乞丐。房地产泡沫破裂又激化了经济危机，导致股市崩溃，随之而来的是噩梦般的20世纪三十年代的“大萧条”和波及全世界的经济危机。
二战后，美国人口出现爆炸式增长，也就是人们通常所说的“婴儿潮”。这些婴儿长大后，需要大量的住房，催生了新一轮的房地产热。1967年～1972年，美国的住宅市场高度繁荣，人们疯狂地购买公寓。但好景不长，1975年，房地产市场再次衰退，引起了“大萧条”之后最严重的金融危机。
从1982年开始，由于美国政府税收、财政政策的刺激作用，房地产市场再度升温。1986年，政府出台了新的税收修正法案，房地产热进入高潮阶段，但1990年，房地产市场再次陷入低谷。在低谷中徘徊了数年后，从1995年开始，美国房地产市场开始复苏，进入了一个长达10年的繁荣阶段。到2006年，美国房地产平均价格持续走低，2007年，房地产价格全面下跌，引发次贷危机。
2、日本
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值、日元升值。随后，大量国际游资进入日本，希望借日元的升值在外汇市场上套利。日本的房地产市场吸纳了相当一部分游资，从而刺激了房价的上涨。
20世纪80年代后期，由于日元升值导致出口下滑，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，大量资金流入房地产以及股票市场，加之出口受阻，制造业的资金也向楼市和股市转移，为房地产热推波助澜。日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。
从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富豪和极少数大公司的高管。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。
1991年后，随着国际游资获利离场，房地产泡沫破裂，房地产价格暴跌。到1993年，日本房地产市场全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济进入了漫长的衰退期，至今未能完全走出泡沫经济的阴影。
3、中国香港
香港的房地产热发轫于20世纪70年代。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年～1997年，香港房价年平均增长超过20%，中环、尖沙咀等中心区域的房价高达每平方米十几万港元。房地产投机盛行，1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的咄咄怪事。
东南亚金融危机刺破了香港的房地产泡沫，楼价大幅下跌，如著名的中产阶级社区——“太古城”，楼价从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。从1997年到2002年的短短5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。平均每位香港业主损失267万港元，有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。房地产泡沫破裂造成香港经济衰退，持续低迷多年。
4、韩国
从1988年主办奥运会到1997年东南亚金融危机爆发前，韩国首尔的房价曾连续10年只涨不跌，翻了几番。但金融危机爆发后，房价暴跌45%，给韩国经济造成重创。进入21世纪，韩国的房地产再次升温。
2005年7月1日，韩国政府公布数据：在2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔部分公寓的平均售价由当初的3.77亿韩元飙升至10.65亿韩元，上涨幅度达到了2.8倍。在接受调查的这2.7万套公寓中，拥有3套以上住宅的人买走了其中1.6万套，房地产投机非常严重。当年，韩国房地产价格涨幅位居亚太地区之首。
由于缺乏其他投资渠道，很多富有的韩国人选择投资房地产，并坚信投资房地产是一种稳赚不亏的生意。一旦具备相应财力，大家都以在首尔南部一带的高档住宅区买房置业为荣。到2006年，在首尔江南地区买一套100平方米左右的公寓，至少需要70～80万美元，对于平均家庭月收入为322万韩元（约合3400美元）的首尔居民来说，江南地区的房价接近他们年收入的20倍，从而引起普通民众的强烈不满。
房地产泡沫的膨胀引起韩国政府的担忧，“房地产投机正在危及经济的稳定，有可能产生像香槟塞子突然弹出那样的后果”。为了挤出房地产泡沫，韩国政府采取了对土地交易和转让第二套以上住宅征收重税，加大住宅建设力度，提高银行贷款利率等一系列措施。这些措施每次都能在短期内遏制房地产过快升温，但最终都未能使房地产价格回归到合理的水平。往往新一轮政策实施后不久，房地产市场又开始回升。全球金融危机爆发后，给韩国的房地产行业和整个经济再度造成重创。
5、西班牙
西班牙的房地产泡沫成因是多重的。一方面，一大批“70后”、“80后”的“婴儿潮”成人成家，增加了住房需求，大量拉美移民涌入使这一需求进一步扩大。另外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家民众度假别墅的首选地。西班牙人自身有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。“人们认为租房子就是赔钱，就说明这个人不成功。”所以，西班漠。楼体由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格，基座周围则采用了伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。迪拜塔内有56部电梯，速度最高达18米/秒，是世界上速度最快且运行距离最长的电梯。
但随着迪拜债务危机的爆发，神话破灭了，迪拜房价暴跌。那些瑰丽宏伟的建筑名副其实地是“建在沙子上”的。
第二章 盘点被我们爆炒过的东西
蓦然回首，这些年被我们爆炒过的东西还真不少，从20世纪80年代的君子兰，到后来的藏獒、普洱茶，再到今天的大蒜。每一轮炒作都是烈火烹油、鲜花似锦，最后的结局也总是曲终人散、遍地狼藉。炒作的背后是人们对财富的渴望，这种根深蒂固的欲望会在特定的时间、特定的环境下，依附于特定的对象而集中爆发。就像人们评价当年的君子兰所说的，“花已经不是花，变成了一种神物，寄托了人们想通过某种捷径迅速摆脱贫穷的希望”。
1、君子兰的往事
君子兰原是非洲南部的一种野花，喜半阴，气温以10℃～25℃最宜，后来传入日本。20世纪30年代，日本将此花作为珍贵花卉送给溥仪，随后向全国普及。君子兰花、叶都具观赏性，培育几十年后将其根茎切去一段仍可生长，人称长寿之花。珍品君子兰花粉可以作为父本，提高下一代的质量和档次，又可作为母本生育珍品的下一代，所以价值相当可观。
也正因为如此，它在改革开放之初就成了一些人盼望一夜暴富的工具。当时的长春是国内君子兰的集散地，掀起了一股炒卖君子兰的热浪，当时家家户户的窗台上随处可见君子兰。君子兰价格的不正常上涨引起了政府的关注。1982年，长春市出台君子兰“限价令”，规定一盆君子兰售价不得超过200元——考虑到当时人们的工资水平，这个价格已经相当昂贵，是人们月收入的几倍、十几倍。但随后，长春市将君子兰定为市花，限价令也不了了之，君子兰的价格随后飙升，一盆原本几十元、几百元的君子兰，被哄抬到几万元一盆。
1985年年初，君子兰卖出了破纪录的14万元天价，按照当时的市场价格，14万元可买40两黄金，君子兰被人们称为“绿色金条”。君子兰完全被神化了，为了开花，人们不惜给君子兰浇啤酒甚至杨振华851（属于80年代的保健品），用君子兰换冰箱、彩电，甚至有人持枪抢花窖。
但登峰造极之日，就是一落千丈之时，当一种商品的价格被哄抬到高峰，再往前走一步，就是万丈悬崖。1985年6月，媒体上3篇抨击炒买炒卖君子兰的社论让这股热浪迅速降温，昔日的神花被人们丢进了垃圾堆。多少人为此倾家荡产、负债累累。
2、普洱茶的阴谋
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早在3000多年前武王伐纣时，云南种茶先民濮人已经献茶给周武王，只不过那时还没有普洱茶这个名称。到了明清时期，以普洱为中心向国内外辐射出五条“茶马古道”，使普洱茶行销国内各省区，并远销新加坡、马来西亚、缅甸、泰国、法国、英国、朝鲜、日本等国家和港澳台地区。普洱茶虽然受到人们的普遍欢迎，但还只是一种与人们生活息息相关的普通饮品。
普洱茶有“云南产、香港卖、台湾藏”的说法。1999年，台湾的普洱茶市场崩盘，一些炒家转战普洱茶的发源地——云南。2000年前后，港台茶商前往云南各大城市的茶厂、茶庄、供销社、甚至边远村寨收购老茶。当时的收购成本每斤只有几块钱，在短短几年时间内，云南大部分的陈年老茶都被收购殆尽。
从2005年开始，港台茶人开始在内地到处宣传普洱茶文化，开展普洱茶形象小姐、全球普洱茶人等评选活动，召开各种名目的新闻发布会和拍卖会——“马帮茶道·瑞贡京城”、“盛世福坛·马帮普洱”等等。
在舆论的影响下，普洱茶开始升温，各地的茶铺纷纷进货，价格随之暴涨。2007年上半年，是普洱茶炒作的高峰。2007年4月8日，云南思茅市改名为普洱市。由60多人和6辆车组成的“盛迎”队伍护送着一块来自故宫博物院的百年普洱贡茶，从北京辗转全国多个地方，直至终点云南，引起万众瞩目。
某品牌的普洱茶价格从2月起开始飙升，由当初的每件（84片，每片357克）1.5万元一路上涨到4月底、5月初的2.2万元。大炒家放手出货，随之 800c." >而来的是价格的暴跌。2007年5月中旬，普洱茶市场开始崩盘，据说市值蒸发了150亿——猜想一下，如果某一天房地产崩盘，市值会蒸发多少？那个数字让人胆战心惊。
3、藏獒的神话
藏獒是一种生活在雪域高原的大型犬，身材魁梧，是牧区藏民的忠实伙伴。但藏獒再凶猛，也不过是一种狗而已，却被一些别有用心的人神化了，从藏獒可以打败狼，到可以灭了熊、豹、虎，价格动辄几十万、上百万、上千万。
一些关于藏獒的故事广为流传，据说成吉思汗麾下就有一支藏獒军团，为蒙古大军西征立下赫赫战功；亚洲的国王曾把藏獒进献给亚历山大大帝，用以在战场上对抗狮子、大象；意大利旅行家马可·波罗称藏獒是“东方神犬”，在他的游记中有“中国竟有如此大的犬只，如此凶猛，其形如藏驴，吠声如狮”的文字记载。还有人认为，中国古代的“哮天犬”就是藏獒。
藏獒之所以被神化、被炒作，与著名田径教练马俊仁有着直接关系。马俊仁是中国犬业协会藏獒俱乐部主席，他曾打着爱国的旗号号召每个中国男人都去养藏獒，爱国的背后是巨大的经济利益。用他的话说，“藏獒的数量稀少、品质好，升值空间非常大”。一本名为 href='2547/im'>《藏獒》的书也应运而生，为这股热浪推波助澜。
于是，藏獒就真的成了能够带来暴利的神犬。有人开着几十辆奔驰迎接一只藏獒，也有人花费几十万为藏獒配种，人仗狗势，一夜bbr>暴富的神话再度点燃了无数人的财富梦想。遗憾的是，梦总是要醒的，如今的藏獒已经开始走下神坛，回到狗窝，随之缩水的就是它的百万、千万身价。
4、大蒜与房子
如果说君子兰、普洱茶、藏獒在一开始都是普罗大众并不十分熟悉的东西——至少不养花、不喝茶、不养狗的人对它们是陌生的，价值上的不确定性给了一些人炒作的空间，那么，如今一种我们餐桌上少不了调味品、大家每天都要吃两瓣的大蒜，竟然也在一两年的时间里身价暴涨百倍，就让人觉得匪夷所思了。看来，神秘感、价值的不确定性并非炒作的必要条件，起决定性作用的还是人的欲望。欲望膨胀的时候，一块石头、一截木头（想想麦饭石、黄梨木）也可以下锅爆炒。
房地产的问题当然要复杂得多，但再复杂的问题也有一个简单的逻辑和常识隐藏在里面。作为投机的对象，房子和大蒜、花、茶、狗并没有本质的区别。过度的投机和炒作会产生泡沫，而是泡沫就总有破裂的那一天。
无意中看到这么一个段子，摘录于此，看完了一笑而过，笑过了再慢慢品味——“院子里栽着君子兰和兰花，笼子里养着藏獒，紫砂茶壶里泡着普洱茶，坐着红木的家具，赏玩着心爱的邮票、和田玉和奇石，通州的几套房子里堆满了大蒜，棉花和黄梨木料，还不时拿着手机闲聊：‘老李啊，今天创业板哪个股票涨停啦？’”
第三章 中央军主力扩张江湖版图
前面我们古今中外、海阔天空了一番，就是想澄清这样一个事实，房子是可以拿来炒的，泡沫是存在的。当市场机制这只无形的手失灵，泡沫泛滥的时候，就需要政府这只有形的手“该出手时就出手”，通过宏观调控挤出泡沫，稳定房地产市场。而这些年房价“越调越涨”、“调控变空调”，让人们怀疑是不是政府这只有形的手也失灵了。究竟是国家意志违背了市场规律，还是人为因素扭曲了国家意志？这个问题在后文中会得到回答。这里我们要考虑的是调控怎么才能不变成“空调”。
加大中央政府对房地产市场的干预力度，增加宏观调控的实效，一个可行的办法是让更能领会和贯彻国家意志、政策执行力更强的央企在房地产领域居于龙头地位、发挥主导作用，通过与地方国企、民企、外企的市场竞争来促进房地产业的稳定和健康发展。换言之，扩大房地产行业的国有化版图。土地是国有的，房地产关系国计民生，政府完全有必要更深地介入这一行业，牢牢地掌控这条经济命脉。
1、房地产中央军整编
2010年3月18日，国资委下达了“退出令”：要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场，并定下了15个工作日内拿出有序退出方案的大限。退出令颁发后不到一周，多家央企就纷纷表态，将通过挂牌出让或者出售股份的形式，剥离房地产业务。而16家主营房地产的央企也宣布，期待接手其他央企退出的房地产项目。一场房地产中央军的大规模整编拉开大幕。
地产江湖乱象丛生，宏观调控箭在弦上，央企房地产资源整合，强化主力优势，通过企业的做大做强对房地产市场发挥稳定作用，似乎具有某种必然性。但必然性又是通过偶然性为其开辟道路，毫无例外，这次的房地产中央军整编就有一定的偶然因素起作用。回顾一项重大决策出台的来龙去脉，是一件很有意思的事情。
2010年2月27日下午3时，温家宝总理与网友在线交流，谈到高房价，他感慨地说：“群众的心情我非常理解。我也知道所谓‘蜗居’的滋味”，“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。遏制房价过快上涨，要采取经济和法律手段，抑制投机性和投资性的住房；要管好市场，依法对圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。
不久，在全国两会上，温总理在政府工作报告中再次表示，要采取抑制投机性购房，加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度等措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。
但就在两会结束的第二天，北京市一口气爆出了三个地王。这几块原定于3月8日拍卖的地，显然是为了“避开”两会，将拍卖时间推迟到了3月15日。其中，远洋地产以楼面价2.75万元拍得朝阳大望京地块，成为楼面单价地王；中信地产以52.4亿元的总价夺得大兴亦庄地块，成为总价地王；中国兵器集团旗下的北京世博宏业房地产有限公司以总价17.6亿元拿下东升地块，折合楼面价3万元/平方米，刷新单价地王记录。一位央企的竞拍人员闭着眼睛举牌、不惜代价、志在必得的姿态，刺痛了公众和政府的神经。
与地王频出相应的是房价的“没有最高，只有更高”。3月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京的一手住宅成交均价超过2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。3月的最后一周，各地楼市成交甚至出现井喷，部分城市成交单价“日涨千元”，市场上充斥着投机和恐慌性购买的氛围。
央企的“不讲政治”，楼市的疯狂，民众的强烈不满，白岩松情感色彩很浓的评论更是让人唏嘘不已， “（楼市）是不是总理说了不算，总经理说了才算？”“看完三个地王出现的时候，我突然产生了一种轻松感。因为对于绝大多数的中国老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了。反正买不起！”
正是以此为契机，国资委下达了“退出令”，除了保留以房地产为主业的16支央企主力外，其他浑水摸鱼、趁机捞一把的杂牌军被清退。与杂牌的“退”形成鲜明对比的是主力的“进”。资源整合之后，16支中央军主力兵精粮足，将成为中央政府干预楼市、引领江湖的16支劲旅，遏制房价过快上涨的8双铁拳。
从2010年5月份开始，中央军主力开始大规模扩张自己的江湖版图，在其他房地产企业犹豫不决、土地交易萎缩之际，抄底拿地，抢占未来楼市的制高点，为落实国家意志、稳定楼市积蓄能量。
5月20日、21日两天之内，中国铁道建筑总公司分别以14.6亿元、16.7亿元拿下北京和成都两宗优质地皮；6月29日，又在广州溢价135%购入两块地皮，翌日又拿下天津市总价超过40亿元的3宗地块。自3月18日以来，中铁建共投入近100亿资金购地。
6月30日，招商地产通过挂牌方式以总价9000万元取得了福建漳州一块面积为5万平方米的项目；7月20日，招商地产发布公告称，与合作方以总价5.24亿元共同获得了佛山市南海区一地块。
华侨城在3月26日和7月1日两次拿地，分别投入资金43亿元和37亿元。
当然，也有人担心央企掀起拿地高潮，可能意味着这一轮宏观调控会再次无果而终，房价再度报复性上涨。历史经验表明，楼市调控是所有经济决策中难度最高的动作，牵一发而动全身，稍有不慎，就可能触发经济危机。房地产硬着陆的惨痛教训对我们来说并不遥远。
中央军主力的扩张正是从长远着眼，为日后的宏观调控夯实基础。从客观上讲，这种做法可能对消费者的心理预期产生一定程度的影响，抵消一部分宏观调控的效果，但这对稳定楼市，避免房价的过猛下跌乃至楼市崩盘、误伤经济，是有积极意义的。决策者就像走在独木桥上，稍有偏离就可能踏空，后果不堪设想，所以必须慎之又慎。
2、检阅16个中央军团
国资委确定的16家主业为房地产的央企是中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司以及4家港澳企业——港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。我们来盘点一下这16支中央军主力。
（1）中国建筑工程总公司：中建总公司成立于1982年，曾在深圳国贸大厦的施工中创造了著名的3天1层楼的“深圳速度”（1984年）。1992年8月，中建总公司所属的中国海外发展公司在香港上市。2005年完成主营业务收入1157亿元，跨入了世界500强企业行列。在美国《财富》杂志公布的2006年度“全球最大五百家公司”中，中建总公司排名第486位。这是中国建筑企业首次亮相世界500强。
（2）中国房地产开发集团公司：成立于1981年1月16日，原名为中国房屋建设开发公司， 1987年11月更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团，属于国有独资企业。
（3）中国保利集团公司：成立于1993年2月，前身为原总参装备部和中信公司共同出资成立的保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。2003年，保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。主营业务包括军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发。
（4）华侨城集团公司：成立于1985年11月11日，截至2009年年中，资产总额逾400亿元。主业包括房地产开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造，康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷都是其旗下的著名品牌。
（5）中国铁路工程总公司：前身是成立于1950年3月的铁道部工程总局和设计总局，1958年合并为铁道部基本建设总局，1989年7月1日，组建为中国铁路工程总公司。2007年9月，整体重组创立中国中铁股份有限公司，于当年12月3日和7日分别在上海、香港两地上市。总资产3118亿元，净资产663.6亿元，连续7年进入世界企业500强，2010年排名第137位。
（6）中国铁道建筑总公司：中国铁建的前身是中国人民解放军铁道兵，组建于1948年7月。1984年1月，按照党中央决定和国务院、中央军委命令，铁道兵全体官兵整建制集体兵改工，成为中国铁道建筑总公司。2006年，中国500强企业排名第20位，世界500强企业排名第485位。
（7）中国中化集团公司：中化集团在境内外设有200多家经营机构，控股“中化国际”（SH600500）、“中化化肥”（HK00297）和“方兴地产”（HK00817）三家上市企业，并于2009年6月1日整体重组改制创立了中化股份有限公司。20次入围《财富》全球500强，2010年名列第203位。
（8）中粮集团有限公司：中粮的前身是华北对外贸易公司，1949年2月在天津成立。拥有中国食品（HK0506）、中粮控股（HK 0606）、蒙牛乳业（HK2319）、中粮包装（HK 0906）4家香港上市公司，中粮屯河（600737）、中粮地产（000031）和丰原生化（000930）3家内地上市公司。“福临门”食用油、“长城”葡萄酒、“金帝”巧克力均是其旗下的著名品牌。
（9）中国冶金科工集团有限公司：前身是1982年经国务院批准成立的中国冶金建设公司。至2008年，中冶集团拥有总资产2027.66亿元，经营收入达到1651.81亿元。2009年.，由美国《财富》杂志评选的世界企业500强中，排名第380位，在中国企业500强排名第27位。
（10）中国五矿集团公司：成立于1950年，业务包括黑色金属、有色金属、金融、房地产和物流。2008年，位居世界500强企业第331位。2009年，实现总经营额268亿美元，营业收入1730亿元。
（11）中国水利水电建设集团公司：前身为20世纪50年代初成立的燃料工业部水力发电建设总局。2009年6月底的总资产额为820亿元。
（12）中国葛洲坝集团公司：前身是1970年成立的“330”工程指挥部（因毛泽东主席1958年3月30日视察长江三峡工程坝址而得名）。2007年9月，集团公司成功实现主业资产整体上市，中国葛洲坝集团股份有限公司为其控股上市公司。
（13）港中旅集团有限公司：港中旅集团创立于1928年4月，是四大驻港中资企业之一。业务范围包括旅游、实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易。
（14）招商局集团有限公司：香港四大中资企业之一，经营总部设于香港，业务主要分布于香港、内地、东南亚等地。招商局创立于1872年晚清洋务运动时期，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等。1978年，招商局开发了中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，并相继创办了中国第一家商业股份制银行——招商银行，中国第一家股份制保险公司——平安保险公司等。2009年年底，招商局集团拥有总资产人民币2682.76亿元，管理总资产人民币2.2万多亿元。业务主要集中于交通（港口、公路、能源运输及物流）、金融（银行、证券、基金、保险）、房地产等三大核心产业。
（15）华润集团有限公司：最早可以追溯到1938年“联和行”。194bbr>8年，“联和行”改名为“华润公司”，1983年，改组为华润（集团）有限公司。目前，华润集团有6家香港上市公司，7个战略业务单元，15家一级利润中心。在香港的6家上市公司分别为：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）、华润燃气（HK1193）和华润水泥（HK1313）。截止2009年年底，华润集团总资产4169亿港币，营业额达1607亿港币，员工达30万人。
（16）南光（集团）有限公司：总部设在澳门的国资委直属中央企业，集团前身南光贸易公司成立于1949年8月，是澳门最早的中资机构。南光集团主营业务包括日用消费品贸易、酒店旅游会展及配套服务业、地产经营开发和综合物流服务四大类。
一路盘点下来，果真是豪华阵容。这16支劲旅只要调用得当，会成为影响楼市走向、引领江湖潮流的决定性力量。届时，调控将不再是“空调”。
第四章 解救被“绑架”的中国经济
“绑架说”出自易宪容之口，我们不能以言举人，也不能因人废言。“房地产绑架中国经济”的说法确实一针见血、直戳要害。房地产泡沫就像绑在中国经济身上的一颗定时炸弹，不拆，迟早要爆炸；拆，必须小心翼翼，稍有不慎，就会粉身碎骨、血肉横飞。楼市的宏观调控就和拆弹一样，勇气、决心、技巧、谨慎，缺一不可。
1、泡沫、泡沫，危险的泡沫！
2010年7月，复旦大学金融与资本市场研究中心主?９９ｌｉｂ?t>任谢百三教授在他的博文中列举了一组数据：按户均收入来看，柏林居民买一套房只要3年多（即10万欧元收入，房价为30多万欧元）；同一指标，纽约为6年多，东京为8年多，莫斯科为17.2年，香港为20.8年，新加坡为30年（新加坡85%为廉租房，这里的“30年”是对15%的商品房而言）。而北京为25年，上海是35～40年。
一套150m2的上海旧房子，可卖得300万，拿去存5年期存款，年利率为3.6%，一年收益可得10.8万元；如果买企业债券，5%～6%的收益（税后），一年收益可得15～18万。但拿来出租，租金是每月4000元，一年4.8万元。中国房地产市场的泡沫触目惊心，这颗炸弹一旦爆炸，足以触发一场全球性的金融海啸和经济危机，破坏力绝不亚于美国的次贷危机。
谢百三教授也明白道出了中国房地产宏观调控政策面临的困境：“又想打泡沫，又不敢打死；既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜，又不敢成为经济大萧条20年之日本。”
不仅是中国的学者忧心忡忡，全世界的有识之士都在为中国的房地产泡沫而担忧。2009年年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居第二。日本房地产泡沫时期，对非银行金融机构、房地产、建筑这三个产业的信贷合计达到了银行信贷总额的25%。而2009年，中国新增住房贷款达到2008年的5倍，房地产相关信贷已占到信贷总额的20%。日本野村控股株式会社董事长氏家纯一说：“如果出现资产价格的急速上升，同时伴有货币供给扩大和信用扩张，尤其是针对房地产部门的信贷扩张，这就是危险信号。”
在英国诺丁汉大学举行的全球化与经济政策中心论坛上，各国经济学家探讨的一个主要问题是：我们如何才能避免一场可能由中国引发的第二次金融危机。他们的共识是，中国大中城市的房价早已失控，均超过除伦敦外任何一座英国城市的房价水平。但中国人均国民生产总值还不到英国人的十分之一。常识表明这种局面是难以为继的。考虑到中国人的收入水平，中国房价不可能一直上涨。如果政府实施宽松的货币政策时间过久，很可能引发通货膨胀，进而大幅提升贷款利率，普通中国公民将无力偿还房贷。经济增长的泡沫最终破裂，从而引发第二场全球金融危机。
诺贝尔经济学奖获得者泽尔腾认为，中国经济最大的隐忧就是房地产市场存在的泡沫。股神巴菲特也警告说：中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大——有一群人在大面积地豪赌。连臭名昭著的索罗斯都沉不住气了，在清华大学有关“金融危机和低碳未来”的对话会上放话说：“中国的房地产泡沫在一定程度上已经出现，中国政府应该出台政策应对，中国房地产市场需要软着陆。”
房地产泡沫为什么能绑架中国经济？一旦楼市崩盘，房价一泻千里，就等于中国经济的一根支柱倒塌了，会拖累经济增速放缓，失业率上升；银行被套牢，不良贷款增加；老百姓财富缩水，变成负资产以及严重的通货膨胀——届时，楼市里的投机资本就会像粮仓着火时的老鼠一样到处乱窜，它们跑到哪里，哪里的物价就会飞涨。近期的物价上涨就和宏观调控对楼市投机资本的挤出效应有关。房子炒不成，就去炒黄金、炒大蒜……如果楼市真的如一些鼠目寸光的人所盼望的那样崩盘，老鼠泛滥成灾，就会爆发可怕的鼠疫，结果不堪设想。
2、太极之道，就是调控之道
解救被房地产泡沫绑架的中国经济和解救人质是一个道理。不顾一切地强攻，妄想把绑匪一举拿下，就像孤注一掷地赌博一样危险，结果很可能是玉石俱焚。如果只是想打压房价，一纸政令就完全可以达到目的，但后果由谁来承担呢？谁又承担得起呢？总有一些无知之辈在那里鼓噪，批评政府的宏观调控只是隔靴搔痒，殊不知，你能想到的那些办法，政府背后那么多专家会想不到吗？这些办法不是不想用，是根本不能用。房地产泡沫就像中国经济生了一个大脓包，直接去抓的话，就会抓破，导致溃烂和大面积的坏死。
从电视上大家可以看见警方解救人质的过程，不厌其烦地与绑匪谈判，抓住绑匪心理的微妙变化给予引导，在不刺激绑匪的情况下一点点地接近，如果绑匪能够放下屠刀、自动缴械当然好，否则就抓住时机，果断出手，在确保人质安全的情况下制服绑匪。整个过程需要足够的耐心和稳妥的策略。期间存在种种不确定因素和局面的反复，需要随机应变、机智灵活。对楼市的宏观调控就是这样的小心翼翼、煞费苦心。
例如，在房价如此疯狂，楼市如此混乱的情况下，政府为何不断抛出一个又一个的刺激投机者胃口的概念——国际旅游岛、京城CBD东扩、经济特区，从而制造了海南、通州、喀什等房地产投机热点，除了当地经济发展和社会稳定的考虑之外，相信还有更深层的原因，就是将楼市的投机资本吸引到一处，聚而歼之。而国际旅游岛、CBD东扩的规划出台不久，房地产投机方兴未艾之际，空前严厉的国十条就横空出世，楼市迅速逆转，套住了一部分投机资本。
如果宏观调控政策推迟一段时间出台，投机的规模会更大，俘获的投机资本会更多，但也很可能出现1993年海南bbr>房地产泡沫破裂的局面——房地产高温从1992年初一直延续到1993年中，当时的海南吸引了四面八方的海量投机资本，击鼓传花的游戏玩得高潮迭起，鼓声却在毫无征兆的情况下突然停了下来，结果大量的资金沉淀在海南，遍地都是烂尾楼，危机向全国扩散，对整个经济造成严重的冲击。投机资本要打击，但力度过猛，一次性消灭过多的投机资本，会对楼市造成太大的冲击，威胁经济和金融安全以及个人的财务安全，乃至社会稳定。
练过太极拳的人都知道，太极拳的精髓在于以柔克刚，借力打力，四两拨千斤。面对汹涌的泡沫，楼市的宏观调控正是要以太极拳化解扑面而来的重拳，辗转腾挪、绵绵不绝，将千钧重担化解于无形，克敌制胜，全身而退。
所以，我们不能期望宏观调控毕其功于一役，要正确看待房价的起伏和反复，保持耐心，神志清醒，不能以情绪化的言论来干扰政府决策，使高层可以更加从容地应对复杂多变的局面，安全地拆除炸弹，成功解救被绑架的中国经济。官方和民间思想统一、步调一致、坚定信心、众志成城，是化解危机、度过难关的重要因素。
2002年以来楼市的宏观调控，政府打的就是太极拳，希望以柔克刚，找到一个万全之策，积极、稳妥地解救被绑架的中国经济，在平抑房价的同时，避免造成经济、社会层面的冲击和震荡。但在客观条件成熟的时候，又需要当机立断、果断出手。
2010年，中国经济复苏的势头良好，宏观经济的好转为楼市的调控预留了空间。登峰造极的楼市已经严重威胁到经济安全和社会稳定，造成民众的强烈不满，中央政府在长期的调控中积累了丰富的经验，看准楼市的要害，该出手时就出手，从上半年的调存款准备金率，限制房贷，到下半年的打击囤地、捂盘、推进保障房建设、筹备出台房产税，决战的时刻似乎到了。
经济学家汤敏说：“对房地产的调控，全世界的政府都是失败者。”
问题是，我们能走出调控失败的宿命，在全球一体化的大格局中一枝独秀吗？
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